據(jù)悉，某建材公司自1995年12月起與王某簽訂為期8年的房屋租賃合同后，一直承租著王某的90余平方米門(mén)面房用于經(jīng)營(yíng)建材業(yè)務(wù)。合同到期后，雙方雖未續(xù)簽新的合同，但建材公司仍向王某交納租金，王某也未提出異議。去年5月19日，王某突然發(fā)出對(duì)外出售門(mén)面房的公告，要求欲購(gòu)者報(bào)名登記。8月23日，建材公司提交了購(gòu)購(gòu)現(xiàn)承租門(mén)面房的申請(qǐng)，并向王某交納了競(jìng)標(biāo)保證金。9月9日，王某再次通知有意購(gòu)房者有權(quán)參與競(jìng)購(gòu)，開(kāi)標(biāo)時(shí)由出價(jià)較高者中標(biāo)。在9月14日的競(jìng)賣(mài)中，王某要求建材公司在內(nèi)的六位競(jìng)購(gòu)者采用密寫(xiě)方式報(bào)價(jià)。較終建材公司每平方米5800元的報(bào)價(jià)不敵張女士的每平方米6050元的報(bào)價(jià)。同月，王某與張女士到房管部門(mén)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

　　看到這個(gè)結(jié)局，建材公司不干了，一紙?jiān)V狀將王某與張女士告上了法庭。

　　法院為何判決王某與張女士簽訂的房屋購(gòu)賣(mài)協(xié)議無(wú)效呢？頭先，建材公司和王某簽訂的房屋租賃合同是真實(shí)有效的，這是前提。合同期屆滿，雙方雖未續(xù)簽書(shū)面合同，但建材公司仍使用租賃房屋并繳納租金，故雙方租賃關(guān)系繼續(xù)有效。當(dāng)王某決定出售該房時(shí)，應(yīng)依法提前三個(gè)月將售房事宜告知承租人。本案中，房屋售價(jià)形成于競(jìng)價(jià)結(jié)果確定之時(shí)，故合同法規(guī)定的“合理時(shí)間”和民法通則貫徹意見(jiàn)規(guī)定的“三個(gè)月”均應(yīng)以中標(biāo)價(jià)產(chǎn)生后起算。也就是說(shuō)，王某并未提前三個(gè)月將售房事宜告知建材公司。

　　其次，王某采用密寫(xiě)報(bào)價(jià)方式競(jìng)賣(mài)房屋，屬程序不當(dāng)，對(duì)承租人建材公司而言，不能視為“同等條件”。建材公司參與競(jìng)價(jià)和其起訴前的行為不能認(rèn)定建材公司已放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，相反，建材公司以訴訟方式明確表示其主張?jiān)摍?quán)利的意愿。王某與張女士簽訂購(gòu)房合同及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶行為，因侵害建材公司享有的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，所以認(rèn)定無(wú)效。

　　對(duì)于建材公司提出以相同價(jià)格購(gòu)購(gòu)房屋的要求，法院沒(méi)有支持。這是因?yàn)楹贤瑹o(wú)效并不等于建材公司當(dāng)然與王某建立房屋購(gòu)賣(mài)合同。法律僅規(guī)定承租人享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，當(dāng)出租人未按規(guī)定將房屋優(yōu)先出售給承租人時(shí)，承租人有權(quán)請(qǐng)求人民法院宣告合同無(wú)效。此不僅是合同行為的無(wú)效，更延伸至合同內(nèi)容的無(wú)效。同時(shí)，王某與張女士所簽的合同無(wú)效后，建材公司并不能當(dāng)然取得原合同中購(gòu)受人的地位，即建材公司并不能簡(jiǎn)單地將無(wú)效合同中購(gòu)受人張女士的權(quán)利義務(wù)取而代之。對(duì)于相關(guān)約定，仍應(yīng)由出租人與承租人形成合意，新合同方能成立。

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