國際貨幣基金組織近日發(fā)出警告，全球房地產(chǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫的跡象。由于加息和宏觀調(diào)控的作用，美國、法國、西班牙和一些新興經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場都陸續(xù)出現(xiàn)不同程度的降溫。自2000年以來，美國樓市持續(xù)繁榮，成為支撐美國經(jīng)濟走出衰退和安然度過"9.11"等重大沖擊的主要動力；而據(jù)經(jīng)合組織估計，工業(yè)國房地產(chǎn)價格在過去10年中實際增長了1倍之多，也是拉動工業(yè)化 國家消費擴大和經(jīng)濟增長的重要動力。全球房地產(chǎn)市場泡沫的破滅和調(diào)整，必將使世界消費需求和經(jīng)濟增長面臨很大的不確定性風(fēng)險，其未來走勢和影響值得高度關(guān)注和高度重視。

一、全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)歷史上的泡沫

據(jù)英國《經(jīng)濟學(xué)家》雜志分析，過去5年發(fā)達國家樓市總值由30萬億美元升至超過70萬億美元，增幅相當(dāng)于世界各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的總和。全球房價一路飆升，正形成歷史上的房地產(chǎn)泡沫，也是有史以來全球的一次資產(chǎn)泡沫。這次樓市泡沫超過20世紀(jì)世界上曾出現(xiàn)的三次房地產(chǎn)泡沫，包括80年代后半期日本的房地產(chǎn)泡沫、80-90年代泰國房地產(chǎn)泡沫和30年代美國部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫，而這三次房地產(chǎn)泡沫均引發(fā)當(dāng)事國局域性乃至全球性的經(jīng)濟金融危機；也超過上世紀(jì)90年代后期全球股市泡沫（歷時5年，增幅為世界各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的80％）及上世紀(jì)20年代后期美國股市泡沫（占其國內(nèi)生產(chǎn)總值的55％）。

據(jù)該雜志調(diào)查，這一輪全球性房價飆漲覆蓋面之廣也。不僅涉及美國、英國、澳大利亞、法國、西班牙等發(fā)達國家，也覆蓋很多發(fā)展中國家。根據(jù)對全球20國的調(diào)查，1997？2005年位列全球房價漲幅的是南非，達244％；位的是愛爾蘭，達192％；第三位是英國，漲幅達154％；第四位是西班牙，漲幅145％.

全球房地產(chǎn)泡沫膨脹的主要原因，一是主要發(fā)達國家為了擺脫IT泡沫破滅的影響，促進消費和經(jīng)濟增長，持續(xù)降低利率，使世界利率水平降至歷史低點，各種低利率的住房信貸花樣翻新，擴大了房地產(chǎn)需求，刺激消費者踴躍貸款購房，以獲取市場增值和其他好處；二是投資人在股市崩盤后，大量轉(zhuǎn)向回報率較高的房地產(chǎn)市場；三是世界油價猛漲也使得產(chǎn)油國資金充裕，大量富余資金流向世界房地產(chǎn)市場。

美國房地產(chǎn)泡沫頭當(dāng)其沖。為了減輕IT泡沫破滅的沖擊、擺脫經(jīng)濟衰退，美聯(lián)儲自2000年起連續(xù)13次降低利率，使聯(lián)邦基金利率由6.5％降到1.75％的低水平。由于房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)，這導(dǎo)致2000年以來美國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)全面迅速的上漲，為歷史罕見。過去4年多美國平均房價漲幅已超過50％，而過去半個多世紀(jì)美國全國平均房價漲幅僅為5.5％。另據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會2006年9月25日估計，從1995年至今年夏天美國平均房價已上漲111％。美國的房價/收入之比和房價/租金之比都已處于歷史較高水平。按居民可支配收入衡量，美國房價與收入之比已達5左右；按全部收入衡量，房價與收入之比2004年底已達3.4左右。而1975？2000年，這一比率在2.7？3.0之間很小的區(qū)間內(nèi)波動。同時，房地產(chǎn)市場也存在泡沫心理，大多數(shù)人購房不是為了居住而是為了投資（或投機），是基于未來房價上漲和財富升值的預(yù)期。房價上漲是不可持續(xù)的，它已經(jīng)脫離了經(jīng)濟和收入水平的基本面，存在著很大的泡沫成分，美國業(yè)界人士基本認同這是美國歷史上的房地產(chǎn)泡沫。

二、全球房地產(chǎn)開始降溫或面臨調(diào)整

近期，國際貨幣基金組織等國際經(jīng)濟組織和有關(guān)人士都發(fā)出了全球房地產(chǎn)市場降溫的警報。據(jù)彭博報道，近期以來，美國、法國、西班牙、新西蘭和中國部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場都因為加息及宏觀調(diào)控措施而出現(xiàn)不同程度的降溫，截至今年3月，全球樓市的住宅平均價格在一年內(nèi)上升了6.1％，相比2004年樓價高峰期的按年遞升10.9％，升幅明顯放緩。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會日前發(fā)表的報告顯示，8月份美國舊房銷售中間價比去年同期下跌1.7％。這是美國房地產(chǎn)市場11年來頭次出現(xiàn)的年度房價對比下跌，9月份新房中間價比去年同期下降9．7％，創(chuàng)近36年來的降幅。三季度美國居民新房開支同比下降17.4％，為15年半以來跌幅。此外，未售出房屋庫存量增長至392萬幢，按8月銷售速度計算，需要7個半月才能售完，這個比率是1993年4月以來的值。

美商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，美國8月份的新房開工量猛降6％，是2003年4月以來的較低水平。這是美國新房開工量連續(xù)第三個月下降。與去年同期相比，當(dāng)月新房開工量下降了19.8％。9月份美國住房建設(shè)開支減少1.1％，連續(xù)6個月下降。受此影響，美國制造業(yè)活動指數(shù)由9月份的52.9％下降至10月份的51.2％，為2003年6月份以來較低。

法國全國房地產(chǎn)聯(lián)合會報告指出，法國平均房價繼7月下降0.3％之后，8月又下降了1.1％。，房價連續(xù)兩個月下降為法國房地產(chǎn)市場近10年來頭次出現(xiàn)。其中，8月份法國公寓樓的平均售價比7月份下跌1.7％，而獨立住房的售價下降了0.2％。近期法國房屋交易量也呈下降趨勢，而2006年租金收益增長預(yù)計也將是7年來較低的。

隨著房價下跌，近期法國房屋交易量也呈下降趨勢。據(jù)法國財政部下屬機構(gòu)統(tǒng)計，今年季度法國房屋交易量比去年同期下降7.2％，其中獨立住房的交易量甚至下降22％。

西班牙房地產(chǎn)市場開始放緩，新開工住宅也開始減慢。今年上半年，全國有超過350萬套住宅處于空置狀態(tài)。馬德里自由經(jīng)濟市場國際咨詢公司總裁Lorenzo Bernaldode Quirós稱：西班牙房價將面臨急劇下跌，問題只是何時發(fā)生。西班牙對外銀行報告稱，預(yù)計房價從明年底開始將下降，到2009年跌幅達15％。

澳大利亞和英國的房價已基本停止上漲。而日本房價在連續(xù)坐了14年的滑梯后，似乎有止跌反彈現(xiàn)象。即便如此，現(xiàn)今的日本房價較1991年的高點也已縮水近四成。

三、美國及全球房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要風(fēng)險

美國這一輪經(jīng)濟復(fù)蘇的主要動力是，房地產(chǎn)繁榮刺激了占美國GDP2/3的私人消費的持續(xù)擴大。美國及全球房地產(chǎn)市場泡沫破裂將會給美國及世界經(jīng)濟運行帶來很大的沖擊。國際貨幣基金組織已經(jīng)發(fā)出警告，美國房地產(chǎn)泡沫破滅將是世界經(jīng)濟面臨的的風(fēng)險。

綜合各方面分析，美國及全球房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要風(fēng)險是：

，影響美國及世界消費需求。近年來，美國房地產(chǎn)財富效應(yīng)對于刺激消費需求起了巨大作用。2004？2005年間，美國居民實際消費平均增長3.7％，而同期個人實際可支配收入平均僅增長2.4％，其缺口主要靠房市的財富效應(yīng)來填補。過去5年間，房價上漲對美國消費需求年增長率的貢獻超過0.5個百分點，一旦房價趨穩(wěn)或下跌，其對消費的貢獻度將會變?yōu)榱慊蜇撝?。其他工業(yè)國家也大體類似。

，加快美國經(jīng)濟減速。據(jù)羅奇的估算，房市泡沫破裂可能將使美國GDP增長率降低2個百分點以上。其中，建筑業(yè)開支收縮的影響為1.5個百分點，財富效應(yīng)逆轉(zhuǎn)的影響為0.5個百分點。如果考慮相關(guān)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，影響還會更大。房地產(chǎn)降溫已使今年美國經(jīng)濟出現(xiàn)減速，美國GDP增速從今年一季度的5.6％回落到二季度的2.6％和三季度的1.6％。明年美國經(jīng)濟將進一步回落至2％左右。

第三，對美國消費需求的嚴(yán)重依賴將使有關(guān)國家出口面臨風(fēng)險。美國2005年消費總額達9萬億美元，比歐洲高20％，分別是日本和中國的3.12倍和9倍。這形成了全球出口對美國消費需求的嚴(yán)重依賴，美國創(chuàng)紀(jì)錄的8000億美元貿(mào)易赤字就是一個例證。美國消費和經(jīng)濟增長放緩頭先會沖擊高度依賴美國市場國家的出口，如加拿大出口84％輸往美國、墨西哥86％出口輸往美國、中國加上香港轉(zhuǎn)口有40％出口輸往美國，東亞其他經(jīng)濟體對美國市場依賴程度也比較高。其次，還會通過全球商品生產(chǎn)供應(yīng)鏈在世界經(jīng)濟中引起連鎖反應(yīng)，包括近年來日益依賴中國等市場的經(jīng)濟體。

第四，美國經(jīng)濟減速可能演變?yōu)槿蚪?jīng)濟減速。美國房地產(chǎn)泡沫破滅有可能使美國進入一個消費減速時期。同時，全球房地產(chǎn)市場調(diào)整也會沖擊世界消費需求的成長。在此情況下，世界將缺乏填補美國消費需求減少的源泉，也缺乏抵消高度依賴美國經(jīng)濟的現(xiàn)行增長模式的政策空間，美國經(jīng)濟減速將通過全球生產(chǎn)供應(yīng)鏈條傳遍全球，演化為全球經(jīng)濟的減速。同時，全球房地產(chǎn)市場調(diào)整也會對世界經(jīng)濟產(chǎn)生下跌壓力。

第五，新興市場面臨更大的金融風(fēng)險。美國及全球房地產(chǎn)市場泡沫破滅或調(diào)整，將加劇有關(guān)國家和國際金融市場的動蕩，國際投機資本將更趨活躍，一些當(dāng)事國和發(fā)展中經(jīng)濟體金融風(fēng)險大大增加，某些新興市場將會遭受更大的外部沖擊，不排除發(fā)生局部地區(qū)金融危機的可能。

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