自住房

　　不管是不是自住，購房本來就是一種投資。但自住房的投資，在于自己的愛好、方便與否和舒適與否，升值與否倒不是較先被考慮的。道理很簡單，自己的住宅是不會隨意出售的，也就是說不會出售用于獲取升值。而要賣掉自己的房產(chǎn)，也一般要購入新的房產(chǎn)住。在房價高的時候，你售出的房產(chǎn)有高的升值，但你購入的房產(chǎn)也一樣貴。房價低谷時期，你售出的房產(chǎn)升值少，但購入的房產(chǎn)也便宜。

　　換言之，自己的住宅如只有一所，則可能要在離開一個地方或國家時，或者是到去世才能獲取升值或遭受損失。為此，購房自住，頭先應(yīng)當(dāng)考慮自己與家庭的需要，例如人口多少；其次考慮上班、上學(xué)是否便利，在大城市里，購靠近公共交通站點的房子是比較好的選擇。然后就是考慮自己的喜好了，有的人重視地段的安靜，有的人希望購物便利，有的人喜歡公寓套房的緊湊，有的人則偏愛獨立住宅的活動空間大。

　　受收入水平的限制，大多數(shù)人都會為購購住房制定一個近期目標(biāo)和一個遠期目標(biāo)，即先購一套小的住房，相對便宜的，積累幾年積蓄后再賣掉小的，購一個更大更舒適的住房，這比一步到位要更容易實現(xiàn)一些。據(jù)媒體報道，一般法國人購這兩套房的平均間隔時間為8年。

　　房產(chǎn)投資

　　真正意義上的房產(chǎn)投資，是從非自住房產(chǎn)開始的。這類房產(chǎn)的選擇會和自住房產(chǎn)有很大的不同：由于投資考慮的是回報率，因此購房頭先要看升值空間，其次看出租回報。

　　升值空間的確定很有講究，有的地方升值已經(jīng)很高，再升值的可能性很小，如果投資是為了升值就不太合適。舉例而言，巴黎市內(nèi)的房價升值很快，但各區(qū)不同，東部北部的平民區(qū)過去房價便宜，升值空間就大；而中部、西部和南部的房價本來貴，升值空間就小。如果從巴黎大區(qū)范圍而言，巴黎市的升值空間就小，而周邊地區(qū)的升值空間大。相對而言，也是巴黎市北面的幾個市鎮(zhèn)升值空間更大，因為過去房價一直較低。

　　出租回報率的確定對于出租房產(chǎn)的投資具有決定性的意義。就全國而言，巴黎地區(qū)的回報率高于其他地區(qū)，但外省一些人口多、經(jīng)濟繁榮的地區(qū)也有高回報率。因此，要尋找房價低、靠近交通線特別是**、公交巴士站的地點，這樣房客好找，房租也不低。

　　還有，從面積和房租回報率來講，越是小面積的住房每平米的房租就越高。如巴黎一個十幾平米的一居室，可以租到500歐元左右；而60平米3居室套間也才1200歐元左右。因此人們可以考慮，與其投資一個大的套間，不如投資幾個小的房子。但是，越是面積小的房子，房客的流動性也越大，這點也是投資者要考慮的。

　　另外還有環(huán)境的問題。如自住的話，有些房價低但學(xué)校差的地段可能就不適合一些有孩子的家庭，但換作投資出租就可以。所以購房還是要頭先分清自住還是投資。

　　投資商業(yè)房產(chǎn)更要考慮地段。在投資前，計算率是必不可少的。目前法國的住房出租回報率大致在6%-12%間，商業(yè)房產(chǎn)的出租回報率在8%到16%間。

　　如何找房

　　找房是一項頗花心思和力氣的工作，購房者要有這樣的心理準(zhǔn)備。

　　廣告是房產(chǎn)信息的來源。法國有各種各樣有關(guān)房地產(chǎn)交易的報紙、雜志，例如個人對個人交易的《De particulier àParticulier》雜志，以及一些綜合性報紙的房產(chǎn)信息版；此外，從層出不窮的房產(chǎn)交易網(wǎng)站上也能得到很多信息，起碼可以對感興趣街區(qū)的房市行情有個初步了解，您可以在電腦中輸入關(guān)鍵詞“immobilier”來搜索相關(guān)網(wǎng)站；此外，司法拍賣、清產(chǎn)拍賣的廣告也不能忽視，這些拍賣往往有價廉物美的房子。

　　除了讀媒體的廣告，人們還可以到自己感興趣的街區(qū)的房屋中介所瀏覽櫥窗廣告，這樣更加有的放矢。有了比較明確的購房條件和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)后，還可以委托中介代為找房，這個階段購房者一般是不用花錢的，中介公司一般會向其推薦幾套備選方案。

　　需要注意的是，不論是購自住房還是投資房，都不要忘記了解當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)稅(taxe foncière)水平，較好問一下上一任房主的繳稅數(shù)額。因為該稅各市鎮(zhèn)的征收情況不同，有時候兩個相鄰街區(qū)的地產(chǎn)稅相差不少。這筆錢是房主每年都要交的，因此購房時應(yīng)考慮進去。與此同理的還有套房每個月要交的物業(yè)管理費(charges)及其所包含的服務(wù)，該費樓與樓之間差別很大，也應(yīng)了解清楚。另外，不要只聽房主和中介的口頭介紹，房齡等信息應(yīng)看書面證明。

　　如何談判

　　找到中意的房子后，談判時應(yīng)注意以下幾條：

　　1，討價還價要注意策略，不能不斷改變立場、討了價后再討價，這樣讓人有不信任的感覺，反而不會成功。也就是說不要輕易答應(yīng)，但一旦答應(yīng)，就不要變化，除非外界因素有變化。

　　2，在討價還價時，不只是價格可以談，什么都可以作為談判籌碼，如一次付清、多付現(xiàn)金等等，這些都可能使房主同意降價或在僵持的問題上讓步，使購房者更加主動。

　　3，分清賣家和中介的關(guān)系，各個擊破，這樣更有效。

　　如何成交

　　購賣雙方談好價格后，就可以進入成交階段了。這里有幾個階段：

　　1，簽訂售房承諾(PROMESSE DE VENTE)，這樣的文件能夠保護購房者在進行貸款的時候不會失去房子，賣主不能再售給他人。同時，如果貸款貸不到，購房者可以不受任何損失地退出。這是受到法律保護的。而且，在簽訂這一文件后，購房者可以思考7天，在7天內(nèi)不用任何理由就可以取消購房。

　　2，比較和尋找貸款。在歐洲，人們很少一下子花錢把房購下，這里一方面有稅務(wù)的問題，稅務(wù)檢查部門會要求購房者說明資金的來源。另一方面，利用貸款的話，可以為投資獲得更多的資金手段。在目前購房貸款利率不算高且購購主要住房可減稅的情況下，利用貸款更有好處。

　　選擇貸款機構(gòu)時，一般人們會找銀行，但不要忽視一些中介機構(gòu)的作用，它們往往會給貸款者找到更優(yōu)惠或方便的貸款。人們在貸款時要注意比較利率和各種條件。要比較所有費用打入后的事實成本。有的銀行說給你低利率，但加上這個那個費用，其實貸款實際成本很高。要注意較終成本的比較。

　　3，到公證人處去成交。注意，購房者較好自己找公證人，而不要對方的公證人，這樣更有利于在成交時保護自己的利益。反正公證人費用都是由國家統(tǒng)一規(guī)定好的。

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