記者通過(guò)采訪了解到，目前十種情況下，購(gòu)房人可以把房子退掉，討回房款并索賠相應(yīng)的損失。

　　，延遲交房。延遲交房是指到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等。

　　，開(kāi)發(fā)商缺少有效證件與批文，導(dǎo)致合同無(wú)效。根據(jù)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與購(gòu)房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。

　　第三，開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)購(gòu)房人同意變更設(shè)計(jì)。在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。

　　第四，拿不到產(chǎn)權(quán)證。由于開(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房人在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，購(gòu)房人就可以要求退房。

　　第五，無(wú)法得到貸款。在簽訂合同時(shí)，除一次性付款或分期付款外，都有對(duì)商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門(mén)審核。如果開(kāi)發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購(gòu)房人因此而不能取得公積金貸款，購(gòu)房人就可以要求退房。

　　第六，實(shí)測(cè)房屋面積與暫測(cè)面積的誤差超過(guò)3%。今年3月15日啟用的新版合同規(guī)定，套內(nèi)建筑面積誤差比完全值超出3%時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房。這突破了以前按建筑面積來(lái)測(cè)量的“慣例”。

　　第七，房屋質(zhì)量不合格。房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，出現(xiàn)這種情況，頭先是開(kāi)發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無(wú)法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

　　第八，商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，購(gòu)受人有權(quán)退房。這是今年3月15日啟用的新版合同規(guī)定的，購(gòu)受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)退還全部已付款，并付給利息，給購(gòu)受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第九，房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)2003年出臺(tái)的較高法院司法解釋，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的，法院也會(huì)支持。

　　第十，開(kāi)發(fā)商把房子抵押。如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在沒(méi)有告知購(gòu)房人房產(chǎn)已經(jīng)被抵押的情況下賣房，合同無(wú)效，購(gòu)房人可以要求退房。

　　日前，一網(wǎng)站推出“樓盤(pán)‘縮水’，‘退房’有理？”的調(diào)查，截止到5月11日，網(wǎng)友共投出 44250票。針對(duì)目前房子降價(jià)的行為，41.66%的網(wǎng)友還是選擇退房，剩下的超過(guò)一半的人選擇以各種方式來(lái)彌補(bǔ)這種差價(jià)。要求退房的購(gòu)房者言之鑿鑿，花高價(jià)購(gòu)的房后來(lái)居然降價(jià)出售給其他人，很不公平；但也有很多人認(rèn)為退房的要求不合理，購(gòu)房時(shí)雙方完全是自主自愿的，后期開(kāi)發(fā)商降價(jià)與否已不關(guān)你前期購(gòu)房者的事了。

　　這房能不能退？怎樣才能合理退房？我們請(qǐng)來(lái)了業(yè)內(nèi)人士為您指點(diǎn)迷津。

　　南京多家新樓盤(pán)上了“退房榜”

　　據(jù)了解，南京市房產(chǎn)管理部門(mén)的官方數(shù)據(jù)網(wǎng)站——網(wǎng)上房地產(chǎn)設(shè)立“退換房換手套次”排行榜，初衷是為了便于主管部門(mén)監(jiān)管開(kāi)發(fā)商期房炒作行為。記者昨日從這個(gè)排行榜上看到，上榜的10家樓盤(pán)近90天的退換房套次，較高的達(dá)到134套次，低的也有40套次。

　　雨花東路一處樓盤(pán)，90天內(nèi)的退換房套次為66套次，累計(jì)退換房74套。據(jù)了解，今年初開(kāi)盤(pán)以來(lái)，該樓盤(pán)共成交了337套房源，也就是說(shuō)，退換房率達(dá)到了22%左右。

　　位于河西的知名樓盤(pán)，90天內(nèi)的退換房套次為42套次。該樓盤(pán)8幢，共有208套房源，截至昨天成交套數(shù)為123套,該幢樓退換房卻達(dá)到了31套之多，退換房率為25%；該樓盤(pán)2幢，共有72套房源，截至昨天成交套數(shù)為31套,該幢樓退換房有11套，退換房率為36%。

　　一位知情人士卻告訴記者，這些新開(kāi)樓盤(pán)早早進(jìn)入“退房榜”，都是“關(guān)系戶”惹的禍。一些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)，交易數(shù)據(jù)表面上看十分熱銷，但事實(shí)上，熱銷的房源大都賣給了“關(guān)系戶”，而“關(guān)系戶”購(gòu)房多以投資為目的。事后，這些“關(guān)系戶”或發(fā)現(xiàn)獲利空間不大，或后悔當(dāng)初沖動(dòng)決定等原因，所以較近紛紛退掉了房源。

　　房子能不能退關(guān)鍵看合同

　　在“樓盤(pán)‘縮水’，‘退房’有理？”的調(diào)查中，44.75%的網(wǎng)友認(rèn)為造成“退房潮”的原因是購(gòu)房者對(duì)目前市場(chǎng)不信任，擔(dān)心樓市一蹶不振，房產(chǎn)價(jià)值會(huì)貶值；認(rèn)為是樓盤(pán)后期大幅降價(jià)，購(gòu)房者覺(jué)得不公平的人占42.34%，這兩項(xiàng)差距不大；剩下8.09%的網(wǎng)友選擇“跟風(fēng)，看別人退自己也退”，4.82%的網(wǎng)友選擇其他原因。

　　南京鐘山(鐘山博客,鐘山新聞,鐘山說(shuō)吧)明鏡律師所崔武認(rèn)為，從法律角度看，退房可以解釋為消費(fèi)者將房屋退還給開(kāi)發(fā)商，或者將房屋的權(quán)力轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商將消費(fèi)者支付的頭付款及銀行貸款退還給消費(fèi)者的過(guò)程。

　　之所以出現(xiàn)退房，其前提是消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋購(gòu)賣合同，而且因?yàn)槟承┦掠?，使?gòu)賣合同無(wú)法履行，較后出現(xiàn)退房的結(jié)果。從合同角度來(lái)看，至少有三種可能，一是合同被宣布無(wú)效，二是合同被撤銷，三是合同被解除；合同無(wú)效是指合同本身因?yàn)橹黧w、標(biāo)的、形式存在違法的行為，被法院或者仲裁委員會(huì)宣布無(wú)效。合同被撤銷是指合同存有顯失公正、欺詐、誤解等內(nèi)容，經(jīng)一方當(dāng)事人申請(qǐng)，被法院或仲裁委員會(huì)撤銷。合同解除是指出現(xiàn)了合同約定的事項(xiàng)，或者合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，或者由當(dāng)事人單方面宣布解除。

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