招：認(rèn)購(gòu)時(shí)間看長(zhǎng)短

　　大部分樓盤上市之前都有一個(gè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段。所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，是指期房項(xiàng)目在尚未獲得預(yù)售許可證的情況下，先行對(duì)樓盤進(jìn)行購(gòu)購(gòu)資格的認(rèn)證，這種認(rèn)證的方式同經(jīng)濟(jì)適用房的“倒號(hào)”類似，雖然曾被主管機(jī)關(guān)明令禁止，但至今仍十分流行。

　　從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)判斷樓盤是否熱銷是較可靠的方式。購(gòu)房人可以根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間長(zhǎng)短和認(rèn)購(gòu)期所結(jié)識(shí)的客戶之間的信息交流進(jìn)行判斷。一般情況下樓盤項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間越短，造“假熱銷”的可能性越大。從2004年北京市場(chǎng)的情況來看，上市樓盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的時(shí)間有逐漸縮短之勢(shì)，三天、兩天，個(gè)別項(xiàng)目甚至只有。

　　如果一個(gè)新樓盤經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，就會(huì)相對(duì)有較多數(shù)量的客戶積累。這種情況下，想購(gòu)房的人可以通過網(wǎng)上社區(qū)準(zhǔn)業(yè)主論壇了解項(xiàng)目的詳細(xì)情況，特別是其它準(zhǔn)客戶對(duì)樓盤的評(píng)價(jià)反映，從中即可了解到大部分購(gòu)家對(duì)該樓盤的興趣程度。

　　對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間較短的樓盤來說，判斷是否熱銷則有很深的學(xué)問。市場(chǎng)上經(jīng)常可以看到，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間越短的樓盤，排隊(duì)的人越多，樓盤好像更熱銷。這其中多數(shù)有詐。除非性價(jià)比極突出，或位置的獨(dú)特性吸引力，否則排隊(duì)者中一定有相當(dāng)部分是“托兒”。

　　招：莫中“雇托炒房”計(jì)

　　新盤雇“托兒”炒人氣，制造“假熱銷”現(xiàn)象已經(jīng)很普遍。即便是一些確實(shí)熱銷的樓盤，雇“托兒”的現(xiàn)象也很常見。

　　當(dāng)你辛辛苦苦地起了個(gè)大早兒，趕來排隊(duì)，也確實(shí)排在了認(rèn)購(gòu)隊(duì)伍的前列，但卻被告訴房號(hào)已經(jīng)被認(rèn)購(gòu)?fù)炅?，這時(shí)你千萬要留神，因?yàn)槟悴粌H遇上了假熱銷，還可能遇上了“雇托炒樓”的開發(fā)商。

　　“雇托炒樓”現(xiàn)象絕非偶然。從早期的外銷房，到之后的一些高端住宅以及近期的小戶型樓盤，炒房已是太普遍不過的現(xiàn)象。開發(fā)商在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或者是銷售階段，先期給予“托兒”們認(rèn)購(gòu)權(quán)，而后迫使真正的購(gòu)房人花更高的價(jià)錢從“托兒”的手中購(gòu)回認(rèn)購(gòu)權(quán)或房屋，而價(jià)格高出的部分將由開發(fā)商和“托兒”們按照一定的比例進(jìn)行分成。

　　實(shí)質(zhì)上，“雇托炒樓”同樣是營(yíng)造稀缺房源的一種手段，只不過其目的不僅在于營(yíng)造一個(gè)熱銷的假象，更要制造出“樓盤遭到”的局面，這不僅有利于開發(fā)商獲得更高的利潤(rùn)，而且還會(huì)給購(gòu)房人造成相當(dāng)程度的心理壓力，使其做出非理性的判斷和購(gòu)購(gòu)決策，從而使開發(fā)商有機(jī)可乘。

　　當(dāng)你發(fā)現(xiàn)來得很早，而“房號(hào)”或“房子”卻已經(jīng)被他人“一空”了之后，接下來的情況一定是這樣的：售樓人員會(huì)告訴你，你想要的戶型或者朝向的房子已經(jīng)被別人認(rèn)購(gòu)了，不過，如果你真的想要的話，還是有商量的余地，當(dāng)然一定是要付出更高的價(jià)格。遇到這樣的情況，一定要冷靜，建議你千萬不要草率做出決斷。

　　第三招：電話預(yù)約斷真假

　　通過售樓處穿梭不停的人流來營(yíng)造“熱銷”的氣氛，是開發(fā)商在樓盤開盤后經(jīng)常使用的手段。當(dāng)然，我們不能說所有“人多”的售樓處都是造假，不過，你可以通過一個(gè)簡(jiǎn)單的手段來識(shí)別售樓處熱銷的真假——電話預(yù)約。

　　你可以撥打某一項(xiàng)目售樓處的電話，向售樓人員提出某去看房，如果對(duì)方爽快地答應(yīng)，那么應(yīng)該沒什么問題。如果售樓人員沒能答應(yīng)你的預(yù)約，而是希望你在某一特定的日子去售樓處看房，那么，你該留神了，這可能是樓盤銷售的現(xiàn)場(chǎng)控制。

　　銷售現(xiàn)場(chǎng)控制是樓盤銷售較為重要的一部分，與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)制造“假熱銷”的原理相同，開發(fā)商希望把看房的人都集中在某，這樣，售樓處的人流就會(huì)呈現(xiàn)“川流不息”的情況，所有來現(xiàn)場(chǎng)看房的人都會(huì)認(rèn)為這個(gè)樓盤正在熱銷當(dāng)中，自己要抓緊購(gòu)購(gòu)，這種心情一定會(huì)影響你理性的購(gòu)房決策，從而再次把機(jī)會(huì)留給了開發(fā)商。孰不知，在一周之內(nèi)，開發(fā)商只在或兩天對(duì)外接待購(gòu)家看房，如果你著急購(gòu)了，則中了開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)控制的計(jì)策。

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