陰招一 開(kāi)盤(pán)雇人排“長(zhǎng)龍” 后期熱銷(xiāo)變促銷(xiāo)

　　樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)慶典一般都能見(jiàn)證不少“搶房盛況”，而排出的那條“長(zhǎng)龍”也足夠讓人嘆為觀止，然而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這一切卻“盡在掌握”。

　　一個(gè)幾十萬(wàn)平方米的樓盤(pán)僅僅拿出少得可憐的一小部分戶(hù)型推出，怎能不“排隊(duì)”？而另一種排隊(duì)則更是開(kāi)發(fā)商自導(dǎo)自演的杰作，為了聚集人氣，開(kāi)發(fā)商出手闊綽地請(qǐng)上大批民工“盛裝亮相”假扮購(gòu)房者，于是“長(zhǎng)龍”顯得極為壯觀，媒體頭條紛紛刊登樓盤(pán)的搶房盛況，加之售樓人員也在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)“添油加醋”一番，如此火爆的場(chǎng)面迫使購(gòu)房人趕快“先下手為強(qiáng)”。但嘩眾取寵的花招卻騙不了市場(chǎng)，有的項(xiàng)目過(guò)不了幾天，就“門(mén)前冷落鞍馬稀”，于是，開(kāi)發(fā)商再開(kāi)始轉(zhuǎn)變策略，從“制造熱銷(xiāo)”到“打折促銷(xiāo)”，三八節(jié)優(yōu)惠婦女，五一節(jié)優(yōu)惠工人，教師節(jié)優(yōu)惠老師，甚至還出現(xiàn)過(guò)七一節(jié)優(yōu)惠黨員的促銷(xiāo)廣告，而促銷(xiāo)內(nèi)容也變得五花八門(mén)：打折、裝修材料、免物業(yè)費(fèi)，不少項(xiàng)目仔細(xì)算下來(lái)比排隊(duì)期間的價(jià)格還要便宜，即便這樣，上海樓市也出現(xiàn)過(guò)前期火爆，后來(lái)一蹶不振，賣(mài)了幾年較終淪為爛尾樓的實(shí)例，可憐了被蒙住雙眼的業(yè)主。

　　陰招二 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)惺?風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)者扛

　　其實(shí)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”乍看起來(lái)是“雙贏”，開(kāi)發(fā)商熱衷“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，不僅僅給市場(chǎng)造成該樓盤(pán)已被一空的假象，同時(shí)提前回籠資金，緩解壓力，更是想借此控制一批潛在的購(gòu)房者；而消費(fèi)者追捧“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，看中的正是認(rèn)購(gòu)期間的價(jià)格誘惑，一般都能便宜100~200元/平方米，也容易選到理想的樓層、戶(hù)型。而實(shí)際上，不少業(yè)內(nèi)人士提醒，沒(méi)有得到相關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)，消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)后，很有可能無(wú)法取得房產(chǎn)證、土地證，這樣的案例在北京出現(xiàn)過(guò)兩三起。

　　記者參照有關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn)，商品房預(yù)售須取得預(yù)售許可證，若開(kāi)發(fā)商隱瞞真實(shí)情況，擅自“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，將受處罰。但是，若開(kāi)發(fā)商如實(shí)相告，購(gòu)房人在已知的情況下，仍愿意交付定金，政府部門(mén)也不好強(qiáng)行制止。購(gòu)房者還應(yīng)該注意的是，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”后，倘若開(kāi)發(fā)商不能按期交付房子或房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，甚至遇到開(kāi)發(fā)商“攜款而逃”，購(gòu)房者都難以受到法律保障，購(gòu)房者也應(yīng)把這部分風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，特別是對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，更應(yīng)謹(jǐn)慎。

　　即使躲過(guò)了前面的風(fēng)險(xiǎn)，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期”選房時(shí)一定別忘了要明明白白地交錢(qián)，一般開(kāi)發(fā)商如果要求你交1000~10000元的“誠(chéng)意金”，一般而言是可退的；若要求你交20000~50000元定金，定金就不好退了，樓市陰險(xiǎn)，不得不防啊。

　　陰招三 假購(gòu)造勢(shì) 退房解套

　　隨著網(wǎng)上簽約的公開(kāi)和透明，目前這招的使用已經(jīng)受到了限制，但是仍然有不少項(xiàng)目會(huì)鋌而走險(xiǎn)，而在這一環(huán)節(jié)中不少代理行則成為了真正的幫兇。

　　一項(xiàng)目策劃總監(jiān)告訴記者，為了造成房源銷(xiāo)售“走俏”的假象，某些公司會(huì)讓自己的員工先集中參與購(gòu)房，每人購(gòu)購(gòu)一套，造成大量的“事實(shí)購(gòu)購(gòu)”，給購(gòu)房人造成項(xiàng)目銷(xiāo)售飄紅的假象，抓住購(gòu)房人的從眾心理，而實(shí)際上，公司內(nèi)部已經(jīng)在逐步給每個(gè)員工辦理退房和退定手續(xù)。據(jù)悉，不少與開(kāi)發(fā)商談包銷(xiāo)協(xié)議的代理行也普遍使用此招，特別是中高端住宅使用較為普遍。

　　巧合的是，前不久，南京“網(wǎng)上房地產(chǎn)”頭推樓盤(pán)“退換房換手率排行榜”，令人吃驚的是，較新排行榜顯示，10家樓盤(pán)的退換房換手率在10%上，名為“名店公園購(gòu)物”的項(xiàng)目高居榜頭，該樓盤(pán)納入網(wǎng)上銷(xiāo)售總數(shù)為324套，換手率為21.91%，即其認(rèn)購(gòu)和已售出的商品房已經(jīng)注銷(xiāo)了70次，對(duì)于這樣的項(xiàng)目而言，“熱銷(xiāo)”不過(guò)只是“圖有其表”罷了。

　　陰招四 銷(xiāo)控“千機(jī)變” 蒙您沒(méi)商量

　　不少購(gòu)房人應(yīng)該有這樣的體會(huì)，一進(jìn)售樓處，銷(xiāo)控表上密密麻麻的“紅旗”格外搶眼，樓盤(pán)的熱銷(xiāo)程度可見(jiàn)一斑，然而對(duì)于業(yè)內(nèi)人士而言，這只是較基本的“銷(xiāo)售技巧”，先將好朝向、好戶(hù)型和好單元的房源全部告知“銷(xiāo)售一空”，目的就是為了先將戶(hù)型不好、朝向差的房源推向市場(chǎng)，由于感覺(jué)房源緊俏，購(gòu)房者覺(jué)得早點(diǎn)下定，待開(kāi)發(fā)商解決了這部分“心病”后，再慢慢地以“客戶(hù)資金不足”、“有人退定”、“某某手續(xù)不全被銀行卡住”等各種理由，逐一解套先前預(yù)留的房源，看著先前還貼滿(mǎn)的小“紅旗”逐一撕下，已經(jīng)簽訂合同的購(gòu)房人就只能望房興嘆了。

　　正如一位開(kāi)發(fā)商自己說(shuō)的，“樓市銷(xiāo)控的招術(shù)，不求較好只求較多。”當(dāng)您想約售樓員看房時(shí)，售樓員要是告訴您“較好某天再過(guò)來(lái)時(shí)”，您又得留意了，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)將要看房的客戶(hù)集中在某集體看房，現(xiàn)場(chǎng)自然川流不息、氣氛火爆，本來(lái)有備而來(lái)的部分購(gòu)房人心理素質(zhì)不夠過(guò)硬就會(huì)立刻方寸大亂，對(duì)于一時(shí)倉(cāng)促和頭腦發(fā)熱就交錢(qián)的購(gòu)房人而言，無(wú)疑又中套了。

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