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瑞士的房地產(chǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 593 次
因為老公是建筑設(shè)計師,而且在瑞士從事多年房屋設(shè)計建筑、房地產(chǎn)開發(fā)和中介,所以,對瑞士的房地產(chǎn)狀況,特別是我們居住的瓦萊州,不敢說熟知至少也有些了解。
房地產(chǎn)有嚴(yán)格的管理部門
瑞士的房地產(chǎn)市場相比其他歐洲國家的特點是:價格透明,穩(wěn)中有升,幾乎從未有過下跌的現(xiàn)象,當(dāng)然要想獲得暴利除了特定的地點也不太容易。房屋總體質(zhì)量非常高。再加上瑞士的遺產(chǎn)稅在歐洲是非常低的,而且瑞郎市場穩(wěn)定,所以在瑞士置地購房是非常明智的投資保值的選擇。
瑞士的房屋管理系統(tǒng)非常嚴(yán)密。每個州都有一個專門的辦公室,Edilité,可能相當(dāng)于國內(nèi)的建委,專門負(fù)責(zé)該州的所有跟建筑有關(guān)的事宜,總體規(guī)劃,從新增房屋的布局到歷史保護(hù)建筑的維護(hù)。這個辦公室通常有幾名 建筑設(shè)計師或工程師負(fù)責(zé),任何一項決定都要經(jīng)過討論投票,根本沒有一個人說了算的可能性。當(dāng)然這里也負(fù)責(zé)審批發(fā)放建筑許可證。同樣意義的辦公室也存在于每個地區(qū),每個城市,甚至每個村。也就是說,如果有人想自己購地蓋房,就要先從這塊地所屬的村子或地區(qū)開始申請報批,報批材料包括設(shè)計規(guī)劃圖紙,細(xì)致到建筑風(fēng)格、選材、顏色等等,經(jīng)過當(dāng)?shù)氐腅dilité的審批后,再報到州政府通過并發(fā)放建筑許可證才可以開始建筑工程。這個過程通常至少需要兩個月的時間。
另外一個與房地產(chǎn)密切相關(guān)的部門是Cadastre,這里保存所有該地區(qū)的土地數(shù)據(jù),包括土地的面積、地上建筑物的狀況、歷史購賣轉(zhuǎn)讓紀(jì)錄,以及較重要的土地的價格。個人或單位都有權(quán)利到這個辦公室查詢所感興趣的土地和建筑物,并且獲得一個指導(dǎo)性的價格,如此被人騙走錢財?shù)臋C(jī)會就微乎其微了。
瑞士的房地產(chǎn)價格大致分成這樣幾個部分,頭先是地價,然后是地上建筑物的價格,較后是地區(qū)差價。
地價,在瑞士是非常透明的而且很有一定之規(guī)。每塊地。根據(jù)它的位置用途不同,都有固定的底價。也就是說,出售的價格通常是不能低于這個價錢的。除此還會有一個指導(dǎo)性的價格范圍,這個是可以在當(dāng)?shù)氐腃adastre辦公室查到。那么具體到較后的成交價格就要看跟地主的談判情況了。
地上建筑物可以請房屋中介公司或建筑師給估價。因為瑞士有很多古老的房屋,可以追溯幾百年的歷史,所以房屋的年代和后期的改造質(zhì)量及效果是考慮價格的一個重要因素。其次可能就跟正常情況沒什么兩樣,更多偏向個人喜好和用途吧。不過一般人購二手房都會重新進(jìn)行裝修,這一部分消費也是要考慮進(jìn)去的。
地區(qū)差價的幅度是驚人的。打一個比方,在一個偏僻的普通小山村,每平方米的建筑用地可能是70~90塊瑞郎,地上建筑的價格可能在800~1000瑞郎左右。換到普通的中小城市,地價就可能升到300瑞郎左右(或者更高),地上建筑的價格升到2000瑞郎左右。旅游度假區(qū)在瑞士占有重要的地位,是歐洲有錢人趨之若鶩的置業(yè)地點,房地產(chǎn)的價格當(dāng)然就變成沒有道理的一升再升。舉個例子,在瓦萊州的滑雪旅游勝地韋爾畢耶,建筑用地的價格是3600瑞郎每平方米,建好的公寓房(包括新房和二手房、多手房)每平米的售價在18000瑞郎左右,獨體別墅還要更貴一些。即使是這樣,仍然供不應(yīng)求,很多名人都在此有物業(yè),比如美國的歌手提納特娜,英國足球明星貝克漢姆每年也會來此度假。因為政府控制度假區(qū)的開發(fā)規(guī)模,所以該地區(qū)實際已經(jīng)趨于飽和,精明的開發(fā)商們已經(jīng)開始把眼光投到更大的范圍,周圍地區(qū)的房地產(chǎn)價格不遠(yuǎn)的將來會被帶動提高。其他的幾個的旅游度假區(qū)比如蒙塔納、圣莫里斯、薩斯費等基本都是這種狀況。
外國人在瑞士購房受限
說瑞士的房地產(chǎn)不能不提一下瑞士房地產(chǎn)的購賣政策。瑞士國土面積很小,只有4萬多平方公里,地處西歐的心臟地位,不但是溝通東西南北的交通要道,而且政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定,擁有發(fā)達(dá)的銀行系統(tǒng),稅率在歐洲更是非常得低。所以多少年以來成為歐洲乃至全世界有錢人聚集的世外桃源。但是值得注意的是,并不是但凡有錢人就可以來瑞士定居的。
在瑞士,房產(chǎn)和土地其實并不是有錢就可以購的。外國人在瑞士購房會受到很多限制,比如普通城市是不允許外國人購購的(除了用于經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)),或者有的地區(qū)規(guī)定海拔1200米以上的特定區(qū)域外國人才可以購購,換言之就是貴得沒譜的那些地區(qū)外國人還是有可能購到的。再或者,你是集和名譽(yù)于一身的世界名人,好像賽車王舒馬赫,你想擁有瑞士日內(nèi)瓦湖的湖光山色并定居于此,沒問題,你當(dāng)然付得起比常人更昂貴的地價,而且,當(dāng)?shù)卣畷阏勁?,為你量身定做專門的稅收政策,也就是用錢把當(dāng)?shù)卣畵崞?,這樣你就可以安居樂業(yè)了。這個數(shù)目肯定也不是普通的有錢人可以支付得起的。有許多這樣有名又有錢的人都住在瑞士,比如法國演員阿蘭德龍,007的扮演者羅杰摩爾,加拿大歌星珊雅圖安等等。瑞士人很會尊重別人的私人空間,所以這些名人在瑞士很少能被記者和粉絲圍追堵截,生活悠閑自由。
針對外國人,還有更詳細(xì)的劃分,比如持工作簽證的外國人可以購購什么房地產(chǎn),持恒久居留C證的外國人又可以購什么范圍的房地產(chǎn),持學(xué)生簽證的外國人也有特定的范圍。然后按照地區(qū),老歐盟成員國的外國人,北美等發(fā)達(dá)國家的外國人,等等??梢娙鹗康膰冶Wo(hù)政策是非常嚴(yán)密的。不過想想也有道理,這么小的國家給錢就賣的話,瑞士可能早就被瓜分不復(fù)存在了。
瑞士本國人購房也需要經(jīng)過銀行的嚴(yán)格監(jiān)控,評估你的財產(chǎn)狀況,家庭情況和收入水平,從而確定你可以購購怎樣價位的房產(chǎn)以確保你有能力償付貸款和利息。各種綜合的原因,瑞士真正擁有自己房產(chǎn)的家庭只占到30%左右,大部分人還處在租房住的階段。
幾乎沒有人家裝空調(diào)
國內(nèi)現(xiàn)在購房的人越來越多,其實購到手的只有70年的產(chǎn)權(quán),購房款也就相當(dāng)于租用70年房子的租金吧。在瑞士就不同了,購了就是你的,永遠(yuǎn)是你的,你可以把它傳宗接代。不過話說回來,國內(nèi)目前的建筑質(zhì)量很令人擔(dān)憂,各式各樣的 “豆腐渣”工程屢屢被曝光,就算沒成為“豆腐渣”,也很難想象70年以后房子會是什么狀況,更不用說各種劣質(zhì)材料造成的疾病和能源的浪費等等。所以房屋的質(zhì)量是價格之外更引人注目的一點。
其實,拋開前面說的政策性的限制,瑞士普通居民生活用的房地產(chǎn)價格其實不算很高。中型城市的房產(chǎn)價格大概在3 000~5000瑞郎每平方米。相對于法國同等城市平均4000瑞郎以上的價格實在是很劃算了,因為瑞士的平均工資至少要比法國高出一倍呢。更重要的,瑞士的房屋質(zhì)量非常高,“豆腐渣”工程基本無處可尋。老房屋的翻修維護(hù)工作也非常到位,這一點要是還同法國對比的話,法國人肯定就沒臉見人了。
瑞士的建筑設(shè)計師在國際上有非常好的聲譽(yù)。他們代表著嚴(yán)謹(jǐn)、創(chuàng)新,采取較先進(jìn)的科學(xué)手段,并且富于想象力。瑞士的建筑設(shè)計師們?yōu)槿鹗扛咚疁?zhǔn)的建筑奠定了基礎(chǔ)。
瑞士基本沒有什么自產(chǎn)資源,而且30%左右的國土面積屬于冰川、山地、森林等不能建筑的土地。所以造就瑞士人今天充分利用自然資源與能源,不斷創(chuàng)造出新的科學(xué)技術(shù),尋找得到能源的途徑,充分利用,重復(fù)利用現(xiàn)有資源。這一點在房屋建筑上得到充分的體現(xiàn)。
瑞士的房屋大部分都經(jīng)過嚴(yán)格的保溫處理,不論是木結(jié)構(gòu)還是鋼筋水泥結(jié)構(gòu)大部分都裝有保溫層,而且對保溫層的材料要求非常嚴(yán)格。其次是門窗。全部窗戶都是雙層玻璃的,關(guān)起來嚴(yán)絲合縫。想起我父母在國內(nèi)住的商品房,用我媽媽的話說:不要說灰塵,連蚊子幾乎都可以飛進(jìn)來。玻璃窗外邊總會有額外的木頭柵欄窗或者卷簾,天熱的時候關(guān)起來,把日照暑熱擋在外面,天冷的時候關(guān)起來可以抵御寒冷。房屋的朝向也都經(jīng)過準(zhǔn)確的測定,如何更有效的利用陽光并避免受風(fēng)。所以在瑞士,幾乎找不到居民安裝空調(diào)的。
曾經(jīng)有瑞士很的建筑公司來到北京,發(fā)現(xiàn)北京的房子在隔溫保溫處理和有效利用能源方面還處在入門的階段,于是決定在北京建一座公寓樓,其理念就是“不需要空調(diào)的房子”。每平方米均價15000人民幣,一經(jīng)上市就被一空。當(dāng)然這樣的房屋建筑成本會更高一些,但是想想國內(nèi)夏天滿街空調(diào)熱氣,冬天屋里熱得要開窗,多少能源就這樣被浪費了,與此同時又對我們的居住環(huán)境造成多大的破壞!這些可都是關(guān)系到生存質(zhì)量與生存空間的長遠(yuǎn)問題啊。
另外一點,瑞士人極度熱愛自然,當(dāng)然也就熱愛大自然的產(chǎn)品。很多建筑利用當(dāng)?shù)氐哪静暮褪馁Y源,盡量將建筑形式材料顏色融入周圍的景觀,使得自然和人文融為一體,相得益彰。非常偶然也可以看見粉紅色的房屋或者其他刺眼的顏色,但是多數(shù)情況就人的視覺而言完全不存在沖突。瑞士較的木屋,較開始是牧民游牧歇腳的地方,是牲口棲息的地方,后來逐漸發(fā)展成為瑞士的一大特色。木屋的建筑形式也有多種多樣,水泥做底,木結(jié)構(gòu)在上,或者空心磚搭建木板包裝,無論如何這種房屋是阿爾卑斯山地較佳建筑形式,也是人類與自然融為一體的較佳見證。
非常喜歡阿爾卑斯山的風(fēng)景,所以慶幸自己可以在瑞士生活,可以生活在阿爾卑斯山區(qū),享受悠閑健康的生活方式。
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