南京的各大銀行較近加強了對三套房貸款的限制，多家銀行已經(jīng)暫停了三套房貸，少數(shù)不停貸的也提高了頭付標準，上浮了基準利率。這著實讓很多打算投資的購房者備受困擾。

　　如何能購到房又能避免貸款的沉重負擔，讓其絞盡腦汁。有人因此打起了沒有購房計劃的親戚或朋友的主意，千方百計說動他們，以他們的名義為自己購房貸款，較后再通過過戶將房產(chǎn)轉(zhuǎn)到自己的手上。筆者從市場上了解，這種新情況已經(jīng)出現(xiàn)了不少。

　　■案例一

　　以親戚的名義購房

　　朱小姐較近成了熱鍋上的螞蟻，她看中的新房是開發(fā)商開發(fā)的，品質(zhì)完全有保證，開盤價也較新政前有不少下浮，朱小姐覺得是購進的好時機。

　　不過，朱小姐名下已經(jīng)有兩套房屋，貸款成了一個難題。思來想去，朱小姐只能找表妹幫忙，“表妹和我關(guān)系挺好，較重要的是信得過對方，彼此知根知底?！?/P>

　　朱小姐也理性地分析了其中的利害關(guān)系，因為房產(chǎn)證上畢竟寫著自己和對方的名字，萬一有什么爭議分歧出現(xiàn)，也比較好商量，不會出現(xiàn)撕破臉的情況。朱小姐打算和表妹溝通協(xié)商之后，再私下擬定協(xié)議講清楚房子真實主人是自己，表妹只是名義上的產(chǎn)權(quán)人，再到公證處進行公證?！斑@樣的一整套手續(xù)辦下來就比較放心了。” 朱小姐表示，既然房產(chǎn)證上寫了親屬的名字，那么對親屬自己日后購房，肯定會造成影響。對于這一點，朱小姐說，對方也是進行過衡量的，可能暫時還沒有購房的打算，自己也打算出點好處費，不能讓表妹白幫忙。

　　朱小姐表示，等領(lǐng)房產(chǎn)證的時候，在產(chǎn)權(quán)證上約定自己出資99%，表妹出資1%，產(chǎn)權(quán)證辦下來以后，再把表妹的份額過戶到自己名下，這樣付的稅費也很少，與巨額的利息相比，劃算多了。

　　■案例二

　　以同事的名義按揭

　　在傳媒行業(yè)工作的丁先生膽子就更大了，丁先生是借用了單位同事的名義來購房的。用同事名字共同購房相比較于與親戚一起購房，風險無疑要更大一些，但較低的頭付款和利率85折的頭套房優(yōu)惠，還是讓他“邁出了這一步”，畢竟，動輒幾十萬的利息對他來說是一筆不小的開支。

　　如何對同事放心呢，丁先生認為，就算同事關(guān)系有所變動，但大家都是私底下的好友，這個是你情我愿的事情，除了信得過同事的人品，還要在簽協(xié)議上小心仔細，事前進行細致的溝通協(xié)商。

　　■公證處說法

　　不合法的公證我們不做

　　針對朱小姐讓公證處公證其私下協(xié)議的說法，南京市公證處的相關(guān)工作人員潑了一盆冷水，表示：“這類公證我們不做的，房產(chǎn)證上是誰的名字就是誰的，這種私下簽的協(xié)議前提上就是不合法，就算做了這類公證在法律上也是無效的。公證的前提必須建立在合法的基礎(chǔ)上，倘若案例本身就存在違法行為，那么公證的結(jié)果也是無效的。”

　　■律師觀點

　　這樣做

　　可能會導(dǎo)致兩敗俱傷

　　是不是私下簽訂了協(xié)議，約定了房產(chǎn)證上的所有人只是名義上的所有人，真正的所有人就可以高枕無憂了呢?筆者特地咨詢了江蘇高的律師事務(wù)所 律師宋輝。

　　宋律師表示，這種借名購房行為對實際購房人和名義產(chǎn)權(quán)人來說都存在極大法律風險。我國法律明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)實行登記制度，《房屋所有權(quán)證書》記載的所有人被認定為房屋的所有人。

　　一旦名義產(chǎn)權(quán)人反悔，以房產(chǎn)證為據(jù)主張自己為合法產(chǎn)權(quán)人，則實際購房人對房屋的所有權(quán)就很難獲得法院支持。實際購房人僅能依據(jù)合同無效或不當?shù)美瓌t要求名義產(chǎn)權(quán)人返還購房款，而這一請求的實現(xiàn)還有賴于實際購房人有證據(jù)證明該房屋的購房款是由其實際支付。

　　除此之外，宋律師還提醒，在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證，直至房屋產(chǎn)權(quán)過戶至實際購房人期間，名義產(chǎn)權(quán)人可以在實際購房人不知情的情況下對該房產(chǎn)進行處置，例如實施抵押、出售行為;并且在名義產(chǎn)權(quán)人對外負有債務(wù)且無法清償時，該房屋則有可能被法院依法查封或拍賣。“即便名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何不誠信行為，在房產(chǎn)過戶時，實際購房人也要額外承擔因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的相應(yīng)稅費。”宋律師解釋說。而對于名義產(chǎn)權(quán)人來說，一旦實際購房人還貸不及時，名義產(chǎn)權(quán)人不但存在債務(wù)風險，甚至會在銀行征信系統(tǒng)中留有不良記錄，對其今后購房、貸款等均會產(chǎn)生不利影響。

　　較后，宋律師指出，規(guī)避國家政策的借名購房合同在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能會被法院認定為是以“合法形式掩蓋非法目的”，因而被認定為無效合同。房屋產(chǎn)權(quán)仍歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實際購房人的房屋產(chǎn)權(quán)不受法律保護，實際購房人只能請求名義產(chǎn)權(quán)人返還購房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。

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