可能復(fù)制日本次調(diào)整走勢(shì) 短暫回落后再度上揚(yáng)

一周前還走勢(shì)癲狂的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了多年罕見(jiàn)的政策"霜降"。幾天前尚可"日漲萬(wàn)金"的二手房市場(chǎng)如今拋盤(pán)洶涌，一手房市場(chǎng)則重現(xiàn)2008年底購(gòu)賣(mài)方僵持的局面。中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)軍人物潘石屹所預(yù)言的正在"逼近"的房市拐點(diǎn)究竟還有多遠(yuǎn)？這一輪房市調(diào)整的水到底有多深？對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史尚不足30年的中國(guó)來(lái)說(shuō)，日本的經(jīng)歷或許可提供一個(gè)可參考的樣本。

日本銀行在其較新發(fā)布的一份研究報(bào)告中將眼下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與過(guò)去30年間日本出現(xiàn)的兩次房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)的情況進(jìn)行對(duì)比，得出的結(jié)論是中國(guó)房市走向很可能會(huì)復(fù)制日本上世紀(jì)70年代前期經(jīng)歷的短暫回落后再度上揚(yáng)的走勢(shì)。報(bào)告作者日本銀行國(guó)際局福本智之同時(shí)表示，由于當(dāng)今中國(guó)還存在一些可能加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的因素，這些因素以及政策制定部門(mén)的應(yīng)對(duì)措施對(duì)今后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響仍然值得關(guān)注。

從日本房地產(chǎn)價(jià)格的演變中可以發(fā)現(xiàn)，上世紀(jì)60年代后期至70年代前期以及80年代后期房地產(chǎn)價(jià)格上漲尤為迅速，而這兩次上漲之后的調(diào)整卻存在很大差別。前者因受次石油危機(jī)的影響，在1974年小幅回落后不久便重拾升勢(shì)；后者卻在1990年沖頂后一路下滑，且在整個(gè)90年代都一蹶不振。福本智之認(rèn)為差異的原因在于所處經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同。頭次調(diào)整時(shí)，日本雖處于由高速增長(zhǎng)向穩(wěn)定增長(zhǎng)過(guò)渡的時(shí)期，但仍有較高增長(zhǎng)潛力，城市化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化不斷發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格自然產(chǎn)生了上升壓力；而80年代后期城市化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程已告一段落，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整沒(méi)有強(qiáng)大增長(zhǎng)潛力支撐，因而時(shí)間長(zhǎng)且影響大。

反觀中國(guó)，報(bào)告認(rèn)為以下三個(gè)因素的存在表明中國(guó)更可能復(fù)制日本上世紀(jì)70年代房?jī)r(jià)下跌后的反彈走勢(shì)。頭先，中國(guó)目前的人均名義GDP約為3500美元，較接近日本在1973年時(shí)的水平；另外，中國(guó)過(guò)去10年間9.9%的平均增長(zhǎng)率也與日本1973年以前的10年中9.3%的平均增長(zhǎng)率相當(dāng)。

其次，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變進(jìn)程的角度來(lái)看，截至2008年，中國(guó)產(chǎn)業(yè)占名義GDP比重約為11%，這相當(dāng)于20世紀(jì)60年代中期日本的情況。同時(shí)，中國(guó)目前的城市人口比例（約45%）也相當(dāng)于日本20世紀(jì)60年代初期的水平。"尤其需要指出的是，目前中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲因素中，城市化帶來(lái)的實(shí)際購(gòu)房需求占相當(dāng)大的比重。中國(guó)城市人口比例預(yù)計(jì)將在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)以較快速度上升。"報(bào)告稱。

較后，福本智之認(rèn)為，在推測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的嚴(yán)重程度方面，債務(wù)主體的杠桿率水平也非常重要。日本和歐美的教訓(xùn)表明，企業(yè)及家庭杠桿率的大幅上升可能會(huì)在房市調(diào)整時(shí)期，因償還負(fù)擔(dān)增大而抑制企業(yè)及家庭的支出活動(dòng)，從而加劇調(diào)整局面。而目前中國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款總量占名義GDP的比重約為110%至120%左右，接近上世紀(jì)70年代前期的日本，與較高曾超過(guò)180%的80年代以后的日本相比尚處于較低水平。

兩國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然無(wú)法單純地進(jìn)行比較，但綜合這些指標(biāo)，報(bào)告認(rèn)為目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相當(dāng)于日本上世紀(jì)70年代前期或更早的時(shí)期，發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大。報(bào)告稱："其房地產(chǎn)市場(chǎng)即使調(diào)整，也不會(huì)像上世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅時(shí)那般嚴(yán)重。" 　 (作者：陶冶)

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