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定金訂金保證金…… 購房時你交的都是什么錢?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 852 次
近日,關于上述名詞的投訴漸漸多了起來。為此,本報記者走訪了天津明揚長纓律師事務所,與楊仲凱、孫志偉兩位律師進行了深入的交談。
定金 訂金 保證金 誠意金
關于定金的認定
有讀者投訴,現(xiàn)在有一些開發(fā)商,在尚未取得商品房銷售或預售許可證的時候,出于聚攏人氣或提前銷售的目的,同時又要規(guī)避有關部門的處罰,于是想出種種辦法來變通自己的提前銷售行為。比如在正式開盤前指定某家銀行,規(guī)定有意購房的消費者去開戶存一筆1萬至5萬元不等的存款,然后憑存款單到售樓處登記排號,按排號的順序選房。同時開發(fā)商還表示,這筆存款的所有權歸個人,消費者隨時可以將這筆存款取走。但他們將對個人開立的存款賬戶進行監(jiān)控,如果開盤時這筆存款已經(jīng)被取走,則這名消費者排的號將被取消,也就是自動失去購房資格,這筆錢被稱作“保證金”、“誠意金”等等。那么,該如何認定這筆錢的性質(zhì)呢?
楊律師說,現(xiàn)在有些消費者很重視定金這個概念的認定,因為一旦認定交了定金,開發(fā)商如果違約的話,至少消費者能得到雙倍返還。但是記者提到的這種情況則略有不同,因為這筆錢確實沒有交給開發(fā)商,而只是以個人名義開立了存款賬戶,那么很難認定這筆錢就是定金。這就是開發(fā)商聰明的地方,他又用這錢吊住你,又不承擔雙倍返還的風險。所以這筆錢較多只能算是“變相定金”或“貌似定金”,關鍵在于這錢并不是在開發(fā)商手里控制。
此外,楊律師說,也許還有一種情況可以認定消費者存到銀行的錢是定金,那就是消費者開立的是一個共管賬戶。也就是說,消費者存到銀行里的錢,開發(fā)商不但可以監(jiān)控,而且在消費者取款時需要消費者和開發(fā)商共同簽字才行。如果屬于這種情況,這筆存款也可以認定為是定金,但現(xiàn)在不是這種情況,所以得不到這是定金的證據(jù)。
莫把“定金”當“訂金”
提到這個問題,楊律師表示不能不重提“定金”和“訂金”的區(qū)別。在《擔保法》中,“定金”是擔保的五種方式之一。已付“定金”,消費者如果不履行合同規(guī)定義務,就再也無權要求退還“定金”了。而在《合同法》中,有“定金罰責”:如果是購方違約,則“定金”由賣方所得;如果是賣方違約,則賣方應歸還“定金”的兩倍給購方,所以雙方在簽訂合同時都會更加謹慎。
“訂金”則不同,“訂金”只是訂下來,預訂的意思。是給消費者一個考慮的緩沖期,比如有的消費者準備購樓,又拿不定主意,一些負責一點的樓盤為了給消費者一個充分考慮的空間,愿意讓消費者先交一點“訂金”,在一段時間內(nèi),比如3天,消費者可以較終決定購還是不購,3天內(nèi),交了“訂金”的消費者看中的房屋不會推薦給其他購主,3天后就不保證了。但“訂金”不購樓時可全額退還,要購樓還可以當成應付樓價的一部分,除非合同中有違約不返還的特殊約定,否則它不等于“定金”。
不是定金,勝似定金
楊律師認為,對于剛才提到的種種“變相定金”,消費者其實更需要提高警惕。因為它不但一點兒也限制不了開發(fā)商的行為,而且縛住了消費者繼續(xù)奔波選房的雙腿。消費者被這種“已經(jīng)交了錢”的假象蒙蔽住,認為房子已經(jīng)定下,高枕無憂了,但可能不知道,其實他什么也沒購到,一旦有他發(fā)現(xiàn)了這一點,可能時間已經(jīng)過去很久了。現(xiàn)在房產(chǎn)價格的變化如此巨大,消費者每浪費,都有可能為重新購房多支付高得多的代價,而這種損失是不會得到補償?shù)?。所以,消費者只有自己擦亮眼睛,多動腦筋,或者來問問律師,其實這種咨詢是花不了多少錢的。
不過,楊律師還表示,時間成本是有可能得到賠償?shù)?,法律?guī)定有締約過失責任?!逗贤ā返?2條規(guī)定:“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:(一)假借訂立合同,惡意進行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實信用原則的行為。”
楊律師指出,要特別注意這里邊的“惡意磋商”和“故意隱瞞”等事實。因為從消費者看房開始,雙方每一次溝通,都是在互相接近,都是在為較終達成協(xié)議而努力。你讓步我也讓步,你少劃劃價,我多讓點利,期望較終達成合約。這時候如果消費者一分錢也沒有,根本也沒想要真正購房,那么你就是在惡意浪費對方的銷售資源;反過來,如果開發(fā)商在價格上、時間上故意對你隱瞞一些不利于你的事實,這也構成過錯。因為民法通則第68條規(guī)定,故意隱瞞真實情況或陳述虛假情況,誘使對方做出錯誤的意思表示,構成欺詐。這時你可以進行索賠,索賠包括直接損失和間接損失。
如何規(guī)避風險
孫律師較后補充道:要想真正避免消費者的各種損失,目前較行之有效的方法仍然是那幾條。
一、頭先細查五證:建設工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、施工許可證、建設用地規(guī)劃許可證、商品房預(銷)售許可證。五證缺一不可,否則不管價格多合理、房型多理想、地點多誘人,也不要購購。
二、把售樓者口頭的承諾落實到具體合同中,防止舉證不能。
三、合同條款要具體明確,不能含糊,規(guī)定得越細越好。
四、多留書面的東西,樓書、宣傳頁等等。
五、宏觀一點,除了考察開發(fā)商以外,還要有一點政策知識。比如市區(qū)的規(guī)劃,什么地方是公園、什么地方是綠地,大家是能夠了解到的,這就有利于選到好地點。
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