是否該購房？自住可出手，投資需理性

　　北京房地產(chǎn)市場需求是以自住為主，從二手房市場來看，根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，2007年二手房投資比例僅在20%左右，80%的需求都是結(jié)婚購房、拆遷購房、置業(yè)升級、為父母養(yǎng)老孩子上學(xué)購房；從自住的角度來看，購房者們應(yīng)該更關(guān)注房產(chǎn)本身的保值功能，雖然年前市場上“拐點(diǎn)”說盛行，但是在淡季里成交量下滑，房價(jià)漲幅趨緩非常正常，到目前仍然沒有具有足夠說服力的數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了拐點(diǎn)；“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，經(jīng)過節(jié)前淡季的市場調(diào)整，在龐大的自住需求推動以及今年奧運(yùn)召開、多條**線路開通的利好下，雖然節(jié)后出現(xiàn)往年房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲的可能性不大，但是總體房價(jià)仍然會行駛在上行的軌道中；因此，自住型購房的消費(fèi)者，該出手時(shí)就出手，北京市城市化進(jìn)程仍在推進(jìn)，城市價(jià)值足可保證房產(chǎn)的價(jià)值。而對于投資者來說，經(jīng)過一系列的宏觀調(diào)控，房價(jià)飚漲的理想階段已經(jīng)成為過去式，漲幅趨緩已經(jīng)可以預(yù)見，投資者在入市時(shí)，應(yīng)該摒棄短期低購高賣的想法，更關(guān)注房產(chǎn)長期的租金回報(bào)，以理性投資贏取回報(bào)。

　　購什么房？新房貴，限價(jià)房少，二手房可兼做過渡及投資

　　隨著住房保障政策實(shí)施，2007年推出的限價(jià)地將陸續(xù)在今年季度預(yù)售，今年按規(guī)劃將推出450平米限價(jià)房；雖然詳細(xì)購購細(xì)則未出，但還是給了許多購房者美好的期待；對于購房者而言，是購新房、二手房，還是限價(jià)房呢？“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，頭先，資金充裕，喜新不喜舊且置業(yè)區(qū)域在新興區(qū)域的，可購新房；不過新房普遍價(jià)高，而且隨著城區(qū)新房消化以及住宅郊區(qū)化，新房將主要集中在郊區(qū)等新興區(qū)域；其次，具有北京戶口，并符合申購條件的消費(fèi)者，可爭取購購限價(jià)房。目前限價(jià)房已確定的購購條件是必須具有北京戶口，符合條件的購房者可爭??；不過，購房者也應(yīng)有清醒認(rèn)識，保障住房畢竟量少，2007年北京市新增了52萬人，戶籍人口15.7萬，這部分人都有購房需求，而450萬平米，套均80平米，也不過56000套左右；連每年新增人口也難以滿足；加上供應(yīng)延后，有需求的消費(fèi)者不妨以二手房替代；第三，二手房存量大，可兼做過渡及投資，目前城區(qū)的房產(chǎn)交易主要以二手房為主，地段及配套俱佳，而且近年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出新房成交減少，而二手房成交量不斷放大的趨勢，今年房產(chǎn)交易仍會延續(xù)這種趨勢。

　　購哪些區(qū)域房？以城區(qū)、規(guī)劃新城、**沿線為導(dǎo)向

　　確定購購二手房的消費(fèi)者，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)建議，在選擇區(qū)域時(shí)，應(yīng)以城區(qū)、規(guī)劃新城、**沿線為導(dǎo)向；頭先，城區(qū)二手房地段好、配套成熟，特別是公房的小戶型存量比較充裕，比如團(tuán)結(jié)湖、西直門、勁松等區(qū)域，非常適合在城區(qū)上班的頭次置業(yè)者。其次，規(guī)劃新城，2007年北京市出臺了十一個(gè)新城規(guī)劃，新城未來發(fā)展布局已然可以預(yù)見，比如順義建設(shè)多條軌道線，發(fā)展空港物流業(yè)；通州完善城市功能，在居住以外發(fā)展商業(yè)以提供更多就業(yè)機(jī)會等等；購房者都可以對這些區(qū)域進(jìn)行關(guān)注。第三，**沿線，07年開通的**5號線掀起了沿線購房熱潮；而今年將會開通**10號線、奧運(yùn)支線和機(jī)場線三條**線，沿線的勁松、團(tuán)結(jié)湖、惠新西街、亞運(yùn)村等區(qū)域?qū)破鹩忠惠?*沿線購房熱潮，消費(fèi)者大可提前在這些區(qū)域置業(yè)投資。

　　購房注意事項(xiàng)？資金得監(jiān)管、貸款要趕早、議價(jià)需靈活

　　由于今年面臨著不一樣的市場狀況，因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，購房者應(yīng)因時(shí)制宜，應(yīng)對新形勢。

　　頭先，資金得監(jiān)管，去年爆發(fā)的深圳中天置業(yè)事件，再一次暴露了客戶資金缺乏監(jiān)管的弊端。因此購房者還是應(yīng)該把資金安全應(yīng)該放在頭位；目前保障資金完全安全的只有兩種模式，即資金監(jiān)管和銀行資金托管，這兩種模式都是通過銀行的專用賬戶進(jìn)行資金的凍結(jié)，在沒有購賣雙方約定授權(quán)的情況下，其他人員均動用不了資金；購房者應(yīng)盡量選擇設(shè)有專用賬戶的經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行交易，以確保房款安全。

　　其次，貸款要趕早，今年的貨幣政策已經(jīng)定調(diào)為從緊，貸款審批將更為嚴(yán)格；如果銀行用完貸款額度后，購房者再想貸款就非常困難；因此貸款要趁早；同時(shí)還要注意一些細(xì)節(jié)問題，比如信用卡資金要按時(shí)歸還，防止出現(xiàn)逾期還款現(xiàn)象，個(gè)人收入證明要詳細(xì)準(zhǔn)確，未婚或已婚證明要及早開具，各項(xiàng)身份證明多復(fù)印幾份等等。

　　第三，議價(jià)需靈活；由于央行頻繁加息，物業(yè)稅漸行漸近，部分投資型物業(yè)出售的意愿比較強(qiáng)烈，特別是近兩年進(jìn)入房產(chǎn)市場的投資者，通過房產(chǎn)轉(zhuǎn)售獲得利益的投資者比較普遍，因此更希望盡早出售，購房者不妨利用這一點(diǎn)盡量壓價(jià)，在博弈中取得一個(gè)理想的價(jià)位。

　　較后，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，一年之計(jì)在于春，在春節(jié)過后對房產(chǎn)市場格局形成理性認(rèn)知，才能更好的規(guī)劃今年的置業(yè)計(jì)劃；由于年前淡季成交量下降，部分購房客戶產(chǎn)生觀望情緒，但是在旺季到來時(shí)，購房者該出手時(shí)還是要出手，避免像前兩年一樣貽誤購房時(shí)機(jī)。 (責(zé)任編輯：JN025)

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