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房貸族選對還款方式 超多能省幾萬元利息

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 527 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
貸款購房前先算還款賬。

  今年,受國家宏觀調(diào)控政策的影響,循環(huán)貸、轉(zhuǎn)加按等高風(fēng)險房貸業(yè)務(wù)淡出了市場,但在房貸頭付相同、貸款利率固定等諸多規(guī)定動作下,各家銀行房貸業(yè)務(wù)的還款方式并未“齊步走”。近一段時間,沈城各家銀行主推雙周供、寬限期等多種房貸還款方式,以滿足不同房貸客戶的需求。值得“房貸族”研究的是,不同還貸方式的貸款利息也有差異,如果設(shè)計得當(dāng),省上幾萬元的房貸利息不成問題。

  怎樣挑選較適合自己的房貸還款方式?本報邀請理財專家?guī)头抠J客戶算算賬。為了方便對比,我們設(shè)定貸款的基本條件相同,即貸款人申請的為頭套住房貸款,享受基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠政策,2008年5月15日為貸款發(fā)放日,貸款金額為30萬元,貸款年限為20年。

  【參考基準(zhǔn)】

  普通還款:還款利息243616元

  大多數(shù)房貸客戶選擇的還款方式為等額本息還款法,即每月均攤貸款本金和總利息,各月還款金額相同,這種情況下,30萬元20年的房貸,按5年期以上貸款優(yōu)惠利率6.66%計算,每個月的還款金額為2265.07元(還款期內(nèi)每月所還款本金由少到多、利息由多到少),20年(240期)后共償還銀行貸款利息243616元,本息合計為543616元。

  【省息方式】

  雙周供:還款利息202398.32元

  雙周供還款將原等額本息月供對半分開加快還款,還款者可以在基本不增加還款壓力的情況下,以較短的時間提前償還貸款本息,可減少利息支出。

  采用這種還款方式,30萬元貸20年,每期(雙周)還款1132.53元,還款總額為502398.82元,其中利息202398.32元。另外由于每月的實際天數(shù)要比四周多出0-3天,全年實際還款為26期,與正常相比多出兩期,因此采用雙周供的方式,30萬元20年房貸,實際還款僅需要18年,與普通貸款相比節(jié)省兩年時間。

  □適合人群:對收入較為穩(wěn)定和均衡者較為適合,在不增加每月還款壓力的前提下,如果有額外收入來源,可以通過小額提前還款來節(jié)省利息。

  分階段:還款利息195424元

  不同的銀行對這種還款方式的叫法不同,但大致核心為,客戶可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和資金規(guī)劃,將還款期限分為若干段,在每段內(nèi)設(shè)計不同的還款金額。如果設(shè)計精準(zhǔn)的話,這種還款方式可以節(jié)省利息支出。

  同樣是30萬元貸20年,如果客戶貸款前期手頭較緊,可依次將貸款分成12期(1年)、48期(4年)、60期(5年)和120(10年)期四段,而階段內(nèi)依次償還本金0.1萬元、6萬元、12萬元和11.9萬元。每期實際還款額等于階段內(nèi)每期還款額與階段外未歸還的所有本金在當(dāng)期產(chǎn)生的利息之和,20年后各階段累計支付利息為195424元,本息合計為495424元。

  □適合人群:該種方式方便之處在于可適當(dāng)調(diào)節(jié)借款人在資金使用上的靈活性,合理安排資金的“松”“緊”,尤其適用于創(chuàng)業(yè)之初的年輕人。

  等額本金:還款利息200632元

  又叫利隨本清,是各家銀行較為普遍的還款方式,每月所還本金固定,利息逐月減少。

  30萬20年房貸,每月歸還本金1250元,頭月利息較高為1665元,還款金額為2915元,末月利息為6.94元,還款1256.94元。20年后,共還利息200632元,本金合計500632元。

  □適合人群:工資收入高、想節(jié)省利息支出,但不想提前還貸的購房者。

  “氣球貸”:5年省息852元

  辦理該貸款的客戶,可以選擇一個較短的貸款期限(3年或5年),但以較長的期限(如10年、20年或30年)來計算月供,剩余本金到期一次償還。

  以30萬元20年按揭為例,客戶可以申請5年的氣球貸,則可按照相對20年利率(6.66%)較低的5年期貸款利率6.58%來計算還款,前5年每月的還款金額為2250.87元,到“氣球貸”末期一次性歸還本金257929元。5年共還利息92144.5元。如果采用正常還款方式,想在5年后一次性提前還貸,前5年每月的還款金額為2265.07元,每月利息支出多出14.2元,5年后多支出利息852元。

  □適合人群:計劃持有房產(chǎn)期限較短的客戶,譬如很多客戶會在一定周期內(nèi)換房,賣房的時候自然就會把剩余貸款還掉;預(yù)期未來收入會有大幅增加的客戶,由于收入增加他們在“氣球貸”到期前或期末一次性清償剩余本金。

  【緩時方式】

  寬限期:還款利息261411元

  房貸發(fā)放后,在合同約定的時期內(nèi),借款人只需每月支付利息,暫不歸還貸款本金。待寬限期結(jié)束后,再按合同約定的等額本金或等額本息方式還本付息。目前各銀行寬限期有1年(12期)、2年(24期)、3年(36期)等不同。

  如客戶申請寬限期1年,則貸款期限為21年。在寬限期內(nèi)借款人只付息不還本,每月償還利息從1650元到1630元不等。寬限期滿,借款人開始還本付息;30萬元貸20年,每月正常還款為2265.07元。借款人事實上要為本金多支付一年的利息19775元,總還款利息為261411元。

  □適合人群:這種還款法能減輕前期還款壓力,特別適合購房時用完積蓄,又要裝修、舉辦婚禮等資金實力不足、而后期收入前景看好的購房者。

  專業(yè)支持:工商銀行遼寧省分行理財師王健、建設(shè)銀行遼寧省分行理財師鄭新鋼

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