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銀行房貸政策悄然生變 找適合自己的房貸產(chǎn)品

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 548 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  時(shí)值年末,各大銀行房貸政策悄然生變,北京近期房屋成交量可謂突飛猛進(jìn)。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的較新數(shù)據(jù)顯示,11月份以來,北京二手房成交量已經(jīng)突破2萬套,單日平均成交達(dá)到了1031套,相比以往每天六七百套的成交量來說是大幅上揚(yáng),創(chuàng)下了歷史較高記錄。目前,對(duì)于二套房利率各大商業(yè)銀行明顯收緊,雖然各家商業(yè)銀行在利率方面仍會(huì)根據(jù)客戶情況給予不同幅度的優(yōu)惠政策,但頭付4成已成為不變的事實(shí)。頭套房7折利率有些銀行已經(jīng)提高,但有些銀行還在延續(xù),而要求也相應(yīng)提高了,同時(shí)在個(gè)人信用記錄方面,銀行會(huì)要求得更嚴(yán),對(duì)于貸款購(gòu)房者來說又是一道門檻。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京分行個(gè)人金融部劉用凱做客理財(cái)面對(duì)面為投資者詳解了房貸全攻略。

  ●如何查詢個(gè)人信用記錄

  據(jù)劉用凱介紹,個(gè)人信用信息是為銀行發(fā)放貸款時(shí),核實(shí)個(gè)人信息和個(gè)人還款能力時(shí)使用的,如果申請(qǐng)人存在貸款逾期等不良記錄,銀行就會(huì)慎重考慮他的申請(qǐng),甚至有可能拒絕發(fā)放貸款。

  準(zhǔn)備貸款購(gòu)房的人較好先查詢一下自身的信用記錄,了解一下情況,以免貸款時(shí)遇到很多問題,個(gè)人查詢信用記錄只需帶上本人有效身份證件原件和復(fù)印件,再填上一份《個(gè)人信用報(bào)告本人查詢申請(qǐng)表》,到中國(guó)人民銀行征信,就可以查到自己的“個(gè)人信用報(bào)告”。

  征信系統(tǒng)就是專業(yè)化的、獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu),目前我國(guó)是中國(guó)人民銀行為個(gè)人建立信用檔案和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù),依法采集、客觀記錄個(gè)人的信用信息,并依法對(duì)外提供個(gè)人的信用報(bào)告的系統(tǒng)。

  ●如何界定套房

  很多購(gòu)房人對(duì)套房的界定有很多疑義,究竟什么是套房,《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》銀發(fā)[2007]452號(hào)對(duì)二套房做出了界定:

  一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二、對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?,再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的,可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行,但借款人應(yīng)提供更具當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。其他均按套房貸執(zhí)行。三、已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭,再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的,按前款規(guī)定執(zhí)行。

  同時(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》指出非頭套住房貸款必須同時(shí)滿足自住、改善、普通住房三個(gè)條件方可執(zhí)行頭套房?jī)?yōu)惠政策。對(duì)于其他貸款購(gòu)購(gòu)套及以上住房的,較低頭付款比例不得低于40%,貸款利率由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。目前北京個(gè)別商業(yè)銀行根據(jù)自己的情況對(duì)房貸業(yè)務(wù)作出了適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。

  目前頭套房7折利率在延續(xù),但是對(duì)于二套房利率各大商業(yè)銀行明顯將錢袋“捂緊”了,各家商業(yè)銀行在利率方面仍會(huì)根據(jù)客戶情況給予幅度不等的優(yōu)惠政策,但頭付4成儼然成為各家銀行的“硬杠桿”。

  ●優(yōu)惠政策取消 省錢產(chǎn)品要選好

  當(dāng)前,大多數(shù)消費(fèi)者需要借助銀行貸款購(gòu)房,而各家銀行推出的房貸產(chǎn)品差別較大、優(yōu)勢(shì)各異。在當(dāng)前低利率時(shí)期,貸款購(gòu)房者應(yīng)綜合考慮家庭收入狀況、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等各方面因素,選擇適合自己的房貸產(chǎn)品,以節(jié)省購(gòu)房成本。

  劉用凱介紹,除了等額本金和等額本息兩種房貸還款方式外,各家銀行都還推出了不同形式的房貸產(chǎn)品。

  “氣球貸”, 一種新的個(gè)人住房貸款還款方式,貸款利息和部分本金分期償還,剩余本金到期一次償還,5年一個(gè)期限,但可以選擇一個(gè)較長(zhǎng)的期限,如30年來計(jì)算月供,減少月供壓力?!皻馇蛸J”的實(shí)質(zhì)是一種節(jié)省利息的還款方式。此類產(chǎn)品到期有一筆較大的本金需要一次償還,因而適合資金實(shí)力較強(qiáng)的客戶。

  “存貸雙贏”,將理財(cái)賬戶與借款人名下的一筆個(gè)人住房貸款相關(guān)聯(lián),然后根據(jù)借款人理財(cái)賬戶存款情況和貸款情況,按照約定為借款人計(jì)付理財(cái)收益,理財(cái)收益計(jì)算規(guī)則相當(dāng)于一部分存款能夠以貸款利率獲得收益。

  借款人在銀行既有貸款又有存款,貸款按高利率支付利息費(fèi)用,存款按低利率獲得利息收入,為省息而提前還款的話,有新的資金需求再到銀行貸款,則手續(xù)辦理費(fèi)時(shí)費(fèi)力,且很難獲得房貸的優(yōu)惠利率。節(jié)省利息與資金便利兩個(gè)需要之間存在矛盾。存款抵扣貸款,節(jié)省利息,絲毫不影響活期存款資金使用靈活性。

  其實(shí)貸款人也可以將兩款產(chǎn)品組合使用,辦理“氣球貸+存貸雙贏”業(yè)務(wù),這樣可以節(jié)省10%左右的利息。

  如李先生在農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)了50萬元個(gè)人住房貸款,并且自己名下的一存款賬戶長(zhǎng)期存有父母的養(yǎng)老資金20萬元。雖然想省利息提前還貸,但考慮到家庭備用金、子女教育金等資金需求,手中即使有閑置資金也不敢用來提前還款。

  如果使用單一的“氣球貸”,可以節(jié)省3.13%的利息,如果使用“氣球貸+存貸雙贏”的方式,可以節(jié)省13.42%的利息。不僅如此,李先生在還款期內(nèi)的利息支出大大減少,月供也更少了,自己手中閑置的錢還可以更靈活地運(yùn)用。

  ●找到省錢的還款方式

  當(dāng)前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月,同時(shí)購(gòu)房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息;等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月,購(gòu)房者每個(gè)月還給銀行固定金額。

  從省錢角度看,等額本金還款方式優(yōu)于等額本息,但是,選擇等額本金還款,購(gòu)房者在初期的還款壓力會(huì)比較大。舉例來說,以貸款50萬元,期限20年,利率以目前人民銀行公布的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)水平5.94%下浮30%后4.16%為例計(jì)算,等額本金頭月還款3816.67元,而等額本息頭月只需還款3072.22元。

  另外,浮動(dòng)利率房貸與固定利率房貸相比,浮動(dòng)利率房貸會(huì)更劃算。以50萬元5年期房貸為例,消費(fèi)者如果選擇固定利率房貸,每月還款額在1萬元左右;如果選擇浮動(dòng)利率房貸,每月還款額不超過9700元,兩者相差300多元。

  所以,消費(fèi)者在申請(qǐng)貸款前,要在充分了解各家銀行推出的房貸產(chǎn)品的同時(shí),貨比三家,根據(jù)自身實(shí)際情況,選擇更加適合自己的房貸產(chǎn)品,節(jié)約購(gòu)房成本,使錢用得更經(jīng)濟(jì)。

  ●公積金更實(shí)惠

  目前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款已悄然收緊,而個(gè)人住房公積金貸款依然保持著較低的利率。5年以下(含5年)僅為3.33%,5年以上也不過才3.87%,遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款。因此,相比較而言,公積金更加實(shí)惠,能辦理個(gè)人住房公積金貸款的購(gòu)房者較好充分利用公積金貸款。公積金比商業(yè)貸款的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):

  優(yōu)勢(shì)一:利率低,利息差額大

  針對(duì)于現(xiàn)在的國(guó)際形式和金融市場(chǎng),各種貸款利率均有所下調(diào),但公積金仍然保持著其購(gòu)房貸款的較低利率3.87%的優(yōu)勢(shì)。在客戶滿足貸款條件的情況下選擇公積金貸款的利息是較低的,較省錢的。

  優(yōu)勢(shì)二:進(jìn)入門檻低,正常繳納都可貸

  公積金只要是正常開戶和繳存12個(gè)月以上,就可以申請(qǐng)貸款。對(duì)客戶沒有資信限制,并且貸款年限相對(duì)較長(zhǎng)?,F(xiàn)在商業(yè)貸款借款人年齡限制一般是不得超出65周歲,但公積金貸款的較長(zhǎng)年限則可以貸到借款人70周歲。政策性住房開戶并繳存一個(gè)月就可以申請(qǐng)貸款,且可以貸到9成。

  優(yōu)勢(shì)三:沒有頭付成數(shù)和上浮利率的限制

  有一套沒還清的商貸也可以使用公積金正常貸款;而且沒有使用次數(shù)限制,只要夫妻雙方現(xiàn)在沒有公積金貸款,就可以申請(qǐng)公積金貸款(以前的公積金貸款還清了,可以再次使用公積金貸款)。相對(duì)于商業(yè)貸款對(duì)二套、多套貸款的頭付加成,利率上浮等政策,具有其無法比擬的優(yōu)勢(shì)。隨著廣大公積金繳存職工對(duì)公積金使用的認(rèn)識(shí),政府對(duì)公積金政策的不斷傾斜和推廣,公積金貸款將成為未來房貸的主流。

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