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德國(guó)完善的房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度，能夠讓房主“受災(zāi)不受損”、災(zāi)區(qū)“受災(zāi)不見(jiàn)災(zāi)”。在發(fā)生意外后，保險(xiǎn)公司所償付的保費(fèi)能夠確保在原地蓋起一座完全同樣的新房，不論損害的房屋和設(shè)施有多舊，保險(xiǎn)公司都應(yīng)當(dāng)按照新房?jī)r(jià)格賠償。

為了保證房屋“倒而復(fù)起”，無(wú)論是核算需繳保費(fèi)還是災(zāi)后償付金額，“再造房?jī)r(jià)”都成為德國(guó)房屋保險(xiǎn)計(jì)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，它不包括地價(jià)，也不同于房主購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)的價(jià)格，或者受損前房屋的市價(jià)等。德國(guó)房地產(chǎn)保險(xiǎn)法規(guī)中對(duì)其計(jì)算方法有著明確的規(guī)定，并由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估。

在德國(guó)，處理受災(zāi)房屋過(guò)程中產(chǎn)生的很多相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)也在保賠范圍內(nèi)。比如現(xiàn)場(chǎng)清理費(fèi)、損失評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)費(fèi)、減損措施費(fèi)用等，乃至在修建新房期間房主的酒店住宿費(fèi)用或房租損失等，都由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠付。

德國(guó)房屋保險(xiǎn)負(fù)責(zé)理賠的范圍也非常廣泛，包括了火災(zāi)、水災(zāi)、颶風(fēng)、地震、閃電、冰雹等常見(jiàn)的自然災(zāi)害。

即使如此，房主為房屋保險(xiǎn)所繳納的保費(fèi)卻并不算昂貴。據(jù)了解，雖然根據(jù)房屋和險(xiǎn)種不同，保費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)復(fù)雜，但總體上一般家庭住房每年的保費(fèi)約為“再造房?jī)r(jià)”的5‰左右，比如筆者所居住的一所100平方米的房子每年需繳納的保費(fèi)約為120歐元。

“保險(xiǎn)抵押”讓銀行無(wú)后顧之憂(yōu)

房屋保險(xiǎn)并不是強(qiáng)制性的，由房主自主決定，但德國(guó)房主大都選擇購(gòu)購(gòu)保險(xiǎn)。另外，通過(guò)銀行貸款購(gòu)購(gòu)或建造的房屋，銀行一般都要求房主必須入保。所以，即使在重大災(zāi)害之后，德國(guó)家庭也完全可以做到“災(zāi)后不受損”。

如果貸款人的房子在遭受地震后倒掉了，房主是不是還是需要還房貸呢?由于通過(guò)銀行貸款購(gòu)購(gòu)、新蓋的房子，銀行要求必須保險(xiǎn)，保賠受益人為房主，但銀行同時(shí)要求房主進(jìn)行“保險(xiǎn)抵押”，將保險(xiǎn)受益權(quán)抵押給銀行。如果房屋倒了，但房主拿到保險(xiǎn)金后，可以選擇一次結(jié)清余款給銀行，也可以與銀行商議延后還款，在購(gòu)購(gòu)或蓋新房后繼續(xù)向銀行分期還款。

如果貸款房主無(wú)力或拒絕還貸款，保險(xiǎn)公司的賠償金就直接歸銀行，用于還款；如果有剩余，再留給房主；如果房主受災(zāi)去世了，則按照“繼承法”處理，繼承人享有與原房主同樣的權(quán)利。如上，繼承人為保險(xiǎn)受益人，可選擇繼續(xù)分期還款、一次結(jié)清，如繼承人拒絕還款則保險(xiǎn)歸銀行先得。這樣，只要進(jìn)行了房屋保險(xiǎn)的房子，銀行在給與貸款時(shí)，就沒(méi)有了后顧之憂(yōu)。

保險(xiǎn)公司全面參與房主權(quán)益保護(hù)

在德國(guó)，由于保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)受損房屋的絕大部分賠償，也形成了保險(xiǎn)公司對(duì)房屋質(zhì)量的有效監(jiān)督。各大保險(xiǎn)公司內(nèi)都有專(zhuān)門(mén)的房屋評(píng)估師，在接受不同房屋投保時(shí)，會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋進(jìn)行全面的檢測(cè)。如果由于房屋的建筑質(zhì)量存在安全隱患，比如廚房的下水管道可能漏水，甚至可能侵害到鄰居家的房屋、家具等，評(píng)估人員會(huì)向房東直接提出。房東則可以根據(jù)法律向房產(chǎn)商直接理賠，或者由房產(chǎn)商提供事故保險(xiǎn)等。

當(dāng)然，德國(guó)房屋保險(xiǎn)也有除外責(zé)任，如由投保人嚴(yán)重失職造成的損失等。這是一個(gè)較常引起爭(zhēng)議的問(wèn)題。按照德國(guó)以往的保險(xiǎn)合同法，如果出現(xiàn)這種情況，保險(xiǎn)公司完全可以拒絕賠償。在這一點(diǎn)上，在2008年生效的新保險(xiǎn)合同法進(jìn)行了對(duì)消費(fèi)者更為有利的修改。根據(jù)新法，保險(xiǎn)公司只能根據(jù)投保人失職的嚴(yán)重程度，以及對(duì)損失的影響程度減少賠償，但不能完全拒賠。

除了一般的房屋意外災(zāi)害險(xiǎn)，德國(guó)房地產(chǎn)保險(xiǎn)實(shí)際上是多種多樣、五花八門(mén)。比如房主責(zé)任險(xiǎn)也是德國(guó)家庭必備的保險(xiǎn)項(xiàng)目之一，房主處于無(wú)心，在房屋范圍內(nèi)發(fā)生的各種意外，保險(xiǎn)公司都會(huì)給予理賠。再有，德國(guó)法律規(guī)定，在冬天房屋前道路上的積雪必須由房主負(fù)責(zé)清掃，如果忘記清掃導(dǎo)致路人摔傷，房主將負(fù)責(zé)賠償傷者的醫(yī)療費(fèi)、康復(fù)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)乃至精神痛苦費(fèi)等等。當(dāng)然，如果有了房主責(zé)任險(xiǎn)，這些損失都將由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。

德國(guó)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，為住房參保成為德國(guó)家庭必不可少的災(zāi)害防范措施，在公司、學(xué)校、政府等單位內(nèi)更是如此。在歷史性的地震災(zāi)難過(guò)后，更加敦促我們重視房屋保險(xiǎn)，通過(guò)國(guó)家法律、銀行規(guī)定、保險(xiǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等各種手段，盡快建立我國(guó)的房屋保險(xiǎn)體系。

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