此次由于美國次貸引起的全球性信貸危機，導(dǎo)致英國商業(yè)房地產(chǎn)市場不可回避地提前了市場的重新定價，并導(dǎo)致了整個英國房產(chǎn)市場有史以來幅度的下滑。

值得注意的是，英國房地產(chǎn)市場在整個歐洲是明晰度較高的，通常都會反映出鄰國在市場循環(huán)里的未來走勢。對于英國房地產(chǎn)市場的迅速且大幅度的重新定價，目前還沒有相同幅度地影響到其他歐洲國家，但這只是時間問題。

參看早先的市場循環(huán)，歐洲大陸一般都會落后于英國一到兩年。這預(yù)示著現(xiàn)在英國房地產(chǎn)市場重新糾正后的價值和其他歐洲國家相比會更有吸引力。因為當(dāng)英國房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定和復(fù)蘇之時，正是其他歐洲國家房地產(chǎn)市場衰退之日。

商業(yè)地產(chǎn)市值下滑

依照分析，英國整體房地產(chǎn)價值與2007年7月相比下滑16%，但下滑速度已經(jīng)從2007年較后一季度的9.7%放緩到2008年季度的4.7%。Global Insight的頭席歐洲經(jīng)濟師Howard Archer 認為，在未來兩年里，房地產(chǎn)持續(xù)下滑至20%的可能性很大。

雖然評估數(shù)據(jù)顯示英國總體房地產(chǎn)市場的租金仍然呈上升趨勢，但是近期對投資市場和租戶市場的研究表明，租金市場會從倫敦區(qū)開始呈下降趨勢，并可能會延續(xù)至2009或2010年。

目前對于英國房地產(chǎn)投資市場的預(yù)計是，市場的重新定價所導(dǎo)致的市值下滑已經(jīng)進行了一多半。對照英國房地產(chǎn)市場與其他地產(chǎn)市場相比的成熟程度和倫敦辦公樓市場歷史性的穩(wěn)定回報，租金的緊縮與下滑對倫敦的辦公樓來說是有限的。所以辦公樓市場的復(fù)蘇很可能會在2009年或較長延至2010年。

住宅市場的停頓與下滑

英國的住宅市場相對商業(yè)市場的反應(yīng)速度有些緩慢，但可能持續(xù)的時間會超過商業(yè)市場。住宅市場在2007年大部分時間還只是增長速度放緩，而在進入2008年之后明顯出現(xiàn)負增長。2008年季度英國平均民房價格下滑1.7%，全年的下滑預(yù)計是4%。如果信貸危機繼續(xù)惡化和影響到更廣泛的經(jīng)濟范圍，則房價有可能在2008年下滑至10%。

下滑主要由兩個原因造成：頭先，信貸危機導(dǎo)致市場上很多購家沒有了資金來源，銀行與銀行之間借貸困難，大部分銀行不愿意在本身已有的債務(wù)上再大規(guī)模地增加負擔(dān)。

而目前根據(jù)各大倫敦民房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，倫敦及周邊的很多地區(qū)的租金已經(jīng)低于購房后的還款利息，由此造成大量頭次購家選擇短期租賃而持等待和觀望的態(tài)度。

其次，由于以上因素造成了市場上突然的需求量下降，而少數(shù)有能力的購家與有意愿的賣家對房價的預(yù)期有很大差異。購家過度地期望市場價值的縮水，賣家又不愿意面對房價下跌的事實，因此導(dǎo)致交易量迅速下滑了35%。大多數(shù)市場成交的房產(chǎn)都屬于被迫型，例如破產(chǎn)或還款人去世等。

英國英格蘭中部和北部的房價2008年季度已經(jīng)下降3.3%，東南部下降1.4%，倫敦地區(qū)下降1.5%。

而2008年季度倫敦平均房價在400萬英鎊以上的高端住宅價值持續(xù)增長了1.7%，在倫敦外圍其增長是2.2%。

因此，雖然英國整體的民房市場遭受很大打擊，但是高端住宅的需求量和擁有大量現(xiàn)金的海外購家的數(shù)量決定了它目前的增長狀態(tài)。

今天的英國房地產(chǎn)市場與以往比較確實有了很大的不同，房價雖然還會持續(xù)下跌一段時期，但是銀行銀根緊縮不會持續(xù)太久，基本利率也將進一步下降，英國房地產(chǎn)市場可望再度春天。

（作者均為CBRE世邦魏理仕副董事）

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