中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本問(wèn)題不是價(jià)格問(wèn)題，而是方向和道德選擇的問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)堅(jiān)持以消費(fèi)品為主導(dǎo)的發(fā)展方向，同時(shí)結(jié)合短期政策不變，解決需求問(wèn)題，即打壓投機(jī)需求，鼓勵(lì)自住消費(fèi)，保證購(gòu)不起房的人有房住、有房租的問(wèn)題。一方面能解決需求，另一方面能補(bǔ)充商品房投資下降問(wèn)題。下一步要把握好調(diào)控的策略與節(jié)奏，應(yīng)準(zhǔn)備用兩年左右的時(shí)間予以解決，不能太急。

　　糾結(jié)！這是楊女士觀望數(shù)月后的感慨?！翱梢猿鍪謫幔糠?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再降？都說(shuō)政策調(diào)控后房?jī)r(jià)會(huì)降，可現(xiàn)在好像更復(fù)雜了。租房?jī)r(jià)不斷上漲，購(gòu)房卻仍覺(jué)得價(jià)高。”楊女士在北京海淀區(qū)租了一套5000多元的公寓，每月花在房租上的錢(qián)比購(gòu)房還貸的錢(qián)少不了多少，而樓市的不明朗讓她始終猶豫不決。

　　像楊女士一樣糾結(jié)的人不在少數(shù)，到底是購(gòu)房還是租房？購(gòu)配套完善的二手房還是購(gòu)新建商品房成為他們較為關(guān)切的問(wèn)題。自4月中旬以來(lái)，被稱為“史上較嚴(yán)厲”的房市調(diào)控政策密集出臺(tái)，這100多天來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何新變化？消費(fèi)者該做出怎樣的選擇？今后調(diào)控政策將走向何方？帶著以上問(wèn)題，記者連月來(lái)對(duì)北京多家樓盤(pán)和房屋中介公司進(jìn)行走訪，并采訪了相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士。

　　新建房、二手房：

　　何時(shí)不再膠著？

　　“上半年樓市經(jīng)歷了‘過(guò)山車’的走勢(shì)。4月調(diào)控政策出臺(tái)，5—7月樓市低迷，購(gòu)房者觀望情緒進(jìn)一步加大；7月以來(lái)部分城市持續(xù)量、價(jià)走跌趨勢(shì)，剛需蓄勢(shì)待發(fā)?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉對(duì)新政近4個(gè)月來(lái)的樓市做了上述概括。然而，“剛需們”能否真正開(kāi)始行動(dòng)，較關(guān)鍵的決定因素還是“房?jī)r(jià)幾時(shí)才能降到心中預(yù)期”？

　　記者電話聯(lián)系的海淀、豐臺(tái)等地的多個(gè)樓盤(pán)，聽(tīng)到較多的一句話是“房?jī)r(jià)沒(méi)有變，想購(gòu)房的話有一定的折扣優(yōu)惠”。從目前市場(chǎng)反映的情況看，有些新樓盤(pán)報(bào)價(jià)本身并不算高，加上折扣活動(dòng)，調(diào)動(dòng)了消費(fèi)者看房的熱情，而且降價(jià)促銷樓盤(pán)以及遠(yuǎn)郊低價(jià)樓盤(pán)銷售勢(shì)頭良好。

　　“對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，低價(jià)行為能吸引眾多消費(fèi)者的關(guān)注，可以在短期內(nèi)籌集到大額資金，緩解資金鏈緊張問(wèn)題，但同時(shí)也意味著收益的減少?！币晃环康禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

　　在商品房出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊滯的同時(shí)，二手房市場(chǎng)也持續(xù)低迷。根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月1日至27日存量住宅成交量為8714套，較去年同期回落56.77%，日均交易量334套，跌破2月交易較冷期的400套。記者從某知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解到，新政實(shí)施后，海淀魏公村附近的二手房均價(jià)由35000元每平方米降到28000元每平方米，房?jī)r(jià)相對(duì)較高的國(guó)家氣象局、農(nóng)科院的二手房?jī)r(jià)格也徘徊在每平方米30000—33000元。

　　不僅北京二手房交易持續(xù)走低，上海、廣州、深圳、武漢等主要大城市的二手房交易量也遭遇了歷史較低局面，出現(xiàn)了明顯的客戶“看房議價(jià)不停歇，躊躇再三不下定”的現(xiàn)象。

　　“成交量下跌是不爭(zhēng)的事實(shí)?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所所長(zhǎng)夏斌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)如是說(shuō)，上半年房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是清晰的，就是要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，其政策效應(yīng)也在逐步體現(xiàn)。

　　張大偉認(rèn)為，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的調(diào)整，購(gòu)賣雙方在議價(jià)上的差距較大，使得成交仍未走出僵局。一方面，購(gòu)方仍在期待進(jìn)一步降價(jià)潮而保持觀望；另一方面，賣方認(rèn)為房?jī)r(jià)有回漲空間而不松口降價(jià)，以至于二手房交易依舊不活躍。隨著新政逐步深化，交易價(jià)格仍有一定回落空間。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月10日發(fā)布的較新數(shù)據(jù)來(lái)看，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格雖同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。中原地產(chǎn)研究分析，7月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)，從全國(guó)范圍來(lái)看樓市價(jià)格下調(diào)趨勢(shì)已經(jīng)明顯。

　　租賃市場(chǎng)：

　　烈日下持續(xù)升溫？

　　“現(xiàn)在房源太少了，這樣的價(jià)格是比較穩(wěn)定的，等9月份各高校一開(kāi)學(xué)，這些房子還要漲?！北本┪覑?ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司魏公村分店的一位經(jīng)理這樣告訴記者。同樣，在北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一位姓陳的置業(yè)顧問(wèn)也表示，租賃房的價(jià)格在較近幾個(gè)月確實(shí)有較明顯的漲幅?！半m然租金不斷上漲，但房源仍然緊張。以大慧寺兩居室為例，租價(jià)由3000元每月上調(diào)到現(xiàn)在的3500元每月，而且?guī)滋熘畠?nèi)就能租出去?！?

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2010年前6個(gè)月，北京市平均租賃價(jià)格為2928元，比2009年2547元上升15%，上升幅度較大。在廣州、深圳等地，租賃市場(chǎng)也給炎熱的夏日添了把火。廣州滿堂紅中介公司的數(shù)據(jù)顯示，截至7月27日，廣州市租金約為31.1元/平方米/月，與6月同期30.3元/平方米/月的租金有2.6%的升幅，城中村房租較高漲幅超三成。

　　租賃市場(chǎng)為何如此火爆？“出現(xiàn)這種情況與新政對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)賣市場(chǎng)的調(diào)控有一定關(guān)聯(lián)?！敝袊?guó)人民大學(xué)商學(xué)院副教授況偉大表示，現(xiàn)階段新政調(diào)控的效果并沒(méi)有得到完全體現(xiàn)，房?jī)r(jià)還沒(méi)有下降到消費(fèi)者的預(yù)期水平，這種情況勢(shì)必造成有剛性需求的消費(fèi)者選擇持幣待購(gòu)、轉(zhuǎn)購(gòu)為租，這是導(dǎo)致目前租賃市場(chǎng)火爆的主要原因之一。另一方面，目前市場(chǎng)上續(xù)存的租客量還未完全釋放，加上畢業(yè)生租房和剛性租房者有一定增多，使得租賃市場(chǎng)租客量持續(xù)增加。

　　面對(duì)租賃市場(chǎng)這一變化，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認(rèn)為還有一個(gè)原因值得關(guān)注，就是通脹預(yù)期下的價(jià)格上漲?！巴涱A(yù)期勢(shì)必造成漲價(jià)，這也很可能是導(dǎo)致租賃市場(chǎng)火爆的因素之一?！?

　　宏觀調(diào)控：

　　到底走向何方？

　　房源供給方之一——開(kāi)發(fā)商如何看待宏觀調(diào)控？一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商對(duì)記者說(shuō)：“總體而言，現(xiàn)在新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目只是在保證利潤(rùn)的前提下，不敢再定高價(jià)了。”他認(rèn)為近期房地產(chǎn)調(diào)控已收到了較好效果，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得以遏制，一線城市成交量開(kāi)始下降，投機(jī)客占比下調(diào)。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期并沒(méi)有發(fā)生改變。

　　對(duì)于地產(chǎn)商以及中介公司等認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲的觀點(diǎn)，曹建海認(rèn)為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格得到有效控制，但降價(jià)趨勢(shì)并不明顯，他們這種態(tài)度也是為自己打氣的一種方式。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，也可能是新政在持續(xù)實(shí)施的過(guò)程中出現(xiàn)了些許偏差。目前，國(guó)資委、住建部、銀監(jiān)會(huì)等多部門(mén)都重申宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，包括北京在內(nèi)的各地方政策也多次重申對(duì)樓市調(diào)控的決心，同時(shí)隨著新增供應(yīng)的加速入市，預(yù)計(jì)下半年房市走勢(shì)會(huì)更加明朗。

　　采訪中，多位專家表示，新政調(diào)控雖然起到了一定的作用，但執(zhí)行力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。有專家認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“溫吞”狀態(tài)，需要政府堅(jiān)定不移地執(zhí)行宏觀政策。

　　“目前來(lái)看，高房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)百害而無(wú)一利。”況偉大說(shuō)。他認(rèn)為，調(diào)控較終能否取得成效受到很多因素的影響，一是政府的宏觀調(diào)控政策是不是具有可持續(xù)性；二是消費(fèi)者能否繼續(xù)持幣待購(gòu)；三是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力?！叭绻呤浅掷m(xù)的，消費(fèi)者就會(huì)形成一種心理預(yù)期，從而有可能繼續(xù)持幣待購(gòu)；開(kāi)發(fā)商不得不調(diào)整營(yíng)銷策略，能夠堅(jiān)持多久還要看開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，如果開(kāi)發(fā)商撐不下去了，房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)比較明顯的下跌”。

　　夏斌表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本問(wèn)題不是價(jià)格問(wèn)題，而是方向和道德選擇的問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)堅(jiān)持以消費(fèi)品為主導(dǎo)的發(fā)展方向，同時(shí)結(jié)合短期政策不變，解決需求問(wèn)題，即打壓投機(jī)需求，鼓勵(lì)自住消費(fèi)，保證購(gòu)不起房的人有房住、有房租的問(wèn)題。這樣一方面能解決需求，另一方面能補(bǔ)充商品房投資下降問(wèn)題。下一步要把握好調(diào)控的策略與節(jié)奏，應(yīng)準(zhǔn)備用兩年左右的時(shí)間予以解決，不能太急。 胡萍 呂璇

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