時近年底，信貸規(guī)?！摆吘o”的傳言風(fēng)聲四起，許多購房子的市民或多或少能感覺到銀行“惜貸”的情結(jié)。更有甚者，購家支付定金或頭付后，房貸申請卻遭遇滑鐵盧，陷入“房款、貸款兩空”的尷尬處境。日前，記者采訪中介公司和律師了解到，近期因“貸不出”而引發(fā)的房屋購賣糾紛明顯增多，大部分購家在簽訂合同時，容易忽視“貸不出”的風(fēng)險防范。

　　案例一

　　漏講一句話虧10萬

　　日前，黃小姐看中一套臨黃浦江的新房，因為房子比較熱銷，又考慮到自己能付得起三成頭付，她便迫不及待地與開發(fā)商簽訂定金合同，并支付了10萬元定金，之后，雙方還簽署了商品房預(yù)售合同。

　　可是，令人意想不到的是，此后銀行房貸一事溝通并不順利。銀行工作人員告訴黃小姐，經(jīng)查，她還有另外一套住房貸款未還清，近期央行一再強調(diào)必須遵守二套房貸政策規(guī)定，所以，她只能貸總房款的六成。雖然只差一成的缺口，但算下來也要四十多萬，自己根本湊不足那么多錢。

　　“此前，我曾向銀行咨詢過，提到自己有套房子，這次想改善居住環(huán)境，咨詢能否貸款七成購房，可就是忘記說那套房子貸款還沒還清了。 ”如今，黃小姐對于自己的粗心非常懊悔。由于預(yù)期無法按合同支付房款，黃小姐找開發(fā)商商量，希望能夠退房，或是把房子讓給其他的購家。但開發(fā)商說合同已經(jīng)備案，不能變更購房人；退房可以，但要支付違約金。

　　黃小姐拿出合同仔細(xì)一看，只見上面寫著 “購房者在簽訂合同7日內(nèi)支付30%的頭付款；購房者在合同簽訂20天內(nèi)未辦理完畢按揭貸款手續(xù)或未足額貸款以及未能以開發(fā)商同意的方式付清房款的，開發(fā)商有權(quán)單方面終止合同，購房者應(yīng)向開發(fā)商賠償總房價款20%的違約金?！泵鎸θ绱司o張的付款期限和貸款不足的現(xiàn)實，黃小姐陷入了困境，要么湊40多萬把房子購下，要么損失80多萬，不購房子了，到底該怎么辦呢？

　　“只怪自己太糊涂，一時沖動簽了合同，對房貸政策一知半解，才搞得非常被動”。黃小姐多次與開發(fā)商協(xié)商，較終決定放棄10萬元定金了結(jié)此事。

　　案例二

　　“搏女”不聽勸致房款兩空

　　80后白領(lǐng)李小姐，大學(xué)畢業(yè)后留在上海工作，認(rèn)識了男友繆先生。今年6月底，兩人已發(fā)展到談婚論嫁的階段，商量決定在本市購購一套50萬左右的老公房，雙方湊15萬，其余小兩口貸款慢慢還。

　　兜遍大半個上海，小兩口選中一套位于中外環(huán)間的一室戶老公房。兩人月收入加起來近萬元，但都為私人老板打工，工作單位不是很穩(wěn)定，他們非常擔(dān)心貸款的額度問題。于是，與房東簽訂購房合同前，特地請中介為他們做了次房貸初審。中介公司調(diào)查發(fā)現(xiàn)，李小姐的資信記錄并不好，有多次信用卡逾期還款的不良記錄。

　　“當(dāng)時，中介口頭答復(fù)說，因為我的資信問題，房貸只有百分之七八十的獲批可能性，建議我放棄這套房子。 7、8月，房價抬頭趨勢挺猛的，再拖下去我擔(dān)心房價一去不回，較后決定放手一搏，畢竟百分之七八十的獲批可能性挺高的。 ”于是，小兩口馬上與房東簽訂房屋購賣合同，一次性付清了頭付15萬。后來，整整兩個禮拜都沒消息，小兩口主動找中介詢問，被告知房貸沒有批下來，消息猶如當(dāng)頭一棒，讓他們有些不知所措。

　　銀行信貸員告訴他們，李小姐有多條信用卡逾期記錄，所以根本沒辦法操作，建議購家在合同上去掉女方名字，這樣一來根據(jù)繆先生的工作情況，就能辦理貸款了。聽說購家要更改合同，房東有些不樂意了，認(rèn)為該要求不合理，并乘機將房價抬高。較終，雙方不歡而散。

　　如今，房東仍扣著李小姐和男友的頭付款不肯還，而房子也被房東以高價賣給別人了，李小姐和男友準(zhǔn)備訴諸法律維權(quán)。

　　案例三

　　不良信用記錄“卡”住貸款

　　無獨有偶，同樣想著改善環(huán)境的林先生，與妻子商量著賣掉原先房子，湊上近幾年的積蓄，打算換套大房子。今年9月，林先生相中徐匯區(qū)一套三房，如能貸到七成的貸款就剛好能購下。林先生是醫(yī)學(xué)博士，在一家醫(yī)院工作，通過朋友向銀行詢問貸款情況。不久，消息傳來，貸款沒問題。林先生就放心地與上家簽訂了定金協(xié)議，支付了5萬元定金。

　　在約定的簽訂房地產(chǎn)購賣合同期限到期前，林先生又托人向貸款行打聽貸款審批問題，并提供了他和妻子的身份信息。銀行查詢后告知林先生貸款有問題，原因是其妻子之前曾有過未按期歸還銀行貸款的不良信用記錄，現(xiàn)在銀行加強貸款審核力度，貸款審批可能不能通過。

　　這下可把林先生急壞了，定金協(xié)議中約定貸款貸不出就算他違約的，定金可能被沒收。還好上家也是賣舊房購新房，不希望在此事上有糾纏，就把定金退還給了林先生，這才減少了購家的損失。

　　中介訴苦

　　“擦邊球”難打 “貸不出”增多

　　針對年底出現(xiàn)的房貸 “偏緊”現(xiàn)象，中介業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房屋購賣是一個過程，少則一個月多則兩個月。期間，許多環(huán)節(jié)都有可能突發(fā)狀況影響交易的正常進(jìn)行。比如，在新產(chǎn)證沒有出來之前，房子都有可能會被查封。特別是較近快到年底了，不同銀行“惜貸”情況有所不同，一些之前寬松時都能辦的“擦邊球”購家，如今只有望梅止渴的份了。

　　當(dāng)記者提到委托辦理貸款時，業(yè)內(nèi)人士透露，一般正規(guī)的中介公司，都設(shè)有一個專門負(fù)責(zé)與銀行信貸聯(lián)系的貸款部門。如果顧客委托中介辦理貸款，中介會先對貸款人做一個詳細(xì)的初審報告，不過，這份報告僅供中介內(nèi)部查看，一般不提供給購家看的，只口頭告訴他們初審的結(jié)果。

　　除此之外，中介一般也不會和購家簽訂貸款委托書，因為各家銀行的微調(diào)策略不同，中介只是起到一個穿針引線的服務(wù)作用。然而，如果購家要求自己辦理房貸，則必須寫一份聲明交給中介，聲明自己辦理貸款的一切后果自負(fù)。

　　值得注意的是，這位業(yè)內(nèi)人士透露，辦理貸款購房手續(xù)時，購家往往容易忽略 “貸不出”這種可能性，目前許多購賣合同的附件中往往只考慮到“貸不足的部分，在規(guī)定期限內(nèi)用現(xiàn)金方式補足”，很少有人考慮到萬一貸不出怎么辦的問題。近來，房貸“趨緊”一說風(fēng)生水起，“貸不出”的風(fēng)險責(zé)任也逐漸顯現(xiàn)。

　　律師提醒

　　購房前這些準(zhǔn)備少不了

　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所民商法專家馬永健律師提醒購房者，貸款購房必須注意防范貸款中的法律風(fēng)險。購房本身只是購方和賣方之間的事，因此簽了定金協(xié)議或房地產(chǎn)購賣合同或是商品房預(yù)售合同，即在購方和賣方之間產(chǎn)生法律約束力，違背合同約定則可能產(chǎn)生法律責(zé)任問題。由于貸款購房中，購房人需要以貸款作為支付房款的支付條件，必然涉及到銀行，而銀行是否審批貸款，主要是根據(jù)貸款人的情況和銀行的審批條件、貸款政策來定的。

　　因此，貸款購房人必須在簽訂合同前，對自己頭付款的支付能力、貸款成數(shù)、貸款條件和貸款審批的可能性作出正確的判斷，以免房子購不成還要被沒收定金或是支付巨額違約金。就二套房貸而言，貸款人更應(yīng)注意相關(guān)政策規(guī)定，因有“已利用貸款購房又申請購購套以上住房的，其貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，頭付比例不得低于40%”的硬性規(guī)定，購房人應(yīng)當(dāng)在簽署定金協(xié)議或購賣合同前，把自己有房貸的情況和收入情況如實反映給銀行，詳細(xì)詢問貸款政策和貸款審批通過的可能性。

　　時近年底，銀行一般都會收縮信貸規(guī)模，加上央行一再強調(diào)各銀行應(yīng)遵守二套房貸政策，因此貸款審批條件會更嚴(yán)，審批流程也可能較長。

　　因此，馬永健律師特別提醒準(zhǔn)備在年底前購房的購房人，應(yīng)該防范因自身原因?qū)е沦J款貸不出的法律風(fēng)險，在簽訂合同前預(yù)先審查自己有無逾期歸還房貸記錄、逾期信用卡還款記錄等不良信用記錄；此外還應(yīng)注意防范因貸款政策變化、貸款規(guī)?？s小、收入證明不實等外部原因?qū)е碌馁J款不出的法律風(fēng)險。

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