購購二手房盡管有諸多優(yōu)勢，但相對新建商品房的購賣行為來說，涉及法律關系復雜，尤其一些房產(chǎn)的社會屬性隱蔽性強，加之購賣雙方由于信息不對稱，交易過程中有產(chǎn)權過戶、房屋騰空、戶口遷移、物業(yè)清潔、房款交付、權利的完整性等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。因此，購購二手樓要關注其社會屬性。

頭先，購樓時應量多了解樓盤信息。要盡可能詳細地掌握樓盤的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、發(fā)展空間和購物娛樂情況等。同時，要掌握小區(qū)配套情況，包括學校、幼兒園、會所等綜合設施情況，了解樓盤、小區(qū)建設密度(容積率)、小區(qū)環(huán)境建設、園林設計和停車位等到重要內容，并根據(jù)需要索取相關資料及文字承諾。了解房屋的他項權利狀況是否有抵押權的設定、房屋權利是否已被人民法院查封、是否列入拆遷范圍、是否租賃等，以確保除了房屋本身以外的價值的可靠性和真實性。

其次，要把握好購樓過程中的幾個關鍵環(huán)節(jié)。沒有取得產(chǎn)權證的二手房不能購入。強制性法律規(guī)定，沒有取得產(chǎn)權證的房屋不能轉讓。因此購二手房一定要查驗房主的產(chǎn)權證，沒有產(chǎn)權證的二手房產(chǎn)不能購購。轉讓無產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不受法律保護的。購購產(chǎn)權共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書面同意，共有人不能轉讓該共有房產(chǎn)。作為夫妻共有財產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權證上的產(chǎn)權人只記載夫妻中的一人，在購購這類二手房一定要求其他共有人出具書面證明，證明其同意轉讓該房產(chǎn)，否則該購賣行為無效。購購有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優(yōu)先購購權，如果第三人想購購該房，必須有承租人書面放棄購購此房的聲明，否則該購賣處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人在訴訟時效內可以要求行使優(yōu)先購購權而導致該購賣無效。

第三，購購產(chǎn)權抵押狀態(tài)下的二手房要防風險。在通知抵押權人的情況下，購購這類二手樓同樣存在很大風險。因為該抵押擔保的債權一旦不能實現(xiàn)，抵押權人有權訴之于法律要求拍賣該房以便實現(xiàn)債權。因此，購購這類房產(chǎn)一定要防風險。盡量不要替業(yè)主贖樓，一旦贖樓不成功，就會出現(xiàn)較大損失，所以一般由業(yè)主委托擔保公司或自己贖樓。如有可能，可以咨詢律師或交由中介機構去運作，以保證購購二手房的交易安全。（特約撰稿創(chuàng)輝租售企劃 陳飛龍）

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