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量力而行理性月供 購(gòu)房付款的三個(gè)“經(jīng)濟(jì)標(biāo)本”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 629 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
“你購(gòu)房了嗎?”這個(gè)問句是時(shí)下被提及較多的問句之一,而購(gòu)房的迫切感,在地價(jià)拍賣屢創(chuàng)新高的今天,更是“傳染”了一批又一批人。于是一眾人等紛紛淪為“房奴”。所謂“房奴”,就是月供占家庭收入50%以上的房貸一族,這個(gè)詞匯一般是用來形容那些努力掙錢省吃儉用就為了真正擁有自己房子的人。不少人因購(gòu)房時(shí)過高地估計(jì)了還款能力,給自己未來的生活質(zhì)量帶來了不小影響。

  所以,購(gòu)房要量力而行,要購(gòu)自己可以購(gòu)得起的房子。

  理性比例:月收入是月供的2倍

  購(gòu)房不是衡量自己成不成功的標(biāo)尺,需要就購(gòu),有經(jīng)濟(jì)能力就購(gòu),有多少錢,購(gòu)多大的房。購(gòu)房前,根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力找出相應(yīng)的地段和樓盤,要比找完房子再算價(jià)錢明智得多。

  記者向中國(guó)銀行凱旋支行的有關(guān)負(fù)責(zé)人了解到,單身按揭購(gòu)房的人月還款數(shù)不能超過月收入的50%,而家庭按揭購(gòu)樓的人還款數(shù)不能超過月收入的55%。也就是說借款者的月收入必須是月供的兩倍。這樣倒推可知,如果月薪總共8000元,房貸的月供不能超過4000元。

  計(jì)算家庭收入時(shí)應(yīng)側(cè)重固定可靠的來源,如工資、銀行存款利息、債券利息等;家庭支出包括每月的月供、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤電話、正常生活開支、娛樂教育費(fèi)用、父母醫(yī)療費(fèi)用等。如年輕的兩口子預(yù)備購(gòu)房后“添丁加口”,一定不忘預(yù)留一筆大費(fèi)用。根據(jù)購(gòu)房后家庭收支情況的預(yù)算,確定自己能支付的月供,從而避免有些“先驅(qū)”們所出現(xiàn)的購(gòu)房后生活負(fù)擔(dān)加重的情況。

  實(shí)際操作:月收入的1/3還按揭

  招商銀行消費(fèi)信貸人士表示,房貸還款超過收入一半會(huì)帶來較大消費(fèi)壓力,降低購(gòu)房人的生活質(zhì)量。雖然銀行要求月收入是月供的兩倍,但這只是一個(gè)較低限,較為合理的收入使用分配應(yīng)該是收入的30%——40%用于生活支出,其中有10%可用于投資或保險(xiǎn);30%用于月供;剩下的20%用于儲(chǔ)蓄。這樣的比例劃分可以在維持原有優(yōu)質(zhì)生活水平的前提下輕松貸款,擺脫“房奴”身份,達(dá)到理財(cái)目的。因?yàn)榘磭?guó)際通行看法,月收入的1/3是房貸按揭的“警戒線”。

  根據(jù)專家測(cè)算,如果購(gòu)房還貸支出只占到家庭總收入的30%以下,應(yīng)該是安全的。也就是說,如果家庭月收入是5000元,每月的房款月供不應(yīng)超出1500元;如果家庭月收入是8000元,每月的房款月供不應(yīng)超出2400元。

  購(gòu)房前:先算家里的 “現(xiàn)金流”

  記者了解到,除房?jī)r(jià)高因素外,“房奴”群體的壓力大,也與其購(gòu)房時(shí)“取大舍小”有關(guān)。在某事業(yè)單位工作了4年的秦小姐感嘆,購(gòu)房時(shí)的一點(diǎn)“就高”心理,使得自己現(xiàn)在請(qǐng)人吃頓飯也得考慮再三。

  目前購(gòu)房的幾種支付方式:貸款購(gòu)房——商業(yè)貸款和公積金貸款。因此,購(gòu)房前要清算一下自己家的現(xiàn)有“現(xiàn)金流”,包括:存折、現(xiàn)金、可以套現(xiàn)的股票、可以上市出售或押舊二手房。

  根據(jù)“現(xiàn)金流”,推算出你所能支付的頭付款,從而考慮你所購(gòu)購(gòu)的房子的總價(jià),同時(shí)還要預(yù)留入住時(shí)的裝修費(fèi)用、公共維修基金和稅費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及當(dāng)年家庭中的重大開支,如孩子的教育費(fèi)用、高齡父母的醫(yī)療費(fèi)用等等。

  關(guān)于購(gòu)房付款的三個(gè)“經(jīng)濟(jì)標(biāo)本” 

  單身:月收入5000元

  購(gòu)房:總價(jià)60萬(wàn)元左右

  月供:2313元左右

  單身一族,月收入5000元,沒有房的你可以考慮購(gòu)套房自住,已經(jīng)有房住的你可以考慮“以舊換新”將自己的家“升升級(jí)”,不用“升級(jí)”、手中還有點(diǎn)“閑錢”的甚至可以考慮購(gòu)套房嘗試投資。

  按照60萬(wàn)總價(jià)的房計(jì)算,扣除18萬(wàn)元的頭付后,42萬(wàn)的貸款中以30萬(wàn)公積金、4.05%。月息和12萬(wàn)元商業(yè)貸款、30年等額還款、5.1%。月息計(jì)算,月供房貸是2313.63元,不到月收入的一半。

  單身人士正處于創(chuàng)業(yè)階段,購(gòu)房帶有明顯的過渡性質(zhì),既要考慮眼下居住的方便,還應(yīng)考慮日后轉(zhuǎn)手,購(gòu)購(gòu)時(shí)總價(jià)低是關(guān)鍵。如果以后工作崗位有變動(dòng),也可隨之調(diào)換住房,而原住房如處于成熟社區(qū),出租或出售都將十分容易。

  小戶型住宅總價(jià)不高,同時(shí)配備也很齊全,正契合了年輕群體的需要。購(gòu)房時(shí)總價(jià)較好控制在60萬(wàn)元以內(nèi),交房標(biāo)準(zhǔn)較好為毛坯房。在樓層、朝向、采光等細(xì)節(jié)問題上,則無需過分計(jì)較,便宜實(shí)惠才是上策。但需要注意的是即使是過渡性購(gòu)房,所購(gòu)的房子應(yīng)該具有一定的“變現(xiàn)性”,即具備一定的投資潛力,如可以比較容易地上市出售或出租。

  年輕夫妻:月收入8000元

  購(gòu)房:總價(jià)80萬(wàn)元左右

  月供:3856元左右

  月收入8000元的這一群體在一定程度上與單身一族相似,雖然已婚但雙方仍處于事業(yè)的起步階段。積蓄不多,家庭月收入較高,在購(gòu)房時(shí)一般會(huì)得到父母的贊助,因此地理位置也是購(gòu)房時(shí)頭選因素,對(duì)交通、配套、小區(qū)品質(zhì)的要求較高。

  按照80萬(wàn)總價(jià)的房計(jì)算,扣除24萬(wàn)元的頭付后,56萬(wàn)的貸款中以50萬(wàn)元公積金、4.05%。月息和162萬(wàn)元商業(yè)貸款、30年等額還款、5.1%。月息計(jì)算,月供房貸是3005.86元。而按照100萬(wàn)元總價(jià)的房計(jì)算,扣除30萬(wàn)元的頭付后,70萬(wàn)元的貸款中以50萬(wàn)元公積金、4.05%。月息和20萬(wàn)元商業(yè)貸款、30年等額還款、5.1%。月息計(jì)算,月供房貸是3856.06元,不到月收入的一半。

  但年輕夫婦置業(yè)時(shí),必須考慮到將來有了小孩或雙方父母一同暫住的需要,購(gòu)房時(shí)較好選擇兩房,70平方米左右的小戶型物業(yè),總價(jià)控制在100萬(wàn)左右,新房、二手房均可;只要交通方便,周邊配套齊全,以后換大房還可以用來出租。

  現(xiàn)在眾多設(shè)計(jì)精巧的小戶型物業(yè),由于總價(jià)低、置業(yè)門檻低,加上大多數(shù)項(xiàng)目位于成熟的城市地段,配套設(shè)施完善,因而比較適合上述置業(yè)者作為階段性、過渡性置業(yè)的頭選。此外,也可以考慮在單位附近購(gòu)置價(jià)格相對(duì)低廉的二手房,既適當(dāng)改善居住條件,又能預(yù)留恰當(dāng)?shù)睦碡?cái)空間。選擇二手房好處還在于,設(shè)施齊全、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、居住者素質(zhì)相對(duì)較高。

  為避免“購(gòu)房增加生活負(fù)擔(dān)”這一風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)房前,先對(duì)自家的財(cái)產(chǎn)做周密細(xì)致的評(píng)估,根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力找出相應(yīng)的地段和樓盤,要比找完房子再算價(jià)錢明智得多。

  家庭:月收入1.5萬(wàn)元

  購(gòu)房:可選總價(jià)180萬(wàn)元以上

  月供:7415元左右

  作為月收入在1萬(wàn)元以上的家庭,其購(gòu)房的可操控性相對(duì)較強(qiáng),對(duì)沖購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的渠道也相應(yīng)較多,但需要注意一些置業(yè)技巧問題,其購(gòu)房過程中需要注意的有三點(diǎn)問題:頭先是月還款額的制定。按照目前國(guó)際貸款購(gòu)房的一個(gè)基本原則,月還款額占月收入的30%—40%是比較合理的,一般不應(yīng)該超過40%。

  1.5萬(wàn)元月收入的家庭,按照180萬(wàn)元總價(jià)的房計(jì)算,扣除54萬(wàn)元的頭付后,126萬(wàn)元的貸款中以50萬(wàn)元公積金、4.05%。月息和76萬(wàn)元商業(yè)貸款、30年等額還款、5.1%。月息計(jì)算,月供房貸是8107.08元;如果是單身、月入過1.5萬(wàn)元的,按照180萬(wàn)元總價(jià)的房計(jì)算,扣除54萬(wàn)元的頭付款后,126萬(wàn)元的貸款中以30萬(wàn)元公積金、4.05%。月息和96萬(wàn)元商業(yè)貸款、30年等額還款、5.1%。月息計(jì)算,月供房貸是7414.85元,不到月收入的一半。

  根據(jù)月收入實(shí)際狀況,其貸款購(gòu)房的額度在120萬(wàn)元是比較合適的。而選擇30%—40%的還款額度,一方面可以確保以后的生活水準(zhǔn)不至于置業(yè)而產(chǎn)生巨大的波動(dòng);另一方面,區(qū)間可以防范利率變動(dòng)引起的還款上升風(fēng)險(xiǎn)。

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