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保障房到底賺不賺錢 上市公司爭搶背后玄機(jī)重重

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 808 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
保障房到底賺不賺錢 上市公司爭搶背后玄機(jī)重重   3月26日,有媒體報道由中天城投投建的漁安新城公租房項目開工建設(shè)。據(jù)稱貴州漁安新城項目建筑面積100萬㎡,共計1.6萬套住房,總投資25億元,將在兩年內(nèi)竣工并交付使用。   3月28日,中天城投董秘李俊接受《證券日報》記者采訪表示,公司在"十二五"期間擬投建的約20萬套保障性住宅工程基本上都為公共租賃住房,配以商業(yè)設(shè)施建設(shè)。相應(yīng)的,商品房投資于公租房建設(shè)并舉,未來一段時間內(nèi),"兩房"投資比例近乎1:1。   保障房到底賺不賺錢?   某大型房企接受《證券日報》記者采訪時表示,公司在數(shù)年前曾投入6000余萬元進(jìn)行保障房建設(shè)。彼時,并未有政府補(bǔ)貼以及稅收優(yōu)惠等政策支持,但獲得毗鄰地塊時具有了其他房企所不具備的優(yōu)勢--代價是保障房賣出后,公司賬面上顯示該項目虧損了千余萬元。   保障房到底賺不賺錢?曾有分析師在接受采訪時表示,公租房的凈利率在5%左右、經(jīng)適房的凈利率在8%-10%左右,而廉租房凈利潤率較低,約為3%。   但是,這一說法并未能得到開發(fā)商的認(rèn)同:"保障房肯定是賺不到多少錢的",上述開發(fā)商工作人員對記者表示,"(保障房建設(shè)過程中)不確定性的因素太多了"。據(jù)他介紹,當(dāng)初其公司所建為經(jīng)適房項目,幾乎以市價的一半賣出,"當(dāng)時市價每平米在3000-4000元左右,但我們對外銷售那個項目時每平米才賣2000多,部分戶型每平米才一千多就賣出了,較終項目虧損了1千多萬"。   "土地成本幾乎就占了住宅開發(fā)成本的40%-50%左右,"上述房企工作人員稱,"建安成本幾乎不可能省下多少,尤其是大型房企出于對自身長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮,在原材料上更是所省有限"。因此,只剩下稅費(fèi)一項可以進(jìn)行成本調(diào)節(jié)--"土地增值稅這一方面可以省下來,但是其他費(fèi)用方面商量余地不是很大。"   "如果拿不到國家補(bǔ)助的話,以商品房模式進(jìn)行運(yùn)作,建保障房肯定是要虧損的"。上述房企工作人員如是說。   公租房+商業(yè)地產(chǎn)   中天城投"加碼"保障房   如果真如上述房企工作人員所說,那么中天城投又為何擬投入200億元,完成建筑面積約1000萬平米、約20萬套保障房的建設(shè)?   中天城投董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪時表示,這20萬套保障房絕大多數(shù)都為公共租賃住房,選取地段較好(但并非核心區(qū)域)、人群密集地區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。"我們比較看好公租房未來的市場--經(jīng)濟(jì)持續(xù)向上發(fā)展、政策也在鼓勵西部地區(qū)的建設(shè),未來貴陽等地將會進(jìn)一步的發(fā)展,人群也會逐漸聚集",李俊表示,"更何況我們的租金也并非一成不變,未來也會隨行就市、穩(wěn)步提升"。   "公租房的租金一般是市價的70%-80%",某位地產(chǎn)分析師表示。因此,開發(fā)商在進(jìn)行公租房經(jīng)營過程中讓利的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要小于經(jīng)適房(含兩限房)以及廉租房。   除去房租收入外,李俊表示公租房的配套商業(yè)設(shè)施也是公司利潤的又一保障:"人群密集之處,也需要商業(yè)配套設(shè)施,人們總需要購物以及娛樂場所"。因此,未來中天城投的商業(yè)物業(yè)也將與公租房建設(shè)同步進(jìn)行。 借力保障房項目   開發(fā)商能享有"溢利"幾何?   開創(chuàng)"公租房+商業(yè)地產(chǎn)"模式的中天城投,是否在拿地以及稅費(fèi)方面享有相關(guān)的優(yōu)惠與政策支持呢?   "當(dāng)然,保障房本身就在很多稅費(fèi)上就具有很多減免,但是前提是要有盈利才能有稅費(fèi)",李俊表示,"因此,建保障房并非就是虧損的"。同時,他認(rèn)為公司雖然能享有保障房建設(shè)應(yīng)有的稅費(fèi)優(yōu)惠,但是在拿地以及融資方面并未有多余優(yōu)勢,"我們和其他開發(fā)商是在同一起跑線上的"。   保障房的建設(shè)與推出,并不屬于完全的市場化行為,因此李俊呼吁政府能夠給予更多的支持。   有分析師表示,建造保障房很大一部分是需要政府"讓利"的,尤其是在土地出讓收入上。但是,公租房和經(jīng)適房等保障房項目相比,具有兩大特點:其一是公租房在土地取得上,是政府劃撥的方式,未經(jīng)過"招、拍、掛"環(huán)節(jié)將使得這一部分的成本大大降低;,公租房的產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商--"誰開發(fā)誰持有"。   未來,即使開發(fā)商出現(xiàn)資金緊張等問題,也能夠?qū)a(chǎn)權(quán)打包轉(zhuǎn)讓,從而獲得相應(yīng)收益--在成本和風(fēng)險上具有獨(dú)特優(yōu)勢。   雖然,中天城投董秘李俊否認(rèn)公司因參與保障房項目而享有拿地以及融資優(yōu)勢。但是分析師們則在出具的研究報告中則紛紛指明,參與保障性安居工程建設(shè)一方面"有利于公司獲得更多的戰(zhàn)略資源",同時也"有望打開直接融資的閥門,從而改善資債結(jié)構(gòu)"。   事實上,并非中天城投,一線房企們也紛紛投身于保障房建設(shè)當(dāng)中:郁亮聲稱只要有1塊錢利潤就會做保障房;保利、金地亦不甘人后;近期發(fā)布年報的房企中,有七成表示要參與保障房的建設(shè)…….   為何房企開始爭搶保障房這根兒"雞肋",或許萬科年報中作出了解釋:"天下熙熙,皆為利來;天下攘攘,皆為利往"。上文提及作保障房虧損千余萬元的房企工作人員更是直言不諱,"我們當(dāng)然要繼續(xù)做保障房"--趨勢使然之余,得到地方政府在土地出讓、稅費(fèi)環(huán)節(jié)方面的"讓利"以及融資更為容易是開發(fā)商們較直接的動力。 保障房到底賺不賺錢 上市公司爭搶背后玄機(jī)重重   3月26日,有媒體報道由中天城投投建的漁安新城公租房項目開工建設(shè)。據(jù)稱貴州漁安新城項目建筑面積100萬㎡,共計1.6萬套住房,總投資25億元,將在兩年內(nèi)竣工并交付使用。   3月28日,中天城投董秘李俊接受《證券日報》記者采訪表示,公司在"十二五"期間擬投建的約20萬套保障性住宅工程基本上都為公共租賃住房,配以商業(yè)設(shè)施建設(shè)。相應(yīng)的,商品房投資于公租房建設(shè)并舉,未來一段時間內(nèi),"兩房"投資比例近乎1:1。   保障房到底賺不賺錢?   某大型房企接受《證券日報》記者采訪時表示,公司在數(shù)年前曾投入6000余萬元進(jìn)行保障房建設(shè)。彼時,并未有政府補(bǔ)貼以及稅收優(yōu)惠等政策支持,但獲得毗鄰地塊時具有了其他房企所不具備的優(yōu)勢--代價是保障房賣出后,公司賬面上顯示該項目虧損了千余萬元。   保障房到底賺不賺錢?曾有分析師在接受采訪時表示,公租房的凈利率在5%左右、經(jīng)適房的凈利率在8%-10%左右,而廉租房凈利潤率較低,約為3%。   但是,這一說法并未能得到開發(fā)商的認(rèn)同:"保障房肯定是賺不到多少錢的",上述開發(fā)商工作人員對記者表示,"(保障房建設(shè)過程中)不確定性的因素太多了"。據(jù)他介紹,當(dāng)初其公司所建為經(jīng)適房項目,幾乎以市價的一半賣出,"當(dāng)時市價每平米在3000-4000元左右,但我們對外銷售那個項目時每平米才賣2000多,部分戶型每平米才一千多就賣出了,較終項目虧損了1千多萬"。   "土地成本幾乎就占了住宅開發(fā)成本的40%-50%左右,"上述房企工作人員稱,"建安成本幾乎不可能省下多少,尤其是大型房企出于對自身長遠(yuǎn)發(fā)展的考慮,在原材料上更是所省有限"。因此,只剩下稅費(fèi)一項可以進(jìn)行成本調(diào)節(jié)--"土地增值稅這一方面可以省下來,但是其他費(fèi)用方面商量余地不是很大。"   "如果拿不到國家補(bǔ)助的話,以商品房模式進(jìn)行運(yùn)作,建保障房肯定是要虧損的"。上述房企工作人員如是說。   公租房+商業(yè)地產(chǎn)   中天城投"加碼"保障房   如果真如上述房企工作人員所說,那么中天城投又為何擬投入200億元,完成建筑面積約1000萬平米、約20萬套保障房的建設(shè)?   中天城投董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪時表示,這20萬套保障房絕大多數(shù)都為公共租賃住房,選取地段較好(但并非核心區(qū)域)、人群密集地區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。"我們比較看好公租房未來的市場--經(jīng)濟(jì)持續(xù)向上發(fā)展、政策也在鼓勵西部地區(qū)的建設(shè),未來貴陽等地將會進(jìn)一步的發(fā)展,人群也會逐漸聚集",李俊表示,"更何況我們的租金也并非一成不變,未來也會隨行就市、穩(wěn)步提升"。   "公租房的租金一般是市價的70%-80%",某位地產(chǎn)分析師表示。因此,開發(fā)商在進(jìn)行公租房經(jīng)營過程中讓利的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要小于經(jīng)適房(含兩限房)以及廉租房。   除去房租收入外,李俊表示公租房的配套商業(yè)設(shè)施也是公司利潤的又一保障:"人群密集之處,也需要商業(yè)配套設(shè)施,人們總需要購物以及娛樂場所"。因此,未來中天城投的商業(yè)物業(yè)也將與公租房建設(shè)同步進(jìn)行。

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