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知己知彼百戰(zhàn)不殆 購房9陷阱別自己往里跳
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 464 次
房地產(chǎn)市場各種類型的房屋很多,作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費層次,不能妄自菲薄,也不能好高騖遠(yuǎn),以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購購哪一類商品房后,更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴(yán)重的市場信息不對稱,雙方的地位實質(zhì)上是不平等的。實踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況,嚴(yán)重侵害購房人的權(quán)益。
二、看清“內(nèi)部認(rèn)購”真面目
許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前,喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購,一為造勢,二為摸底,都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對于購房人來說,相對而言,內(nèi)部認(rèn)購的價格相對較低,有一定的吸引力。對此,筆者認(rèn)為,由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可,也沒有納入管理,商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患:
一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金,導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證;
二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押,將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán);
三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案,開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此,購房人切不可因為內(nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。
三、慎簽認(rèn)購書
在實踐中, 為了盡早銷售商品房,開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前,雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書,購房人依認(rèn)購書約定繳納一定數(shù)額的款項。但往往在正式的商品房購賣談判中,又因為對具體條款的爭議,不能簽訂正式的商品房購賣合同,雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項是否視為定金,適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認(rèn)購書的法律性質(zhì),一般認(rèn)為,如果認(rèn)購書含有商品房購賣合同的主要條款,如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預(yù)售合同的時間等,商品房認(rèn)購書具有合同約束力,當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項應(yīng)當(dāng)視為解約定金,適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房購賣合同的主要條款,則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”,購房人所繳款項應(yīng)當(dāng)退回。
四、確定合理的付款方式
為加快資金回籠,實踐中有的開發(fā)商對一次性付款的購房人提供一定的優(yōu)惠,有的經(jīng)濟條件優(yōu)越的購房人也樂于一次性付款,以免麻煩。但這種做法其實存在一定的風(fēng)險,如果開發(fā)商開發(fā)爛尾,購房人極有可能血本無歸。因此,購房人應(yīng)盡可能爭取按照開發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度分期支付房款,這樣可以將風(fēng)險降到較低,避免將來被“套牢”。如在合同中約定簽約時支付房款的10%,簽約后開發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工,購房人再付10%……等等。
五、明確約定收樓標(biāo)準(zhǔn)
對于商品房交付使用的標(biāo)準(zhǔn),《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條、第十八條有明確規(guī)定,即房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗收。綜合驗收項目包括:(一)城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況;(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;(三)單項工程的工程質(zhì)量驗收情況;(四)拆遷安置方案的落實情況;(五)物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的,可以分期驗收。
六、規(guī)范商品房面積增減的處理
商品房的建筑面積是以房地產(chǎn)測繪部門的測繪結(jié)果為準(zhǔn)。而合同的簽訂往往在測繪之前,因此,合同約定的商品房面積往往與實測面積不相符。
對于面積增減的處理,建設(shè)部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》有明確的規(guī)定,即:
商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的,按照合同約定處理;合同未做約定的,面積誤差比完全值超出3%時,購受人有權(quán)退房。購受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比完全值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還購受人;完全值超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購受人。廣州市的《商品房購賣合同》在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步規(guī)定,面積誤差比完全值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的,購賣雙方不做任何補償。當(dāng)然,合同雙方也可以另行約定。
七、了解按揭的辦理方法
大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭,
并列出月供多少,以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同繳了部分房款,并提交了一系列按揭申請文件后,就可以放心等待入住了。
實際上,提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商,銀行對購房人資信進(jìn)行調(diào)查后,可能不會批準(zhǔn)提供按揭。實踐中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段,明明沒有卻明目張膽地宣揚。
如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本就不存在按揭,而購房人已繳了一部分房款,那購房人則十分被動。比較好的方法是購房人在商品房購賣合同中對按揭申請得不到批準(zhǔn)時如何處理做一明確規(guī)定。
八、追究交樓違約的技巧
有的購房人往往會遇到這種情形,接到開發(fā)商的交樓通知書,興沖沖地到樓盤一看,商品房的許多設(shè)施都沒有到位。對此,有的購房人急于入住,直接收樓。有的購房人則以書面方式明確通知開發(fā)商不接受交付,并要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后,即使商品房根本不適于居住、使用,購房人也不能要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約金。
當(dāng)然,如果商品房存在質(zhì)量問題,已收樓的購房人還是可以要求開發(fā)商賠償因質(zhì)量問題引起的財產(chǎn)損失,但這與開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任是兩碼事,而且證明房屋的質(zhì)量問題的難度是相當(dāng)大的,獲得賠償?shù)某杀据^高。相反,由于開發(fā)商已明顯違約,后者要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付違約責(zé)任的難度就小多了。
九、了解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件
在房地產(chǎn)交易中, 存在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的情形,即原來的商品房預(yù)購人將購購的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人,俗稱“炒樓花”。由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有利于轉(zhuǎn)讓人的融資,對受讓人而言,可能有價格上的優(yōu)惠,而國家又能增加稅收,因此,“炒樓花”雖然在理論上存在爭議,實踐中卻一直客觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)樓,其中涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜,建議購房人全面了解轉(zhuǎn)讓人原來合同的具體情況后做決策。簡單而言,如果轉(zhuǎn)讓人已付清全部價款,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓無須事先征得作為預(yù)售人的開發(fā)商同意。如果預(yù)購人尚未付清價款,則轉(zhuǎn)讓事先須征得預(yù)售人的同意。如果轉(zhuǎn)讓的商品房辦理了按揭,則情況更為復(fù)雜。但無論何種情況,預(yù)購人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,未登記備案的商品房購賣合同項下的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。
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