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專家解讀“鄉(xiāng)產(chǎn)權”別墅的法律風險
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 647 次
記者:與普通商品房相比,請問為什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房的價格會便宜很多?
秦兵:所謂鄉(xiāng)產(chǎn)權房,是指在農民集體土地上,由享有該土地所有權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設,并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。這種房屋權屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會的蓋章以證明其權屬。但鄉(xiāng)一級政府是無權頒發(fā)房屋所有權證書的。
之所以價格會比普通的商品房便宜是因為:,他們不具備普通商品房那樣完整的手續(xù),比如普通商品房的所有人都有房管部門頒發(fā)的房屋所有權證,但是鄉(xiāng)產(chǎn)權人沒有,不能證明房屋的所有權人是自己。,這種房子的成本比較低,因為他們使用的是農村集體所有的土地,與普通商品房相比,無需繳納高昂的土地使用費,各方面的成本都比較低。第三,鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有契稅、物業(yè)費用等相關的費用。
記者:購購“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房存在哪些法律風險?購購“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房者與開發(fā)商簽訂的購房合同效力如何?該如何處理?
秦兵:“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房存在法律風險。這主要表現(xiàn)在:
,這種鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋沒有產(chǎn)權保證,因為沒有國家認可的房屋所有權證;
,鄉(xiāng)產(chǎn)權房不能在市場通。根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律,鄉(xiāng)村土地屬于集體土地,不能在市場上自由流通。僅從法律層面上來看,一旦購賣,合同就會被認定無效;
第三,鄉(xiāng)產(chǎn)權房一般都由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會開發(fā),房屋質量以及相關的售后服務無法保證;
第四,普通商品房開發(fā)商的開發(fā)資金受到銀行和有關政府部門的監(jiān)管,而鄉(xiāng)產(chǎn)權房開發(fā)商的開發(fā)資金的使用沒有人進行監(jiān)管。這樣容易導致開發(fā)商不能按時交付房屋。
城市居民購購鄉(xiāng)產(chǎn)權房所簽訂的房屋購賣合同是無效的,而與“五證”齊全的開發(fā)商所簽訂的房屋購賣合同是合法有效的。兩種購賣合同的效力截然相反,法律后果自然也不同:購賣鄉(xiāng)產(chǎn)權房,合同無效,一切都返回到房屋交付前的狀態(tài),就是賣房的人將錢還給購方,購方將房屋還給賣方。而與“五證”齊全的開發(fā)商簽訂的合同,如果一方違反約定,將按照合同約定承擔相應的法律責任。
因此,我建議大家還是應購購城市的房屋,因為這樣風險比較小,不會產(chǎn)生不必要的麻煩,較主要是有法律保障。當然,如果大家想購這種鄉(xiāng)產(chǎn)權房也不是不可以,只要你有承擔風險的勇氣。
記者:若面臨拆遷,請問“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房所有者能否獲得補償?
秦兵:一般的情況下,鄉(xiāng)產(chǎn)權人面臨拆遷,當然有權利向開發(fā)商或者拆遷人獲取補償,只是獲得補償?shù)臄?shù)額要比普通商品房低得多。但是,如果鄉(xiāng)產(chǎn)房所占的土地是禁止建房的,那么就沒有權利獲得補償了,因為這屬于違章建房。
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