20年來，國內(nèi)開發(fā)商售屋，大多限購方于簽約后一兩個月內(nèi)繳清全部價款；或限于付清自備款后，即須完成申請銀行貸款手續(xù)，銀行核準后，即直接將貸款額交付給開發(fā)商。換言之，無論建房是否已開始施工，或施工進度如何，開發(fā)商即已取得全部價款。如此作業(yè)程序，對購方及銀行而言，風險均極大。政府宜重作規(guī)定。

　　現(xiàn)行各國，興建民用住宅或商廈，無論是由政府或民間企業(yè)興建，一般多是于建筑物竣工后，始準發(fā)售，也有經(jīng)主管機關(guān)核準而預(yù)售者。國內(nèi)現(xiàn)行辦法，是兩者均可行，制度本身并無缺點。

　　但國內(nèi)開發(fā)商，在購方選定房屋單位、交付定金及簽約后，通常限定購方須在1至2個月內(nèi)，將全部價款繳清；或在付足一定成數(shù)之自備款后，立即申請銀行貸款，經(jīng)準貸后，銀行即時將全部貸款交付開發(fā)商。

　　這一貸款作業(yè)程序，如適用于銷售已竣工之建屋，并無不妥，但不宜應(yīng)用于預(yù)售屋。因為建屋未竣工之前，購方所選購之建屋單位尚未成型，自然無由取得產(chǎn)權(quán)文件。承辦房貸之銀行，也仍處在尚未掌握真實標的物之抵押權(quán)前，即將全部貸款直接付與開發(fā)商。

　　在此情況下，若開發(fā)商中途經(jīng)營不善，無力完工，建筑物因而流為俗稱之“爛尾樓”時，則購方與銀行兩者，立即面臨風險。且購方更須按月償付房貸本息，情況頗不合理。核發(fā)預(yù)售許可證之主管機關(guān)，與經(jīng)營房貸之銀行，兩者均未能事先規(guī)避風險，頗為不妥。按建屋施工進度，分次付款辦法，方策安全。

　　政府為促進開發(fā)商合理經(jīng)營，樹立誠信商譽，似宜通令全國，禁止開發(fā)商售屋成交開始時，限定購方將全部房屋價款（含銀行貸款），于一至兩個月內(nèi)付清。政府宜規(guī)定，開發(fā)商與購方約定按建屋施工進度，分次付款?；蜷_發(fā)商于建物全部竣工后，再行出售現(xiàn)屋。

　　有些國家更規(guī)定，開發(fā)商于建屋竣工前，僅能要求購方一次或分次付足自備款（目前政府規(guī)定是房價的三成），余款則須待建筑物全部竣工后，或由購方自付，或經(jīng)由銀行房貸付清。依此辦法，定可減少社會購屋糾紛，同時有助于銀行防止房貸壞賬。

（財經(jīng)日報）

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