閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
商業(yè)地產(chǎn)啟示錄:拷貝義烏?
導(dǎo)讀:浙江義烏小商品城、北京大紅門服裝市場(chǎng)、中關(guān)村電子市場(chǎng)等的巨大成功,讓專業(yè)市場(chǎng)這種業(yè)態(tài)進(jìn)入了欲轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商的視野,在大型百貨商場(chǎng)、寫字樓、商業(yè)綜合體、酒店這些“傳統(tǒng)”商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)之外,專業(yè)市場(chǎng)無(wú)疑也是一個(gè)可行的選擇,更何況,在房地產(chǎn)調(diào)控的利劍之下,大量的民間資金流入,投資商鋪的熱情高漲,讓專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)顯得利潤(rùn)可觀。但投資開發(fā)專業(yè)市場(chǎng),需要開發(fā)商做什么樣的準(zhǔn)備呢?是不是把義烏模式直接拷貝過(guò)來(lái)就可以了?讓我們看看昆明國(guó)貿(mào)商品城這個(gè)拷貝義烏小商品城的專業(yè)市場(chǎng)的歷程,也許你會(huì)得到一些啟示。
13個(gè)月,是一個(gè)擁有1400多個(gè)商鋪的商品城,從熱鬧開業(yè)到黯然退場(chǎng)的全部時(shí)間。
昆明國(guó)貿(mào)商品城,當(dāng)記者采訪業(yè)內(nèi)人士提到這個(gè)項(xiàng)目名稱時(shí),有業(yè)內(nèi)人士表示從沒(méi)有關(guān)注過(guò)?;蛟S因?yàn)檫@一商品城還沒(méi)來(lái)得及闖出自己的名氣,就結(jié)束了它的商業(yè)歷程,所以沒(méi)有引起業(yè)內(nèi)的聚集關(guān)注。2007年6月6日,昆明國(guó)貿(mào)商品城與第15屆昆交會(huì)同期開業(yè),開業(yè)時(shí)的景象相當(dāng)繁榮,有1400個(gè)鋪位得到認(rèn)租,客流如潮。商品城還與東盟多國(guó)領(lǐng)事館及商務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議進(jìn)行合作,并提出“購(gòu)一件也批發(fā)”的銷售口號(hào)。
當(dāng)時(shí)的國(guó)貿(mào)商品城公司董事長(zhǎng)周一平也表示:“一定不負(fù)眾望,乘勢(shì)而上,把國(guó)貿(mào)商品城建成中國(guó)面向東南亞、南亞, 的大商匯和區(qū)域性國(guó)際批發(fā)采購(gòu)基地?!?
這一系列的跡象都可以成為人們對(duì)昆明國(guó)貿(mào)商品城的發(fā)展前景報(bào)以美好想象的理由。
誰(shuí)也沒(méi)想到,僅4個(gè)月已有半數(shù)商鋪撤離,商品城內(nèi)到處都是“鋪面轉(zhuǎn)讓”的廣告。進(jìn)入2008年,國(guó)貿(mào)商品城就基本處于停業(yè)的狀態(tài)。2008年7月,有媒體爆出,昆明國(guó)貿(mào)商品城要求商戶3天內(nèi)全部搬出,并在門前貼出告示“逾期不搬者,商鋪內(nèi)物品視為商戶遺棄物處理”。
雖然時(shí)隔國(guó)貿(mào)商品城失敗離場(chǎng)已過(guò)去了三年時(shí)間,但這個(gè)如流星般迅速隕落的商業(yè)項(xiàng)目, 這個(gè)迅速走完失敗之路的頗具規(guī)模的商品城,可以帶給我們哪些啟示?
失敗的復(fù)制
昆明國(guó)貿(mào)商品城在建立時(shí)的定位,是要打造成中國(guó)西部的“義烏”。
眾所周知,義烏市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)的小商品批發(fā)市場(chǎng)。2005年,聯(lián)合國(guó)、世界銀行、摩根士丹利等世界權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的一份中國(guó)發(fā)展報(bào)告中把我國(guó)義烏評(píng)價(jià)為“全球的小商品批發(fā)市場(chǎng)”。義烏市場(chǎng)的繁榮,成為多地市場(chǎng)復(fù)制的范本。
在昆明國(guó)貿(mào)商品城慘淡收?qǐng)龅臅r(shí)候,當(dāng)時(shí)該商城企劃部經(jīng)理曾對(duì)媒體表示:“我們的失誤在于就是想把‘義烏模式’簡(jiǎn)單搬過(guò)來(lái),打造一個(gè)云南的義烏?!?
對(duì)此,中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人張茅矛表示,能夠復(fù)制的商業(yè)模式都有一套復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化體系,但義烏商品市場(chǎng)的組織相對(duì)比較零散,不太容易形成標(biāo)準(zhǔn)化體系,這就造成復(fù)制比較困難。在復(fù)制義烏市場(chǎng)的過(guò)程中會(huì)發(fā)現(xiàn)三大難題,“一、渠道不好找;二、涉及的工作量大;三、沒(méi)有固定的談判流程。”
同時(shí),戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事張家鵬對(duì)此表示:“批發(fā)包括兩種,一種是中轉(zhuǎn)的批發(fā),一般會(huì)在輻射力強(qiáng)或者交通樞紐的城市,比如北京;另外一種就是源地的批發(fā),這種基本上都是靠近產(chǎn)地,比如義烏?!绷x烏背靠中國(guó)的小商品生產(chǎn)基地,這是義烏小商品城得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。
專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)支撐,產(chǎn)業(yè)條件不足的市場(chǎng)無(wú)法形成規(guī)模,在競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)漸處弱勢(shì)甚至被淘汰。義烏市場(chǎng)的成功很大程度上依賴于當(dāng)?shù)氐男∩唐飞a(chǎn)基地,這是其他城市在復(fù)制過(guò)程中所無(wú)法打造的關(guān)鍵條件。
依靠產(chǎn)業(yè)支撐成功的專業(yè)市場(chǎng)不止義烏市場(chǎng)一家。北京的中關(guān)村電腦城之所以能夠成功,其中一個(gè)關(guān)鍵原因就是其選址正處于北京的“硅谷”地帶,“它是一個(gè)比較時(shí)髦的行業(yè),這一定是在一個(gè)比較前鋒的城市形成?!睆埣淫i表示,依靠該區(qū)域?qū)θ瞬藕涂萍嫉男枨?,使市?chǎng)得以迅速發(fā)展。
對(duì)此,張茅矛也持贊同意見“北京市的電子產(chǎn)業(yè)布局位于中關(guān)村,政府給予了優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策。中關(guān)村有大量人才聚集,依托科研和人才優(yōu)勢(shì),發(fā)展IT下線產(chǎn)業(yè)是可以的?!?
北京的“動(dòng)物園”、“大紅門”這兩個(gè)的服裝批發(fā)市場(chǎng),多年來(lái)能夠始終保持著大體量的規(guī)模,并吸引著大量的消費(fèi)群體,正是因?yàn)楸本┦俏覈?guó)的“時(shí)裝之都”。北京市人民政府和中國(guó)紡織工業(yè)協(xié)會(huì)曾正式發(fā)布過(guò)促進(jìn)北京時(shí)裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展,建設(shè)“時(shí)裝之都”的規(guī)劃綱要。現(xiàn)在,北京已經(jīng)成為全國(guó)服裝的重要集聚地,這使得北京的服裝批發(fā)市場(chǎng)的成長(zhǎng)具備了先天優(yōu)勢(shì)。
昆明國(guó)貿(mào)商品城在營(yíng)業(yè)期間,宣傳廣告上曾顯示其主要的銷售商品為云南農(nóng)副土特產(chǎn)品、國(guó)際綠色食品、國(guó)際民族民間工藝品、國(guó)際禮品、珠寶玉器、國(guó)際旅游裝備、服裝及家居用品。
經(jīng)營(yíng)的物品種類繁多,地域跨度大,當(dāng)?shù)貨](méi)有可以支撐其發(fā)展壯大的產(chǎn)業(yè)條件,這是導(dǎo)致昆明國(guó)貿(mào)商品城復(fù)制義烏模式失敗的一個(gè)重要原因。
運(yùn)營(yíng)管理能力的欠缺
商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)重要的不同點(diǎn)是,商業(yè)地產(chǎn)前期投入成本較高,所以運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資之后需要有一個(gè)回收模式。
中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人張茅矛表示,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō),做專業(yè)市場(chǎng)有兩大好處,如果開發(fā)商自持的話,專業(yè)市場(chǎng)商鋪切割面積較小,開發(fā)商的投資收益率很高。如果銷售的話,可以做成各自不同的投資單元,造成很大的投資群,迅速實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)。
但利潤(rùn)總是與風(fēng)險(xiǎn)同行,開發(fā)商要開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)這種相對(duì)比較零散的業(yè)態(tài),還是要面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。
“如果開發(fā)商自己去做市場(chǎng),一方面渠道整合能力不夠,因?yàn)闆](méi)有天然的渠道來(lái)源。二是運(yùn)營(yíng)管理能力有限,開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)需要控制大量商鋪,不管是經(jīng)營(yíng)還是業(yè)態(tài)調(diào)整,一般開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力達(dá)不到這種程度?!睆埫┟硎尽?
昆明國(guó)貿(mào)商品城就沒(méi)能經(jīng)受住風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。
有商戶在接受媒體采訪時(shí)表示,商戶入駐商品城后,商品城沒(méi)有進(jìn)行管理的舉措。很多商戶都是“炒”鋪賺錢,店鋪被認(rèn)租后一直沒(méi)人經(jīng)營(yíng),造成商城高空置率,無(wú)法聚集人氣。同時(shí),商品質(zhì)量參差不齊,價(jià)格差異大,使商戶之間出現(xiàn)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。不僅如此,商品城宣傳力度不夠,居住在周邊的業(yè)主甚至不知道有這樣一個(gè)商城。
如果國(guó)貿(mào)商品城在招商時(shí)能夠?qū)φJ(rèn)租商戶進(jìn)行篩選,并在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)商品城加強(qiáng)管理,以上問(wèn)題都是可以規(guī)避的。
無(wú)論是招商環(huán)節(jié)粗糙還是后期管理的疏忽,或者宣傳欠缺等問(wèn)題,都暴露出經(jīng)營(yíng)方國(guó)貿(mào)商品城公司對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理能力薄弱。
對(duì)此,張茅矛表示:“開發(fā)商要運(yùn)作專業(yè)市場(chǎng),應(yīng)該有一個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的班底為核心,班底內(nèi)部的招商、營(yíng)銷人員或者應(yīng)該是商品市場(chǎng)出身,或者應(yīng)該掌握有眾多的客戶渠道,在不具備這兩方面的基礎(chǔ)上開發(fā)這種業(yè)態(tài)或者復(fù)制這種業(yè)態(tài),有一定的難度?!?商業(yè)地產(chǎn)啟示錄:拷貝義烏?
導(dǎo)讀:浙江義烏小商品城、北京大紅門服裝市場(chǎng)、中關(guān)村電子市場(chǎng)等的巨大成功,讓專業(yè)市場(chǎng)這種業(yè)態(tài)進(jìn)入了欲轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商的視野,在大型百貨商場(chǎng)、寫字樓、商業(yè)綜合體、酒店這些“傳統(tǒng)”商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)之外,專業(yè)市場(chǎng)無(wú)疑也是一個(gè)可行的選擇,更何況,在房地產(chǎn)調(diào)控的利劍之下,大量的民間資金流入,投資商鋪的熱情高漲,讓專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)顯得利潤(rùn)可觀。但投資開發(fā)專業(yè)市場(chǎng),需要開發(fā)商做什么樣的準(zhǔn)備呢?是不是把義烏模式直接拷貝過(guò)來(lái)就可以了?讓我們看看昆明國(guó)貿(mào)商品城這個(gè)拷貝義烏小商品城的專業(yè)市場(chǎng)的歷程,也許你會(huì)得到一些啟示。
13個(gè)月,是一個(gè)擁有1400多個(gè)商鋪的商品城,從熱鬧開業(yè)到黯然退場(chǎng)的全部時(shí)間。
昆明國(guó)貿(mào)商品城,當(dāng)記者采訪業(yè)內(nèi)人士提到這個(gè)項(xiàng)目名稱時(shí),有業(yè)內(nèi)人士表示從沒(méi)有關(guān)注過(guò)?;蛟S因?yàn)檫@一商品城還沒(méi)來(lái)得及闖出自己的名氣,就結(jié)束了它的商業(yè)歷程,所以沒(méi)有引起業(yè)內(nèi)的聚集關(guān)注。2007年6月6日,昆明國(guó)貿(mào)商品城與第15屆昆交會(huì)同期開業(yè),開業(yè)時(shí)的景象相當(dāng)繁榮,有1400個(gè)鋪位得到認(rèn)租,客流如潮。商品城還與東盟多國(guó)領(lǐng)事館及商務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議進(jìn)行合作,并提出“購(gòu)一件也批發(fā)”的銷售口號(hào)。
當(dāng)時(shí)的國(guó)貿(mào)商品城公司董事長(zhǎng)周一平也表示:“一定不負(fù)眾望,乘勢(shì)而上,把國(guó)貿(mào)商品城建成中國(guó)面向東南亞、南亞, 的大商匯和區(qū)域性國(guó)際批發(fā)采購(gòu)基地?!?
這一系列的跡象都可以成為人們對(duì)昆明國(guó)貿(mào)商品城的發(fā)展前景報(bào)以美好想象的理由。
誰(shuí)也沒(méi)想到,僅4個(gè)月已有半數(shù)商鋪撤離,商品城內(nèi)到處都是“鋪面轉(zhuǎn)讓”的廣告。進(jìn)入2008年,國(guó)貿(mào)商品城就基本處于停業(yè)的狀態(tài)。2008年7月,有媒體爆出,昆明國(guó)貿(mào)商品城要求商戶3天內(nèi)全部搬出,并在門前貼出告示“逾期不搬者,商鋪內(nèi)物品視為商戶遺棄物處理”。
雖然時(shí)隔國(guó)貿(mào)商品城失敗離場(chǎng)已過(guò)去了三年時(shí)間,但這個(gè)如流星般迅速隕落的商業(yè)項(xiàng)目, 這個(gè)迅速走完失敗之路的頗具規(guī)模的商品城,可以帶給我們哪些啟示?
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