換房族成購(gòu)房主力

　　樓市又活躍起來了。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多人都發(fā)出了這樣的感嘆。那么，究竟是什么原因把市場(chǎng)的成交量推到了如此高位呢？記者近段時(shí)間也走訪了多家中介公司的門店，他們給記者的回答都有些異口同聲，那就是：“那些有改善性需求的換房者，是近來這波樓市大潮的主力?！睋?jù)了解，近期換房族出手交易的周期短了很多，一方面是因?yàn)樽陨頁Q房需求迫切，另一方面此前觀望時(shí)間也充足，所以遇見好房子，一般都會(huì)很快成交。

　　一位購(gòu)房者這樣對(duì)記者說：“現(xiàn)在國(guó)家政策鼓勵(lì)大家購(gòu)房，所以我的換房計(jì)劃也不想再等了，看到合適的就準(zhǔn)備出手?！钡拇_，一系列優(yōu)惠政策的推出是促成換房者大增的主因，而其中二套房貸的松動(dòng)無疑較為誘人。近期繼武漢、北京之后，重慶再傳二套房松綁消息，隨著二套房的松綁，市場(chǎng)上的改善性需求也得到進(jìn)一步的釋放。與此同時(shí)，在二套房低調(diào)松綁時(shí)，多個(gè)地方也出臺(tái)公積金新政，提高公積金上限和使用范圍。根據(jù)央行營(yíng)管部近日發(fā)布的北京市金融運(yùn)行數(shù)據(jù)，其4月二手房貸款增加49.2億元，超過了一季度三個(gè)月的累計(jì)增量45.4億元。

　　疑惑多多遭遇尷尬

　　樓市熱了，可不少人在忙進(jìn)忙出的同時(shí)也遇到不少的困惑。其中張旭東的案例較為典型，他是一位新上海人，目前是上海一家外資企業(yè)工作的白領(lǐng)。前幾年結(jié)婚時(shí)，他們購(gòu)購(gòu)了一套一室一廳的房子，當(dāng)時(shí)想事業(yè)還剛剛起步，所以頭先考慮的是財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)不能過重。但是現(xiàn)在他太太懷孕了，即將誕生的小生命也給他們家庭帶來了不小的喜悅，不過與此同時(shí)，新的煩惱卻同時(shí)產(chǎn)生了，那就是房子問題。

　　按照張旭東原來的計(jì)劃，孩子出生之后準(zhǔn)備把父母接來上海與他們一起住，這樣可以幫忙照顧孩子，因?yàn)樗吞綍r(shí)的工作都非常繁忙。但是如果父母到了上海，這一室一廳的房子肯定是捉襟見肘了，于是換房就成了他生活中的頭等大事，但接下來出現(xiàn)的問題卻讓張旭東不知道究竟該怎么辦了。

　　他的想法是在上海中環(huán)線附近購(gòu)一套三居室的房子，但這計(jì)劃如何實(shí)施卻讓他犯了難。如果先賣掉小房再購(gòu)大房，把賣小房獲得的款項(xiàng)用來支付購(gòu)大房的頭付款，這無疑非常理想的狀態(tài)。但這種做法產(chǎn)生的較棘手問題是，小房賣掉后在拿到大房鑰匙之前，自己又該住到哪里，況且太太懷孕后搬家也非常不方便。而假使先購(gòu)大房，他現(xiàn)在手中的資金根本不足以支付頭付款。他看中的那套三居室，總價(jià)達(dá)到200萬元左右，頭付至少要60萬元，他又從哪里去籌措這筆資金？

　　對(duì)此，記者近幾日也做了一番調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在換房過程中類似問題的出現(xiàn)非常普遍，只不過是在張旭東身上表現(xiàn)得較為典型罷了。換房雖然看似只是一購(gòu)一賣的過程，但是它卻會(huì)給購(gòu)房者的財(cái)務(wù)和生活狀況帶來錯(cuò)綜復(fù)雜的影響。對(duì)于那些手頭寬裕具備資金實(shí)力的人來說，換房似乎并不是什么難事，但在現(xiàn)實(shí)中許多購(gòu)房者由于手頭資金有限，老房子的資產(chǎn)價(jià)值就必須被加以“利用”，而一系列讓人疑惑的難題正是由此而引發(fā)的。除此之外，像按揭房購(gòu)賣、戶口落戶、提前還貸以及交易安全性等等都是會(huì)在換房過程中遭遇的瓶頸所在，如果處理得不好，往往就容易使自己陷入尷尬局面。

　　多種方式巧解難題

　　下面的一組文章，我們就從幾個(gè)不同的角度，為大家的換房進(jìn)行“排憂解難”。在這里，還是先讓我們分析一下?lián)Q房的整個(gè)交易過程，然后很多問題就容易找到解決的方法了。換房歸根到底就是賣小房購(gòu)大房，無論怎樣變化就只有三種方式，購(gòu)賣同步、先購(gòu)后賣以及先賣后購(gòu)。購(gòu)賣同步看上去較為，一切問題似乎都因此迎刃而解了，但在現(xiàn)實(shí)中，真正能夠做到購(gòu)賣同步幾乎是不可能的，所以對(duì)換房者來說一般會(huì)有接下來的兩種選擇。

　　一種是“先購(gòu)后賣”，由于老房子還沒有賣出，手頭缺少周轉(zhuǎn)的資金，購(gòu)新房頭付款的來源是較棘手的難題，所以通過各種渠道籌措資金是解決問題的要害所在。在現(xiàn)實(shí)的交易過程中，我們發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者“融資”的手段也是五花八門，比如在相關(guān)金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)的幫助下進(jìn)行融資，依靠父母、親戚朋友的資助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原來老房子進(jìn)行抵押，獲得短期貸款解決資金周轉(zhuǎn)需求，也是一個(gè)不錯(cuò)的方法，像中國(guó)銀行(601988，股吧)等就推出了相關(guān)的貸款產(chǎn)品。

　　另一種是“先賣后購(gòu)”，老房子賣了手頭有了資金周轉(zhuǎn)，購(gòu)新房頭付款的來源也就迎刃而解了。但與此同時(shí)另一問題的出現(xiàn)卻讓購(gòu)房者頗為尷尬，由于離新房交房還有一段時(shí)間，如何解決賣房后的居住問題，渡過賣與購(gòu)之間的“時(shí)間差”就成了一個(gè)現(xiàn)實(shí)難題。從實(shí)際的操作來看，租房居住是較為直接的方法，但搬家的耗時(shí)費(fèi)力也讓人望而卻步。所以目前市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些變通的方法，比如適當(dāng)延長(zhǎng)賣房的交易周期，以及利用向購(gòu)家“返租”來解決居住難題。

　　這兩種交易方式給購(gòu)房者帶來的影響各有側(cè)，一個(gè)是資金的籌措，另一個(gè)是“時(shí)間差”的解決，究竟如何選擇，換房者還是要根據(jù)自己的實(shí)際情況來做出決定。比如對(duì)于那些手頭已有一定數(shù)量的資金，稍稍努力一把就能滿足頭付款要求的換房者來說，選擇先購(gòu)后賣無疑是明智的。在之后的文章中，我們的記者經(jīng)過多方調(diào)研，也為大家解決這些問題支了不少招，相信大家看了之后也會(huì)有不少啟發(fā)。另外我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，戶口也是大家在換房過程中應(yīng)該留意的一個(gè)方面，在以前的二手房交易案例中，也曾發(fā)生過購(gòu)房之后戶口無法報(bào)入的極端情況。另外如果是考慮子女就學(xué)，就要多多留意相關(guān)學(xué)校對(duì)入戶時(shí)間上的規(guī)定。

　　總體而言，資金、“時(shí)間差”、戶口是換房過程中頭先必須考慮的三個(gè)大問題。除此之外，記者認(rèn)為大家還要把握住這樣三點(diǎn)：一是交易的安全性；二是量力而行的出發(fā)點(diǎn)；三是用足當(dāng)前的優(yōu)惠政策。其中特別要把握對(duì)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的運(yùn)用，比如充分利用公積金貸款，多關(guān)注普通住房等。

　　(編輯:佛山新聞)

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