二手房投資有風(fēng)險，購房人切須謹(jǐn)慎

　　隨著宏觀調(diào)控的不斷深入以及房價飆升到相對高位，投資二手房風(fēng)險變得越來越高。今年以來，北京各區(qū)域的房產(chǎn)市場價格不斷走高，各項(xiàng)房產(chǎn)交易稅費(fèi)逐步實(shí)施到位并轉(zhuǎn)嫁到房價中；同時，售租比不斷拉大接近國際警戒線上限的情況下，怎樣用租金抵消持有成本并獲得可觀的。這些都成為二手房投資購家當(dāng)前較為關(guān)注的問題，當(dāng)前投資二手房，應(yīng)當(dāng)主要從以下五個關(guān)鍵詞來入手來評估房產(chǎn)價值：

　　區(qū)域規(guī)劃

　　隨著房產(chǎn)市場區(qū)域化現(xiàn)象日益明顯，區(qū)域未來的規(guī)劃對房產(chǎn)影響至關(guān)重要，尤其是交通改造與商業(yè)配套建設(shè)對區(qū)域住宅市場的影響更為突出。例如，馬家堡區(qū)域在建**4號線及規(guī)劃的十幾萬平米商業(yè)用地，將區(qū)域人氣帶動到近幾年來的一個峰值；“亦莊新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)”規(guī)劃讓亦莊周邊區(qū)域房產(chǎn)市場幾乎起死回生；東鐵匠營將建限價房的消息傳出后，區(qū)域關(guān)注度驟然提高，為區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迎來了新的契機(jī)。因此，區(qū)域規(guī)劃及區(qū)域房產(chǎn)較新動向都是影響區(qū)域二手房價值的利好因素。

　　增量房市場

　　一般來說，一個區(qū)域增量房市場對存量房市場的影響是一分為二的，頭先增量房會帶動區(qū)域新一輪的開發(fā)建設(shè)，有助于區(qū)域房產(chǎn)市場走向成熟，提升區(qū)域影響力，從而影響存量房市場價值提升；其次，增量房供應(yīng)增加緩和了區(qū)域房產(chǎn)供需矛盾，造成部分存量房需求者流失，從而給存量房市場造成一定沖擊。因此，投資二手房頭先要考量區(qū)域增量房市場，分析增量房對自身投資的二手房影響更傾向于哪個方面。例如，自身投資的二手房類型與區(qū)域增量房的主要定位不宜相沖突等。

　　在售商品房價格

　　由于一二手房的聯(lián)動作用，區(qū)域在售商品房市場的價格檔位對于區(qū)域二手房的影響非常大。例如，高端樓盤星河灣入市影響整個朝青板塊住宅市場規(guī)格提升一步；清河板塊在售商品房以中高端住宅為主，一二手房價差過大導(dǎo)致區(qū)域二手房價格上漲明顯。但這種影響只會發(fā)生在某一特定時間，歸根結(jié)底，對房產(chǎn)價格起決定影響得還在于供求關(guān)系。

　　區(qū)域房產(chǎn)價格“位態(tài)”

　　同樣作為二手房成交的成熟熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域房產(chǎn)價格所處的“位態(tài)”也會有所不同，而還處于較低“位態(tài)”的區(qū)域，未來房產(chǎn)價格將會處于追漲狀態(tài)。例如，2005年全年北京市二手房均價達(dá)到6033元/平米，而方莊區(qū)域2005年底才達(dá)到5920元/平米，這對于一個較為成熟的二手房區(qū)域來說，區(qū)域二手房價格是被低估的，因此2006年二手房均價出現(xiàn)了較大程度的追漲。到2007年，方莊區(qū)域房產(chǎn)價格基本在萬元以上。因此，投資二手房，應(yīng)該從其區(qū)域房產(chǎn)價值處于較低“位態(tài)”時開始出手，未來再出售將會有非?？捎^的收益；而當(dāng)區(qū)域房產(chǎn)價格處于滯漲狀態(tài)時，出售收益則會較為有限。

　　區(qū)域租金水平及空置期

　　區(qū)域租賃市場的租金水平及空置期等都是從側(cè)面衡量區(qū)域房產(chǎn)是否具備投資價值的重要標(biāo)尺。如果說一個區(qū)域房屋租金處于相對低位，而售價過高，那么投資區(qū)域房產(chǎn)將具備較大的風(fēng)險，除非區(qū)域?qū)頃兄卮蠼煌ǜ脑旎蛏虡I(yè)配套等利于區(qū)域房屋租金上調(diào)的利好因素；而如果說區(qū)域房產(chǎn)租金較高，但空置期較長，也將會對房產(chǎn)的投資價值造成影響，但也要考慮將來是否有諸如大型企業(yè)落址等帶動區(qū)域租賃市場人氣的利好因素。

　　對于投資者而言，區(qū)域規(guī)劃、增量房市場、商品房價格、整體“位態(tài)”、租金水平等其實(shí)是一個相輔相成、相互影響的整體，對于房地產(chǎn)投資來說，選擇一個合適的區(qū)域是成敗的關(guān)鍵，因此應(yīng)該仔細(xì)衡量對比。

　　附：投資二手房，二居室相對較保險

　　據(jù)分析，北京2007年上半年所成交的39500套二手房中，面積適中(60—100平米)的二居室占比達(dá)到了54.1%。顯而易見，二居室是人們投資置業(yè)較受歡迎的房產(chǎn)類型。不過，從當(dāng)前北京二居室的供需比例來看，處于嚴(yán)重的失衡狀態(tài)。全市的二居室供需比例達(dá)到了1：5至1：6，特別是處于東、北三四環(huán)之間的二居室供需比例超過了1：10。處于三四環(huán)之間的團(tuán)結(jié)湖、三元橋、亮馬橋、和平里、安貞等區(qū)域是二居室供給量相對較大的典型區(qū)域，但是這些區(qū)域的供求比例卻一直能夠維持在1：12左右，從而促成其價格居高不下；另外，正是基于二居室一直以來處于的供不應(yīng)求狀態(tài)，使得其價格的漲幅相比較面積過大的三居室來說要高出兩到三個百分點(diǎn)。

　　基于此，兩居室的“投資性價比”相對較高。從北京租賃市場的交易情況來看，將近65%左右的人群選擇面積適中的二居室作為其租房的目標(biāo)，從而確保了二居室在出租時會有較穩(wěn)定的客戶需求，從而保障較高的；另外，面積適中的二居室在未來轉(zhuǎn)售過程中，其尋找出售的機(jī)會成本將會明顯降低，從而保障了轉(zhuǎn)售收益。

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