理財(cái)顧問(wèn)：中國(guó)工商銀行廣州流花支行

　　對(duì)象：梁女士

　　家庭狀況：梁女士37歲，丈夫44歲，均在事業(yè)單位上班。有一9歲

小孩，雙方均有老人需要贍養(yǎng)。

　　收入：夫妻雙方稅后工資共約8000元/月，住房公積金共1700元/月。市區(qū)內(nèi)有自住房一套，市值約60萬(wàn)元。市區(qū)內(nèi)有出租房一套，市值約90萬(wàn)元，月租3900元。郊區(qū)待租房一套，市值約60萬(wàn)元。

　　支出：市區(qū)兩套房已經(jīng)供完。郊區(qū)一套辦理了25萬(wàn)元15年公積金貸款，月供2300元。家庭生活費(fèi)加老人贍養(yǎng)費(fèi)，每月4000元。孩子教育費(fèi)900元/月。

　　積蓄：銀行活期存款4萬(wàn)元。

　　借貸：家庭借款16萬(wàn)元。

　　保險(xiǎn)：只有夫妻雙方單位規(guī)定購(gòu)購(gòu)的保險(xiǎn)。

　　理財(cái)目標(biāo)：如何令財(cái)產(chǎn)更好增值及提升生活質(zhì)量？5年后適合購(gòu)怎樣的車子、換怎樣的自住房？

　　家庭財(cái)務(wù)狀況分析：自由度不高

　　梁女士家庭資產(chǎn)負(fù)債率為19%，儲(chǔ)蓄率為47%。家庭資產(chǎn)以房產(chǎn)為主，流動(dòng)性較低，財(cái)務(wù)自由度指標(biāo)僅為54%左右（理想值為≥100%）。

　　理財(cái)總體建議：增加金融資產(chǎn)占比，提高資產(chǎn)生息能力，加強(qiáng)家庭保險(xiǎn)保障。

　　梁女士家庭資產(chǎn)負(fù)債表（單位：萬(wàn)元）

　　家庭資產(chǎn) 金額 家庭負(fù)債 金額

　　活期存款 4 房屋貸款 25

　　房產(chǎn)（投資及自用） 210 其他負(fù)債 16

　　家庭總資產(chǎn) 214 家庭總負(fù)債 41

　　家庭凈資產(chǎn) 173

　　梁女士家庭年度收支狀況表（單位：萬(wàn)元）

　　家庭收入 金額 家庭支出 金額

　　稅后薪酬 9.6 生活費(fèi)及父母贍養(yǎng)費(fèi) 4.8

　　住房公積金 2.04 子女教育費(fèi) 1.08

　　租金收入 4.68 房屋貸款供款 2.76

　　家庭總收入 16.32 家庭總支出 8.64

　　家庭凈收入 7.68（即6400元/月）

　　資產(chǎn)配置和投資建議：

　?。ㄒ唬╊A(yù)留家庭緊急備用金。

　　一般應(yīng)預(yù)留日常支出6個(gè)月的資金作為緊急備用金，按梁女士的家庭情況計(jì)算為3萬(wàn)元。此外，應(yīng)為雙方老人額外預(yù)留一筆醫(yī)療基金，建議約3萬(wàn)元。建議選擇超短期理財(cái)產(chǎn)品。

　?。ǘ┏鍪劢紖^(qū)住房套現(xiàn)。

　　為了更好地騰出投資本金，建議以現(xiàn)價(jià)出售郊區(qū)住房套現(xiàn)60萬(wàn)元，還清貸款25萬(wàn)元后，剩余35萬(wàn)元，每月無(wú)須再支付貸款。

　?。ㄈ┓?年還清借款。

　　梁女士并未說(shuō)明是否需要為借款支付利息，因此方案中暫不考慮利息支出，建議分4年還款，出售郊區(qū)住房后還期。

　?。ㄋ模┘訌?qiáng)家庭保障。

　　梁女士夫婦應(yīng)購(gòu)購(gòu)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)性重疾保險(xiǎn)，建議購(gòu)購(gòu)終身重疾險(xiǎn)或意外險(xiǎn)。

　?。ㄎ澹?年后換房購(gòu)車。

　　經(jīng)資產(chǎn)重新配置后，梁女士家庭目前可支配的生息資產(chǎn)為27.4萬(wàn)元，每月節(jié)余增加至8700元。假設(shè)凈投資收益率7%（已扣除暫按5%計(jì)算的通脹率，中等風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)水平），房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率5%，房屋折舊率2%，租金和工資增長(zhǎng)率剛好和通脹抵消，則5年后梁女士家庭的金融資產(chǎn)如下表（單位：萬(wàn)元）：

　　5年后將現(xiàn)價(jià)60萬(wàn)元的市區(qū)自住房出售，以同樣的房?jī)r(jià)升幅并扣除折舊后可套現(xiàn)約70萬(wàn)元，梁女士家庭到時(shí)的可支配資產(chǎn)約為149萬(wàn)元。建議梁女士的換房選擇以100平方米左右為宜。以廣州市區(qū)（不含區(qū)）均價(jià)1萬(wàn)元/平方米計(jì)算，5年后一套100平方米的住房需要128萬(wàn)元，加上配置裝修、家電和家具等后續(xù)費(fèi)用，總價(jià)約達(dá)140萬(wàn)元。而同檔次的車價(jià)今后將不斷下降，5年后15萬(wàn)元左右的小車應(yīng)可滿足需要，加上各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)約需17萬(wàn)元。

　　為更好地提升生活質(zhì)量，建議選擇按揭貸款，頭付八成即103萬(wàn)元，余下兩成即25萬(wàn)元做5年期公積金貸款，按目前政策和利率水平月供約4700元。全價(jià)支付后續(xù)購(gòu)房費(fèi)用12萬(wàn)元。全價(jià)支付購(gòu)車費(fèi)用17萬(wàn)元。剩余17萬(wàn)元繼續(xù)作為生息資產(chǎn)、退休養(yǎng)老基金和孩子大學(xué)教育基金，可考慮國(guó)債、信托等，還可適量配置債券型基金、平衡型基金等。

　　年度 　　當(dāng)年 　　還款 　　人壽保險(xiǎn)費(fèi) 　　預(yù)期本利和

　　節(jié)余（+） 　　支出（-） 　　支出（-）

　　現(xiàn) 在 - - - 27.4

　　第1年末 10.44 4 1.6 34.8888

　　第2年末 10.44 4 1.6 42.9018

　　第3年末 10.44 4 1.6 51.4757

　　第4年末 10.44 0 1.6 64.6498

　　第5年末 10.44 0 1.6 78.7461

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