2010年總體政策向好條件下會有抑制性政策出臺，其主要用意在于一是向普通老百姓有個交待，因此抑制投機的政策會加強；二是鼓勵開發(fā)產(chǎn)品向普通商品房市場傾斜，因此中高端住宅優(yōu)惠政策將適當(dāng)緊縮；三是政策影響下觀望與投機退出，導(dǎo)致明年樓市主流消費向自住性、改善型集中，中高端住宅的主要市場面將轉(zhuǎn)向改善性剛需以及部分帶理性投資的富裕改善性置業(yè)。

　　1、中高端住宅市場面緊縮而政策收緊，再加上投機退出，因此中高端住宅總體供過于求的區(qū)域格局會直接產(chǎn)生價格調(diào)整促銷，并且這一波調(diào)整主要由上半年的市場形勢與國內(nèi)經(jīng)濟政策走向決定，鑒于兩會為群眾矚目，所以上半年，尤其是一季度應(yīng)當(dāng)是中高端住宅調(diào)整出貨的主要時機。

　　2、中高端住宅總供應(yīng)過于集中，這種集中包括向主要城市的集中以及在每個城市的濱河區(qū)域以及新城行政區(qū)附近，其中，新興行政區(qū)附近的地域，所供應(yīng)的中高端住宅主要受制于行政管制，帶有政績工程的跡痕，并且存量很大，這在普通中小城市非常普遍，在政策收緊態(tài)勢下，中高端住宅必須調(diào)整價格以適應(yīng)于市場；而主要城市，由于投資投機需求的集中，帶動了這些城市的中高端住宅總供應(yīng)強于普通供應(yīng)，在政策面收緊以及投機被抑制條件下，加上鼓勵中小套型與普通改善性消費的政策取向，預(yù)計降價出貨的可能加大。

　　3、地王的出現(xiàn)與土地供應(yīng)杠桿作用，讓一些中高端住宅有被市場淘汰的可能，因此抓緊時間出貨也是這部分過渡性中高端住宅產(chǎn)品的先進出路，比如成規(guī)模的大幅地塊以地王身份出現(xiàn)，區(qū)域中高端住宅并未普及，那么后來者居上效應(yīng)會讓前期捂盤或直接出售不暢的中高端產(chǎn)品成為規(guī)模地王開發(fā)后的陪襯產(chǎn)品，只有抓緊出貨才能逃出被競爭的局面。

　　4、消費觀念變化導(dǎo)致中高端住宅產(chǎn)品出現(xiàn)異質(zhì)化與分流傾向，房產(chǎn)品的復(fù)制水平導(dǎo)致許多城市的普通商品房水準(zhǔn)日益提升，這樣，原有條件下規(guī)劃的中高端產(chǎn)品與后來者中的普通消費品雷同，再加上政府后期出讓用地多處于低容積區(qū)域，而前期中高端產(chǎn)品又主要位于城市副區(qū)域，地段類似而配套雷同，產(chǎn)品領(lǐng)跑的低容積產(chǎn)品將擠占存量中高端住宅產(chǎn)品的既定市場，導(dǎo)致這些早期產(chǎn)品必然降價求售。

　　綜合看來，非主流城市的中高端住宅市場明年上半年會有一波價格調(diào)整期，而主流城市中高端市場伴隨市場需求結(jié)構(gòu)變化也會有所調(diào)整，而主流城市政策嗅覺靈敏，亦會先于政策周期出現(xiàn)調(diào)價銷售，故，本人認為明年上半年是中高端住房的購入良機。

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