滬迪士尼開工 港滬“米奇”展開地產(chǎn)紅利之爭 　　 [提要]4月8日上午10時26分，上海迪士尼樂園項目正式開工，項目投資達(dá)245億元人民幣，預(yù)計于5年后建成。公開資料顯示，上海迪士尼總體項目將包括一座主題公園、兩家酒店、一家零售和餐飲綜合體以及一個湖泊。上海迪士尼是繼上海世博會之后的又一重大建設(shè)項目，項目直接投資額約245億元，間接拉動的投資規(guī)模或為千億級。 　　香港迪士尼的一期擴建竣工計劃正式提前。香港迪士尼樂園日前宣布，3個新園區(qū)可提早至2013年全部竣工，較原計劃整整提前了一年。 　　其中，3個全新主題園區(qū)“反斗奇兵大本營”、“灰熊山谷”和“迷離莊園”，更可分別在今年、2012和2013年開幕。 　　而促成香港迪士尼決定壓縮工期的原因是上海迪士尼樂園的動工。香港迪士尼樂園方面認(rèn)為，長三角一帶的人會頭先選擇上海樂園，因此香港迪士尼的擴建工程要盡快竣工，并計劃今年還會展開期擴建，以期吸引更多旅客。 　　近日，一份來自上海國際旅游度假區(qū)管委會、上海申迪（集團）有限公司及華特·迪士尼公司三方聯(lián)合署名的邀請函，已至各大媒體手上，邀請參與4月8日的新聞通氣會，雖然會議內(nèi)容未予說明，但預(yù)計與迪士尼項目開工有關(guān)。 　　如無意外，上海迪士尼將于4月8日舉行奠基儀式，正式動工。這將成為中國個、亞洲第三個、全球第六個迪士尼樂園。 　　上海迪士尼主題樂園位于上海浦東新區(qū)，一期占地約1.5平方公里。預(yù)計建成后將包括一個主題樂園、兩個酒店以及零售和用餐地區(qū)和湖泊。 　　迪士尼公司高層稱，該樂園的建設(shè)預(yù)計需要5年時間，項目造價約245億元，配套項目投資預(yù)計為400億元；計劃在2014年底開園，預(yù)計每年游客接待人次約730萬人。 盈利之爭 　　每年730萬人次游客的目標(biāo)，到底能給上海迪士尼帶來多大的盈利，目前仍是未知數(shù)。但可以知悉的是，香港迪士尼開業(yè)五年來，雖然天天爆滿但仍年年虧損。 　　業(yè)界普遍認(rèn)為，香港迪士尼的虧損主要是先天利益分配機制的不公平所致。據(jù)悉，香港迪士尼的建設(shè)共耗資141億港元，特區(qū)政府投入約90%的資金，但只擁有57%股權(quán)，美國迪士尼公司則有43%股權(quán)。 　　根據(jù)合約規(guī)定，香港特區(qū)政府只能在樂園門票收入中分成，相關(guān)產(chǎn)品銷售收益和附屬經(jīng)營項目全部歸屬迪士尼公司。 　　由于門票收入相對于總收入顯得非常微薄，香港迪士尼高管把希望寄托于3個新的園區(qū)上。香港迪士尼樂園行政總裁金民豪就曾表示，在這3個新園區(qū)擴建工程完成后，香港迪士尼樂園才有可能轉(zhuǎn)虧為盈。 　　而根據(jù)2009年上海市政府與迪士尼總部簽訂的關(guān)于迪士尼項目的框架協(xié)議中約定，上海市政府所有的一家合資控股企業(yè)將持有57%股份，迪士尼將持有上海迪士尼樂園43%的股份。 　　這一股權(quán)架構(gòu)與香港迪士尼頗為相似，因此上海市政府在具體的操作模式上，如何盡可能降低上海迪士尼經(jīng)營風(fēng)險成為業(yè)界普遍關(guān)注的核心問題。 　　中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍曾就此分析稱，全球各地的迪士尼樂園的經(jīng)營模式都有所不同。有部分樂園使用封閉式的模式，很多的消費集中在園區(qū)，在園區(qū)的外圍消費并不旺盛。而美國的迪士尼則會把整個集中在游樂功能，把其他的酒店都轉(zhuǎn)移到外延。 　　上海迪士尼到底采取哪種模式，仍有待考證。不過，無論是哪種模式，迪士尼的盈利模式普遍相似，其門票收入只占總收入的20%-30%，而大部分的收入來自于譬如紀(jì)念品、迪士尼酒店、迪士尼餐廳等衍生產(chǎn)品和服務(wù)。 　　換言之，如果掌控了迪士尼的衍生品和服務(wù)，盈利問題不必?fù)?dān)心。 概念回報 　　有了香港迪士尼賠錢賺吆喝的“前車之鑒”，業(yè)內(nèi)對上海迪士尼的前景還是存在一定的擔(dān)憂。不過亦有分析認(rèn)為，上海建迪士尼，雖有風(fēng)險，但帶來的回報也不少。 　　相關(guān)分析人士以上海2010年世博會為例：“上海賺的不是門票費，也不是商務(wù)開發(fā)費用，而是通過世博會帶動周圍地塊的升值，使城市交通網(wǎng)線得以延伸，政府在地塊方面得到的回報遠(yuǎn)高于辦世博的投入?！? 　　該人士續(xù)指，就迪士尼而言，上海政府主要是提供土地，后期運營中政府與迪士尼二者會有分成，所以政府或會沿用世博方案，通過建迪士尼來拉動周邊土地建設(shè)和開發(fā)，以此為價值拉動點，帶動整個片區(qū)的發(fā)展，從周圍土地價值增長方面得到一些回報。 　　至于該項目后期的成長，分析認(rèn)為，上海的迪士尼項目面對的是整體大陸市場，在人口消費方面有很強的支撐力。 　　另外，迪士尼也會對其他方面如對上海周邊城市的游覽資源等形成拉動力。通過借迪士尼形成一條游覽線或一個旅游片，從而帶動旅游、酒店、餐飲、游樂、游樂玩具等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 　　實際上，借迪士尼概念，其周邊的土地早被炒熱。去年2月，萬科就曾在規(guī)劃中的迪士尼樂園旁邊高價摘得一地塊，合樓面價6001元/平方米，溢價233%。 　　但值得注意的是，在迪士尼去香港前，其周邊房價猛漲，但等迪士尼真正來后，周邊房價不漲反跌。 　　對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于預(yù)期與現(xiàn)實之間的價值誤差，上海也不排除這種可能。 滬迪士尼開工 港滬“米奇”展開地產(chǎn)紅利之爭 　　 [提要]4月8日上午10時26分，上海迪士尼樂園項目正式開工，項目投資達(dá)245億元人民幣，預(yù)計于5年后建成。公開資料顯示，上海迪士尼總體項目將包括一座主題公園、兩家酒店、一家零售和餐飲綜合體以及一個湖泊。上海迪士尼是繼上海世博會之后的又一重大建設(shè)項目，項目直接投資額約245億元，間接拉動的投資規(guī)?；驗榍|級。 　　香港迪士尼的一期擴建竣工計劃正式提前。香港迪士尼樂園日前宣布，3個新園區(qū)可提早至2013年全部竣工，較原計劃整整提前了一年。 　　其中，3個全新主題園區(qū)“反斗奇兵大本營”、“灰熊山谷”和“迷離莊園”，更可分別在今年、2012和2013年開幕。 　　而促成香港迪士尼決定壓縮工期的原因是上海迪士尼樂園的動工。香港迪士尼樂園方面認(rèn)為，長三角一帶的人會頭先選擇上海樂園，因此香港迪士尼的擴建工程要盡快竣工，并計劃今年還會展開期擴建，以期吸引更多旅客。 　　近日，一份來自上海國際旅游度假區(qū)管委會、上海申迪（集團）有限公司及華特·迪士尼公司三方聯(lián)合署名的邀請函，已至各大媒體手上，邀請參與4月8日的新聞通氣會，雖然會議內(nèi)容未予說明，但預(yù)計與迪士尼項目開工有關(guān)。 　　如無意外，上海迪士尼將于4月8日舉行奠基儀式，正式動工。這將成為中國個、亞洲第三個、全球第六個迪士尼樂園。 　　上海迪士尼主題樂園位于上海浦東新區(qū)，一期占地約1.5平方公里。預(yù)計建成后將包括一個主題樂園、兩個酒店以及零售和用餐地區(qū)和湖泊。 　　迪士尼公司高層稱，該樂園的建設(shè)預(yù)計需要5年時間，項目造價約245億元，配套項目投資預(yù)計為400億元；計劃在2014年底開園，預(yù)計每年游客接待人次約730萬人。

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