1、內(nèi)部認(rèn)購或VIP優(yōu)惠

　　調(diào)查：出售VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購、日進(jìn)斗金……商品房銷售的噱頭令人眼花繚亂，這都是為開發(fā)商銷售房屋利益化作準(zhǔn)備。

　　而對于購房人來說，內(nèi)部認(rèn)購由于有優(yōu)惠條件，有一定的吸引力，這時就有可能掉進(jìn)開發(fā)商的認(rèn)購陷阱。

　　律師提醒：開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前，無論采取內(nèi)部認(rèn)購或變相內(nèi)部認(rèn)購（VIP、優(yōu)惠申請）等都屬違規(guī)行為。

　　開發(fā)商采取“內(nèi)部認(rèn)購”等方式主要目的在于控制一批潛在的購房者，同時造成該樓盤已奇貨可居的假象。而開發(fā)商也可根據(jù)認(rèn)購客戶的情況，調(diào)整銷售價格等策略。

　　購房者表面上看得了便宜，實(shí)際卻有可能購到更高價格的房屋。同時自身權(quán)益也得不到任何保障。

　　較終，購房者所希望的“優(yōu)惠”不僅得不到兌現(xiàn)，還會付出更多的購房款。購房者應(yīng)核對樓盤是否取得商品房預(yù)售許可證，堅(jiān)決不參加任何認(rèn)購行為，避免成為抬高自己房屋價格的抬轎人{(lán)$page$}

　　2.大小訂金多少都收

　　調(diào)查：購房者只要表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向，銷售人員就會告訴你說這個戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣完了，要求客戶馬上交付定金。

　　如果客戶說沒有帶夠定金，銷售人員就會要求客戶先交小定，然后要求客戶次日交齊大定。

　　如果購房者在約定的時間內(nèi)未能前來，所付定金就不予退還。

　　律師提醒：根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，給付定金的一方如果不履行合同，無權(quán)要求對方返還定金；接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。

　　因此，購房者無論繳納小定、還是大定時都應(yīng)謹(jǐn)慎，不要輕易繳錢而陷于被動。

　　同時，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購受人。{$page$}

　　3、隨意虛構(gòu)面積

　　調(diào)查：“33平方米的單身公寓‘變身’55平方米的小復(fù)式”、“購一一”、“兩房變?nèi)?rdquo;……面積成為時下部分樓盤誘人上鉤的重要營銷手段。

　　案例：受面積吸引，李先生購購了鹽田區(qū)海濱假日雅居[較新消息價格 戶型點(diǎn)評]的一套房子，但隨后他和其他17名業(yè)主卻聯(lián)合將開發(fā)商告上了法庭。李先生說，海濱假日雅居2007年7月開盤時，開發(fā)商深圳市鵬廣達(dá)公司與三洲田公司宣稱“入戶花園，5.7米層高”，樣板房也儼然一個小復(fù)式。

　　但是，在簽合同的時候，業(yè)主們被要求在3時辰內(nèi)簽訂所有合同，并附加一份“委托書”，讓購房者委托一家叫“裕達(dá)”的公司免費(fèi)填平的天井面積。

　　去年樓盤入伙時，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商當(dāng)初承諾的面積并沒填平，而是一個從1樓通到19樓的天井。而且，天井實(shí)質(zhì)是開發(fā)商為減少支出土地出讓金，隱瞞ZF有關(guān)部門“偷來”的面積。

　　律師提醒：天下沒有免費(fèi)的午餐。發(fā)展商本來就是在追逐利潤，沒有理由平白無故面積給業(yè)主。

　　購房者在購購新房時，在開發(fā)商誘人廣告面前要頭腦清醒，簽訂合同時，一定要細(xì)看合同條款，涉及到面積，要弄清楚該的面積是否合法，是否與規(guī)劃相符，如果變更了規(guī)劃，是否辦理了相應(yīng)的變更手續(xù)。

　　發(fā)展商要購房者簽訂委托書，購房者一定要仔細(xì)審閱委托書的內(nèi)容是否合法，否則，的面積可能是“違章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患。{$page$}

　　4、無中生有引人入彀

　　案例：日前，南山區(qū)某樓盤5位業(yè)主將某開發(fā)商告上了法庭。

　　原因是業(yè)主們發(fā)現(xiàn)當(dāng)初賣房的時候建設(shè)的漂亮花園到了入伙時竟然消失，地上停車場又被開發(fā)商擅自更改為綠地。

　　在開發(fā)商售樓廣告上，原是市政用地的樓盤南邊區(qū)域，被開發(fā)商描述成樓盤的花園：亭臺樓閣、小橋流水、露天咖啡廣場……多位業(yè)主向記者反映，2004年該樓盤銷售期間，他們主要是看中了該樓盤的花園 環(huán)境幽美，交通便利等優(yōu)勢，但到了入伙的時候，樓盤南邊的園林卻消失了。

　　業(yè)主們查閱規(guī)劃局的檔案后才發(fā)現(xiàn)，售樓書上所顯示的綠化帶原來是市政公共用地，根本不在該樓盤的建設(shè)范圍內(nèi)。

　　律師提醒：“為了防止開發(fā)商擅改規(guī)劃導(dǎo)致交樓時貨不對板，業(yè)主在收樓時要仔細(xì)查看物業(yè)公共部分與規(guī)劃文件和設(shè)計(jì)圖紙是否相符。”

　　開發(fā)商在交樓時，都應(yīng)按相關(guān)規(guī)定把樓盤的竣工驗(yàn)收文件及圖紙、用地及工程規(guī)劃許可證等進(jìn)行公示，業(yè)主要仔細(xì)對照實(shí)際與上述文件、圖紙要求是否相符，尤其是公共部分的規(guī)劃，譬如該案例中的地面停車場是否建有等等。如果不符，業(yè)主暫不要收樓，可咨詢法律專業(yè)人士，根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度，對開發(fā)商起訴要求退房、賠償違約金、恢復(fù)原狀，或向規(guī)劃主管部門投訴追究其行政責(zé)任。{$page$}

　　5、制造現(xiàn)場熱銷假象

　　調(diào)查：在銷售現(xiàn)場，開發(fā)商總是在銷售興旺的氣氛，經(jīng)常會在售樓的房源公示欄上打出“售完”的字樣，或者在銷售業(yè)績示意圖上標(biāo)識出的已售單元，讓購房者覺得已經(jīng)沒有多少套房屋。

　　銷售人員也會采取很多方法來制造熱銷氣氛，讓購房者產(chǎn)生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動，就簽了合同，交了錢。

　　律師提醒：樓盤房源的信息可以在國土部門的網(wǎng)站上查詢。同時，開發(fā)商在現(xiàn)場提供的銷售消息應(yīng)當(dāng)真實(shí)準(zhǔn)確。

　　如提供虛假信息導(dǎo)致購房者做出與其真實(shí)意愿相背的行為。購房者可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定來申請撤消該行為，并要求開發(fā)商賠償損失。購房者在銷售現(xiàn)場應(yīng)保持清醒，謹(jǐn)慎抉擇。{$page$}

　　6、樣板房被悄悄放大

　　調(diào)查：一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間，這對于實(shí)際居住來說都是不實(shí)用的。

　　一些開發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實(shí)際房間面積大一些。而購房者不可能看樣板間時找開發(fā)商要建筑圖紙，并拿尺自己丈量。

　　案例：張女士說到她較近購的一套房時，“樣板間裝修做得細(xì)了，可交房時一看自己購的房子就沒那么好，很多材料都是劣質(zhì)的，地磚有裂的不說，臥室地板顏色也不勻，衛(wèi)生間臺盆和廚房櫥柜接縫里的膩?zhàn)痈嗄ǖ美锍鐾膺M(jìn)，裝修費(fèi)花得真不值。”

　　律師提醒：現(xiàn)在售樓樣板房通常有兩種，一種是設(shè)置在售樓部附近的樣板房區(qū)，而另一種則設(shè)置在樓盤的現(xiàn)場。設(shè)在樓盤現(xiàn)場的樣板房失真的可能性較小一些，而設(shè)在售樓部附近樣板房區(qū)的就有“放大房”的可能性存在。

　　同時，應(yīng)該對自己看中的“意向房”進(jìn)行實(shí)地考察，仔細(xì)查看一下自己有心購購的意向房。由于沒有經(jīng)過粉飾，墻體、梁、柱的裂縫在這個時候都很容易被發(fā)現(xiàn)，此外消費(fèi)者還可以觀察門窗的質(zhì)量問題。

　　在查看過程中，消費(fèi)者還應(yīng)該看有無滲水對于購頂層住宅和較低層住宅的業(yè)主，較好是下雨天去考察，對滲水問題和排水不暢的問題，可以及早發(fā)現(xiàn)。{$page$}

　　7、包裝虛幻核心賣點(diǎn)

　　調(diào)查：90%以上購房者對樓盤的印象來自售樓廣告。開發(fā)商通過全方位包裝樓盤核心賣點(diǎn)信息，如“ 生活”、“品質(zhì)人生”、“尊貴選擇”等等。

　　案例：陳先生被寶安區(qū)某樓盤一則短信廣告打動，廣告稱，該樓盤為成熟社區(qū)，擁有園林、豪華會所、幼兒園、學(xué)校、商店、郵局、健身、多功能游泳池等， 小區(qū)配套設(shè)施一應(yīng)俱全。

　　盡管該樓盤價格比周邊樓盤高出不少，但陳先生羨于其的居家環(huán)境，還是與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同。今年收樓時，陳先生發(fā)現(xiàn)該小區(qū)除了幼兒園、商店、郵局之外，其他配套設(shè)施都沒有，廣告中的“園林”也僅是普通綠化……

　　律師提醒：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請，沒有法律約束力，只有在規(guī)劃范圍內(nèi)的具體明確地說明和允諾并且對合同的訂立以及價格的確定有重大影響的，才視為要約。

　　因此，對于那些模糊的廣告詞不要當(dāng)真，不要為這些廣告所描述的“未來生活”所迷惑，多關(guān)注地點(diǎn)、交通、房屋質(zhì)量等。

　　購房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣點(diǎn)寫進(jìn)合同。購房人要進(jìn)行實(shí)地考察，并到規(guī)劃部門了解城市的規(guī)劃，特別是樓盤所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和周邊配套。要仔細(xì)查看預(yù)售合同附件中的小區(qū)總平面圖。對于平面圖內(nèi)含糊不清的部分，應(yīng)該要求標(biāo)注上文字并蓋章確認(rèn)。

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