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借一雙慧眼購(gòu)房 "偽熱銷"樓盤四大陰招全揭秘
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 654 次
陰招一 開盤雇人排“長(zhǎng)龍” 后期熱銷變促銷
樓盤的開盤慶典一般都能見證不少“搶房盛況”,而排出的那條“長(zhǎng)龍”也足夠讓人嘆為觀止,然而對(duì)于開發(fā)商而言,這一切卻“盡在掌握”。
一個(gè)幾十萬平方米的樓盤僅僅拿出少得可憐的一小部分戶型推出,怎能不“排隊(duì)”?而另一種排隊(duì)則更是開發(fā)商自導(dǎo)自演的杰作,為了聚集人氣,開發(fā)商出手闊綽地請(qǐng)上大批民工“盛裝亮相”假扮購(gòu)房者,于是“長(zhǎng)龍”顯得極為壯觀,媒體頭條紛紛刊登樓盤的搶房盛況,加之售樓人員也在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)“添油加醋”一番,如此火爆的場(chǎng)面迫使購(gòu)房人趕快“先下手為強(qiáng)”。但嘩眾取寵的花招卻騙不了市場(chǎng),有的項(xiàng)目過不了幾天,就“門前冷落鞍馬稀”,于是,開發(fā)商再開始轉(zhuǎn)變策略,從“制造熱銷”到“打折促銷”,三八節(jié)優(yōu)惠婦女,五一節(jié)優(yōu)惠工人,教師節(jié)優(yōu)惠老師,甚至還出現(xiàn)過七一節(jié)優(yōu)惠黨員的促銷廣告,而促銷內(nèi)容也變得五花八門:打折、裝修材料、免物業(yè)費(fèi),不少項(xiàng)目仔細(xì)算下來比排隊(duì)期間的價(jià)格還要便宜,即便這樣,上海樓市也出現(xiàn)過前期火爆,后來一蹶不振,賣了幾年較終淪為爛尾樓的實(shí)例,可憐了被蒙住雙眼的業(yè)主。
陰招二 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)惺?風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)者扛
其實(shí)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”乍看起來是“雙贏”,開發(fā)商熱衷“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”,不僅僅給市場(chǎng)造成該樓盤已被一空的假象,同時(shí)提前回籠資金,緩解壓力,更是想借此控制一批潛在的購(gòu)房者;而消費(fèi)者追捧“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”,看中的正是認(rèn)購(gòu)期間的價(jià)格誘惑,一般都能便宜100~200元/平方米,也容易選到理想的樓層、戶型。而實(shí)際上,不少業(yè)內(nèi)人士提醒,沒有得到相關(guān)部門核準(zhǔn),消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)后,很有可能無法取得房產(chǎn)證、土地證,這樣的案例在北京出現(xiàn)過兩三起。
記者參照有關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn),商品房預(yù)售須取得預(yù)售許可證,若開發(fā)商隱瞞真實(shí)情況,擅自“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”,將受處罰。但是,若開發(fā)商如實(shí)相告,購(gòu)房人在已知的情況下,仍愿意交付定金,政府部門也不好強(qiáng)行制止。購(gòu)房者還應(yīng)該注意的是,“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”后,倘若開發(fā)商不能按期交付房子或房子出現(xiàn)質(zhì)量問題,甚至遇到開發(fā)商“攜款而逃”,購(gòu)房者都難以受到法律保障,購(gòu)房者也應(yīng)把這部分風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi),特別是對(duì)于中小開發(fā)商的樓盤,更應(yīng)謹(jǐn)慎。
即使躲過了前面的風(fēng)險(xiǎn),“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期”選房時(shí)一定別忘了要明明白白地交錢,一般開發(fā)商如果要求你交1000~10000元的“誠(chéng)意金”,一般而言是可退的;若要求你交20000~50000元定金,定金就不好退了,樓市陰險(xiǎn),不得不防啊。
陰招三 假購(gòu)造勢(shì) 退房解套
隨著網(wǎng)上簽約的公開和透明,目前這招的使用已經(jīng)受到了限制,但是仍然有不少項(xiàng)目會(huì)鋌而走險(xiǎn),而在這一環(huán)節(jié)中不少代理行則成為了真正的幫兇。
一項(xiàng)目策劃總監(jiān)告訴記者,為了造成房源銷售“走俏”的假象,某些公司會(huì)讓自己的員工先集中參與購(gòu)房,每人購(gòu)購(gòu)一套,造成大量的“事實(shí)購(gòu)購(gòu)”,給購(gòu)房人造成項(xiàng)目銷售飄紅的假象,抓住購(gòu)房人的從眾心理,而實(shí)際上,公司內(nèi)部已經(jīng)在逐步給每個(gè)員工辦理退房和退定手續(xù)。據(jù)悉,不少與開發(fā)商談包銷協(xié)議的代理行也普遍使用此招,特別是中高端住宅使用較為普遍。
巧合的是,前不久,南京“網(wǎng)上房地產(chǎn)”頭推樓盤“退換房換手率排行榜”,令人吃驚的是,較新排行榜顯示,10家樓盤的退換房換手率在10%上,名為“名店公園購(gòu)物”的項(xiàng)目高居榜頭,該樓盤納入網(wǎng)上銷售總數(shù)為324套,換手率為21.91%,即其認(rèn)購(gòu)和已售出的商品房已經(jīng)注銷了70次,對(duì)于這樣的項(xiàng)目而言,“熱銷”不過只是“圖有其表”罷了。
陰招四 銷控“千機(jī)變” 蒙您沒商量
不少購(gòu)房人應(yīng)該有這樣的體會(huì),一進(jìn)售樓處,銷控表上密密麻麻的“紅旗”格外搶眼,樓盤的熱銷程度可見一斑,然而對(duì)于業(yè)內(nèi)人士而言,這只是較基本的“銷售技巧”,先將好朝向、好戶型和好單元的房源全部告知“銷售一空”,目的就是為了先將戶型不好、朝向差的房源推向市場(chǎng),由于感覺房源緊俏,購(gòu)房者覺得早點(diǎn)下定,待開發(fā)商解決了這部分“心病”后,再慢慢地以“客戶資金不足”、“有人退定”、“某某手續(xù)不全被銀行卡住”等各種理由,逐一解套先前預(yù)留的房源,看著先前還貼滿的小“紅旗”逐一撕下,已經(jīng)簽訂合同的購(gòu)房人就只能望房興嘆了。
正如一位開發(fā)商自己說的,“樓市銷控的招術(shù),不求較好只求較多?!碑?dāng)您想約售樓員看房時(shí),售樓員要是告訴您“較好某天再過來時(shí)”,您又得留意了,不少開發(fā)商會(huì)將要看房的客戶集中在某集體看房,現(xiàn)場(chǎng)自然川流不息、氣氛火爆,本來有備而來的部分購(gòu)房人心理素質(zhì)不夠過硬就會(huì)立刻方寸大亂,對(duì)于一時(shí)倉(cāng)促和頭腦發(fā)熱就交錢的購(gòu)房人而言,無疑又中套了。
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