今年，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，循環(huán)貸、轉(zhuǎn)加按等高風(fēng)險房貸業(yè)務(wù)淡出了市場，但在房貸頭付相同、貸款利率固定等諸多規(guī)定動作下，各家銀行房貸業(yè)務(wù)的還款方式并未“齊步走”。近一段時間，沈城各家銀行主推雙周供、寬限期等多種房貸還款方式，以滿足不同房貸客戶的需求。值得“房貸族”研究的是，不同還貸方式的貸款利息也有差異，如果設(shè)計得當(dāng)，省上幾萬元的房貸利息不成問題。

　　怎樣挑選較適合自己的房貸還款方式？本報邀請理財專家?guī)头抠J客戶算算賬。為了方便對比，我們設(shè)定貸款的基本條件相同，即貸款人申請的為頭套住房貸款，享受基準(zhǔn)利率下浮15％的優(yōu)惠政策，2008年5月15日為貸款發(fā)放日，貸款金額為30萬元，貸款年限為20年。

　　【參考基準(zhǔn)】

　　普通還款：還款利息243616元

　　大多數(shù)房貸客戶選擇的還款方式為等額本息還款法，即每月均攤貸款本金和總利息，各月還款金額相同，這種情況下，30萬元20年的房貸，按5年期以上貸款優(yōu)惠利率6.66％計算，每個月的還款金額為2265.07元（還款期內(nèi)每月所還款本金由少到多、利息由多到少），20年（240期）后共償還銀行貸款利息243616元，本息合計為543616元。

　　【省息方式】

　　雙周供：還款利息202398.32元

　　雙周供還款將原等額本息月供對半分開加快還款，還款者可以在基本不增加還款壓力的情況下，以較短的時間提前償還貸款本息，可減少利息支出。

　　采用這種還款方式，30萬元貸20年，每期（雙周）還款1132.53元，還款總額為502398.82元，其中利息202398.32元。另外由于每月的實際天數(shù)要比四周多出0－3天，全年實際還款為26期，與正常相比多出兩期，因此采用雙周供的方式，30萬元20年房貸，實際還款僅需要18年，與普通貸款相比節(jié)省兩年時間。

　　□適合人群：對收入較為穩(wěn)定和均衡者較為適合，在不增加每月還款壓力的前提下，如果有額外收入來源，可以通過小額提前還款來節(jié)省利息。

　　分階段：還款利息195424元

　　不同的銀行對這種還款方式的叫法不同，但大致核心為，客戶可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和資金規(guī)劃，將還款期限分為若干段，在每段內(nèi)設(shè)計不同的還款金額。如果設(shè)計精準(zhǔn)的話，這種還款方式可以節(jié)省利息支出。

　　同樣是30萬元貸20年，如果客戶貸款前期手頭較緊，可依次將貸款分成12期（1年）、48期（4年）、60期（5年）和120（10年）期四段，而階段內(nèi)依次償還本金0.1萬元、6萬元、12萬元和11.9萬元。每期實際還款額等于階段內(nèi)每期還款額與階段外未歸還的所有本金在當(dāng)期產(chǎn)生的利息之和，20年后各階段累計支付利息為195424元，本息合計為495424元。

　　□適合人群：該種方式方便之處在于可適當(dāng)調(diào)節(jié)借款人在資金使用上的靈活性，合理安排資金的“松”“緊”，尤其適用于創(chuàng)業(yè)之初的年輕人。

　　等額本金：還款利息200632元

　　又叫利隨本清，是各家銀行較為普遍的還款方式，每月所還本金固定，利息逐月減少。

　　30萬20年房貸，每月歸還本金1250元，頭月利息較高為1665元，還款金額為2915元，末月利息為6.94元，還款1256.94元。20年后，共還利息200632元，本金合計500632元。

　　□適合人群：工資收入高、想節(jié)省利息支出，但不想提前還貸的購房者。

　　“氣球貸”：5年省息852元

　　辦理該貸款的客戶，可以選擇一個較短的貸款期限（3年或5年），但以較長的期限（如10年、20年或30年）來計算月供，剩余本金到期一次償還。

　　以30萬元20年按揭為例，客戶可以申請5年的氣球貸，則可按照相對20年利率（6.66％）較低的5年期貸款利率6.58％來計算還款，前5年每月的還款金額為2250.87元，到“氣球貸”末期一次性歸還本金257929元。5年共還利息92144.5元。如果采用正常還款方式，想在5年后一次性提前還貸，前5年每月的還款金額為2265.07元，每月利息支出多出14.2元，5年后多支出利息852元。

　　□適合人群：計劃持有房產(chǎn)期限較短的客戶，譬如很多客戶會在一定周期內(nèi)換房，賣房的時候自然就會把剩余貸款還掉；預(yù)期未來收入會有大幅增加的客戶，由于收入增加他們在“氣球貸”到期前或期末一次性清償剩余本金。

　　【緩時方式】

　　寬限期：還款利息261411元

　　房貸發(fā)放后，在合同約定的時期內(nèi)，借款人只需每月支付利息，暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后，再按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。目前各銀行寬限期有1年（12期）、2年（24期）、3年（36期）等不同。

　　如客戶申請寬限期1年，則貸款期限為21年。在寬限期內(nèi)借款人只付息不還本，每月償還利息從1650元到1630元不等。寬限期滿，借款人開始還本付息；30萬元貸20年，每月正常還款為2265.07元。借款人事實上要為本金多支付一年的利息19775元，總還款利息為261411元。

　　□適合人群：這種還款法能減輕前期還款壓力，特別適合購房時用完積蓄，又要裝修、舉辦婚禮等資金實力不足、而后期收入前景看好的購房者。

　　專業(yè)支持：工商銀行遼寧省分行理財師王健、建設(shè)銀行遼寧省分行理財師鄭新鋼

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