記者：與普通商品房相比，請問為什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房的價格會便宜很多？

　　秦兵：所謂鄉(xiāng)產(chǎn)權房，是指在農民集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會的蓋章以證明其權屬。但鄉(xiāng)一級政府是無權頒發(fā)房屋所有權證書的。

　　之所以價格會比普通的商品房便宜是因為：，他們不具備普通商品房那樣完整的手續(xù)，比如普通商品房的所有人都有房管部門頒發(fā)的房屋所有權證，但是鄉(xiāng)產(chǎn)權人沒有，不能證明房屋的所有權人是自己。，這種房子的成本比較低，因為他們使用的是農村集體所有的土地，與普通商品房相比，無需繳納高昂的土地使用費，各方面的成本都比較低。第三，鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有契稅、物業(yè)費用等相關的費用。

　　記者：購購“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房存在哪些法律風險？購購“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房者與開發(fā)商簽訂的購房合同效力如何？該如何處理？

　　秦兵：“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房存在法律風險。這主要表現(xiàn)在：

　　，這種鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋沒有產(chǎn)權保證，因為沒有國家認可的房屋所有權證；

　　，鄉(xiāng)產(chǎn)權房不能在市場通。根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律，鄉(xiāng)村土地屬于集體土地，不能在市場上自由流通。僅從法律層面上來看，一旦購賣，合同就會被認定無效；

　　第三，鄉(xiāng)產(chǎn)權房一般都由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會開發(fā)，房屋質量以及相關的售后服務無法保證；

　　第四，普通商品房開發(fā)商的開發(fā)資金受到銀行和有關政府部門的監(jiān)管，而鄉(xiāng)產(chǎn)權房開發(fā)商的開發(fā)資金的使用沒有人進行監(jiān)管。這樣容易導致開發(fā)商不能按時交付房屋。

　　城市居民購購鄉(xiāng)產(chǎn)權房所簽訂的房屋購賣合同是無效的，而與“五證”齊全的開發(fā)商所簽訂的房屋購賣合同是合法有效的。兩種購賣合同的效力截然相反，法律后果自然也不同：購賣鄉(xiāng)產(chǎn)權房，合同無效，一切都返回到房屋交付前的狀態(tài)，就是賣房的人將錢還給購方，購方將房屋還給賣方。而與“五證”齊全的開發(fā)商簽訂的合同，如果一方違反約定，將按照合同約定承擔相應的法律責任。

　　因此，我建議大家還是應購購城市的房屋，因為這樣風險比較小，不會產(chǎn)生不必要的麻煩，較主要是有法律保障。當然，如果大家想購這種鄉(xiāng)產(chǎn)權房也不是不可以，只要你有承擔風險的勇氣。

　　記者：若面臨拆遷，請問“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房所有者能否獲得補償？

　　秦兵：一般的情況下，鄉(xiāng)產(chǎn)權人面臨拆遷，當然有權利向開發(fā)商或者拆遷人獲取補償，只是獲得補償?shù)臄?shù)額要比普通商品房低得多。但是，如果鄉(xiāng)產(chǎn)房所占的土地是禁止建房的，那么就沒有權利獲得補償了，因為這屬于違章建房。

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