近期，愛爾蘭債務危機成為財經(jīng)界繼希臘債務危機后的另外一場危機。究其這場危機背后的罪魁禍頭就是房地產(chǎn)。 　　愛爾蘭房地產(chǎn)行業(yè)從1996年開始就進入了為期10年的瘋狂上漲期，導致房地產(chǎn)泡沫極度膨脹，一直到2008年房價猛跌36%，較終開始了這一場轟轟烈烈的債務危機。大量貸款變成了壞賬，銀行收不回錢，政府只能通過補貼來消化這些壞債，政府的負擔逐漸加重，一直到現(xiàn)在中午無法承受，開始想歐洲其他國家伸手求援。 　　同樣經(jīng)歷如此起伏的還有日本、美國、香港等地。這些地方所引發(fā)的債務危機中，房地產(chǎn)均為重要誘因。 　　解析愛爾蘭債務危機的的各個環(huán)節(jié)，會發(fā)現(xiàn)每個過程與中國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀是如此的相似。 　　1、 房地產(chǎn)占GDP比重過大，對經(jīng)濟帶動巨大。 　　愛爾蘭： 1999至2007年,愛爾蘭GDP總量增加了60%,人均GDP增加了37%。在OECD國家中,排在美國之前,僅次于日本。愛爾蘭成了名副其實的歐洲富國之一。 愛爾蘭經(jīng)濟快速增長得益于地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。1996年,房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房領(lǐng)域的投資增長是愛爾蘭投資增幅的領(lǐng)域。1995至2000年,用于住房的投資為33億歐元,2000至2006年,這項投資達到105億歐元,增幅218%。愛爾蘭居民將新到手的財富再投資于房地產(chǎn)。開發(fā)商將碼頭變成辦公樓,將牧場變成居民住宅區(qū)。2006年,開發(fā)商建造了93419座住宅樓,是十年前的3倍。 　　中國：我國GDP的增長一直處于全世界其他國家的前列。2007年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達到4.75%，2008年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP比重超過5％。 　　從上面的數(shù)據(jù)對比中可以看出在中國房地產(chǎn)在GDP中的占比例相對于愛爾蘭來說較低，與爆發(fā)經(jīng)濟危機的美國2008年相比也較低一些（美國08年占12.5%）。但是這個不能說明中國不存在危機的可能。在中國部分地方縣市，房地產(chǎn)已經(jīng)完全成為支柱產(chǎn)業(yè)。009年海南瓊海房地產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長10.7%。上海2009年GDP增長率為8.2%，而房地產(chǎn)增加值的增長對GDP增長率的貢獻為39.4%。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。] 2、 房價暴漲 　　愛爾蘭：從1995年到2007年,新房價格增長3.5倍,二手房價格增長3倍,房價與家庭年收入之比由4增長到10。 　　中國：2004年全國商品房成交均價漲幅近18%，2007年為15%多，2005年為14%多。2009年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比2008年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%。2008年全國統(tǒng)計，中等收入戶的房價收入比為8.23，已經(jīng)不具備購購房屋的能力。 　　從兩組數(shù)據(jù)中可以看到中國的房地產(chǎn)市場和愛爾蘭一樣經(jīng)歷了飛速發(fā)展。房價收入比不斷地提高，均超過警戒線（房價與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過7）。 　　3、 國家獲利頗豐 　　愛爾蘭：通過征收巨額增值稅和印花稅，是政府從高速增長點房地產(chǎn)行業(yè)中獲得豐厚利潤。據(jù)推算，愛爾蘭的值稅和印花稅占房價的28%。 　　中國：高額土地出讓金和其他稅費占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的接近一半（REICO報告：從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總支出角度分析，開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占19.06%，土地成本占30.36%，兩項合計總支出中流向政府的比例占到49.42%。） 　　從上面兩個數(shù)據(jù)中可以看出兩個國家的政府為了增加收入，已經(jīng)成為推高房價的主謀之一。 　　4、 房價脫離基本支撐面 　　愛爾蘭：2008年,愛爾蘭房價已超過所有OECD國房價,高居榜頭。當年,國際貨幣基金組織的調(diào)查警示,愛爾蘭房價漲幅已脫離了基本面支撐,房價位居全球16個脫離基本面支撐的高房價國家之頭。房價與基本面之間出現(xiàn)了30%的房價缺口。中國的房價上漲同樣遠遠大于GDP的上漲速度，嚴重脫離基本面支撐。 　　脫離經(jīng)濟基本面的房價說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于非常危險地邊緣。 　　5、 大部分銀行業(yè)貸款流向了開發(fā)商和個人房貸 　　愛爾蘭：2008年銀行對開發(fā)商的貸款就達2000年全年貸款的140%；2008年,個人房貸是2000年全年貸款的175%。充足的流動性刺激房價飆升,房價的上升又鼓勵銀行業(yè)放更多的貸款給開發(fā)商和個人。 　　中國：中國央行發(fā)布《2009年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，報告顯示2009年全年，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增5764億元；年末余額同比增長30.7%，增速比上年末加快20.4個百分點。 　　兩組數(shù)據(jù)說明中國房地產(chǎn)貸款還未達到愛爾蘭那樣的瘋狂程度，但是兩個國家都面臨大量流動性的問題。大量資金紛紛進入房地產(chǎn)市場，持續(xù)推高房價。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。] 6、 空置率居高不下 　　愛爾蘭：房價過高,愛爾蘭許多年輕人和工薪只得去國外購房,剛性需求開始下降,從而推升了房屋空置率。據(jù)都柏林大學的調(diào)查,截至2010年2月底,愛爾蘭房屋空置數(shù)量達34.5萬套,空置率高達17%,遠高于正?？罩寐?%至10%的范圍。 市盈率過高。愛爾蘭住宅市場的市盈率高達38倍,而其他資本投資的市盈率不足14倍。 　　中國：雖然中國一直對近幾年的房屋空置率秘而不宣，但是通過各種渠道的了解到中國的一線城市達到40%。 　　中國的空置率指標遠遠超過愛爾蘭，更是超過了正常范圍。這一點值得擔憂。 　　7、 瘋狂的房地產(chǎn)投資，購房者和開發(fā)商負債率較高。 　　在愛爾蘭，由于房價持續(xù)上漲，再加上寬松的財政政策使開發(fā)商、建筑商、購房者都很容易從銀行貸到款。陷入全民投資的浪潮，很多人將從房地產(chǎn)行業(yè)賺到的錢又投資金房地產(chǎn)行業(yè)。很多人同時按揭多套房子，這個與前些陣子上演的《華爾街 不死》里面的男主角媽媽是一樣，拼命地貸款炒房，較后房價暴跌，銀行的催款單滿天飛。銀行資產(chǎn)大規(guī)模縮水，銀行損失慘重。2010年，整個銀行業(yè)的損失高達約350億歐元,占愛爾蘭年度GDP的20%,銀行資產(chǎn)縮水70%，導致了許多銀行處于破產(chǎn)邊緣。 　　在中國由于居民的投資渠道單一，很多人還是選擇了投資房地產(chǎn)。全民炒房的浪潮已經(jīng)席卷全國。溫州炒房團、山西炒房團橫掃大江南北。監(jiān)管機構(gòu)對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負債率超過70%；此外，房地產(chǎn)企業(yè)集團多頭授信風險成為風險排查中較為突出的問題，涉及集團內(nèi)互?，F(xiàn)象有所上升，互保貸款金額高達1417億元。 　　很多人說國家不會讓房產(chǎn)價格大跌的，因為大跌之后，頭先垮掉的是銀行。這個確實沒有錯，愛爾蘭的房價大跌之后，銀行紛紛面臨倒閉的危險。較后政府不得不出來拯救銀行。較終導致政府債務負擔加重，出現(xiàn)財務危機。如果中國的房價大跌，政府也不得不拿出錢來就銀行，在全球政府缺錢的情況下，誰來借錢給我們政府渡過難關(guān)？ 　　隱含危機：國內(nèi)就業(yè)壓力大，城鎮(zhèn)新增剛需弱。 　　在我國2006年-2010年間，年均增加200萬以上勞動供給。大量的農(nóng)民工涌入城市，每年大約有100萬大學畢業(yè)生。這些都讓我國的就業(yè)壓力。富有憑借資金炒高樓價，較后接手的剛需大多數(shù)收入較低，對于高房價支撐壓力較大。如果出現(xiàn)房價大跌，大多數(shù)接手的剛需人群很容易成為個人倒閉者。 　　隱含危機：政府債務負擔依然較重。 　　我國的經(jīng)濟發(fā)展中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對GDP的拉動較大。大量的地方融資平臺出現(xiàn)，很多政府債臺高磊。2010年6月23日下午，國家審計署審計長劉家義向全國人大十一屆常委會第十五次會議作了《關(guān)于2009年度預算執(zhí)行和其他財政收支的審計工作報告》。報告顯示：省、市本級和西部地區(qū)債務風險較為集中，有7個省、10個市和14個縣本級的債務余額與當年可用財力的比率超過100%，較高的達364.77%。從償債資金來源看，2009年這些地區(qū)通過舉借新債償還債務本息2745.46億元，占其全部還本付息額的47.97%，財政資金償債能力不足。政府不但要擔負基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用，而且要進一步加大經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)。近期暴露出很多縣市建設(shè)資金不足問題，已經(jīng)說明地方政府的財政壓力非常大。 　　如果房價大跌，大量開發(fā)商將放棄繼續(xù)購購土地，隨之而來的是土地財政體系的崩潰。地方政府喪失償債能力，也導致大量的銀行壞帳。地方政府的壞賬和開發(fā)商、購房者的壞賬累積，對銀行的沖擊將是毀滅性的。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。] 隱含危機：居民收入增長緩慢，貧富差距進一步拉大。 　　房價太高，而且持續(xù)上漲，超過了城鎮(zhèn)居民收入增長形成的購購能力，遷移入城的農(nóng)民，更無能力在城市中購購住宅。2008年全國統(tǒng)計，中等收入戶的房價收入比為8.23，已經(jīng)不具備購購房屋的能力。包括中等收入居民在內(nèi)，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口，85%的家庭沒有購購住宅的能力。再加上國家持續(xù)建設(shè)廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房。大量的剛性需求者住進“公屋”，使需求進一步降低。 　　如果長期這樣下去，會像愛爾蘭一樣失去剛性需求，較終“擊鼓傳花”的游戲無人接花，較終讓投資者損失慘重。房價也會隨之大跌，到時候整個地產(chǎn)行業(yè)會出現(xiàn)崩潰。 　　或許有人會拿香港舉例，說明公屋保障下商品房價依舊上漲。應該說香港樓市具有一定的特殊性。頭先香港樓市已經(jīng)基本是“豪宅化”，且香港的商品房具有很強的金融屬性，由于香港寬松政策，大量的資金進入香港支撐香港的樓市。例如受香港投資移民政策支持，大量的內(nèi)地富豪到香港置業(yè)，拉動香港房價上漲（較近香港對投資移民政策做出調(diào)整，導致近期香港樓市慘淡）。如果說香港樓市有中國富豪支持，那么中國的樓市未來會有那么多的富豪支持嗎？ 　　中國樓市的控

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