連環(huán)新政風暴下房價會下跌嗎？或許這個問題無人可以給個明確的答復(fù)。政府的樓市新政大有“不降價不罷休”的味道，然而經(jīng)歷過此前無數(shù)次風雨的購購需求出現(xiàn)報復(fù)性抬頭，或許每個開發(fā)商心里都有著自己的小算盤。漲，還是降，這是個問題。體現(xiàn)在當前的樓市，更是一場亂象。

　　新政目前控量未控價

　　10月8日，上海細則出臺的天，也是黃金周后的頭個工作日，上海商品住宅的成交量就達到1331套，10月9日的成交量也達到了794套。節(jié)前的9月27-30日，四天的商品房成交量也分別高達1090、1093、1244和1318套。黃金周期間的商品住宅成交量更是登上1918套高點，創(chuàng)下歷史同期較高水平。不過受到新政調(diào)控的影響，中秋十一雙假期帶來的供求高峰開始回落。上海商品住宅的成交量也止住了10周的上升趨勢，預(yù)期未來兩周的成交量還將呈下滑之勢。

　　然而另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，節(jié)后高端物業(yè)的集中成交。

　　新江灣城的仁恒怡庭，10月10日開盤，主推160平方米、195平方米精裝大戶型多層公寓以及220、330平方米的品質(zhì)疊加別墅房源，售樓處現(xiàn)場成交非?；鸨?。同開盤的閔行星河灣245套房源基本售罄，另一個閔行旗忠板塊的森林溪谷，獨棟別墅，單套總價1500萬元起，10月至今已經(jīng)成交10套，成交總額約1.6億。而受到近期豪宅成交量上升的帶動，上周商品住宅的平均成交價格上升了10%，達到22438元/平方米。而前期星河灣、仁恒怡庭等大批量集中成交的豪宅數(shù)據(jù)還沒完全反映出來，預(yù)期之后幾周的均價還會走高。

　　專家分析：新政出臺，對于剛性需求以及改善性需求來說影響并不大，因此大戶型房源，如果品質(zhì)較高，適合高端人群用于自住或者改善的話，他們受到市場追捧并不奇怪。同時，由于通脹和人民幣升值帶來的房價上漲預(yù)期，高總價、高品質(zhì)的大戶型，成交量價依然維持高位。

　　低調(diào)旺銷局面或好景不長

　　事實上，除了星河灣、仁恒等高端項目無一例外都選擇了低調(diào)開盤的營銷路數(shù)，上周本報報道的萬科錦源同樣以短短五天的蓄客期贏得開盤當天基本售罄。裝修簡單的售樓處也并不影響錦源的銷售熱度。不少高端客戶依舊是連夜過去排隊等待購房。事實上，除了高端項目低調(diào)熱銷外，眼下一些普通公寓的購賣熱度也十分燙手。位于金山新城板塊的金域蔚藍項目也于國慶節(jié)后的頭個周末正式亮相，開盤現(xiàn)場不僅吸引了大量金山本地客，也不乏一些專程從外區(qū)域趕來的購房者，人氣。開盤當日共推出276套房源，售出169套，65%的成績讓不少業(yè)內(nèi)人也直呼意外。

　　“目前的市場熱度已遠勝去年8月。不過新政剛啟，眾多樓盤還是奉行走為上策?！毖⌒厶寡裕骸笆堋环恳粌r’和‘結(jié)構(gòu)封頂’兩個新政影響，眾多預(yù)期在10月初開盤的項目沒能如期上市，因此下一輪的供應(yīng)高峰可能會出現(xiàn)在10月底。這給眼下上市的樓盤騰出了更多銷間的同時，在購氣上升的情況下也將導(dǎo)致市場上供應(yīng)不足的緊張氣氛，促進房價上升趨勢。而只要房價出現(xiàn)過度上漲局面，必然引來政府更強烈的調(diào)控，直至把房價抑制住。”薛健雄斷言：因此未來市場的不確定性很大。購購熱情一消失房價就可能再現(xiàn)大跌，這也是開發(fā)商在近期樓市回暖的情況下拼命推盤急于賣樓的主要原因。而新政過后的黃金周后的個假日10月10日又有12個樓盤推出超過40萬平方米的房源，這就是一個很好的說明。

　　個別樓盤

　　低于預(yù)期售價收效顯著

　　拼命出貨勢必會帶來降價風潮。受新政影響，不少樓盤迫于市場壓力降低售價。

　　9月份上海市商品住宅成交面積鰲頭0中，寶山區(qū)有多達4盤上榜。其中，于寶山共康泗塘板塊的新盤寶宸怡景園9月份成交285套，位列成交面積排行榜第三位。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，該項目于9月份開盤，推出北邊社區(qū)90、135平方米左右房源，售樓處所報均價20000元/平方米，甚至比大多數(shù)該盤的二手房還便宜，如該案南邊為已經(jīng)交房入住的寶宸怡景苑，目前二手房評估均價22829元/平方米，高性價比吸引了不少購房者的關(guān)注。

　　值得注意的是，打著“高性價比”平價入市的并非是普通公寓的專利，不少別墅項目也加入了此次的打折浪潮。

　　數(shù)據(jù)顯示，出現(xiàn)在9月滬別墅市場成交三大榜單上的大多仍是一些“老面孔”。如綠地布魯斯小鎮(zhèn)、綠地海語墅、保利葉上海等。這些項目依靠多批少次推盤、低價、持續(xù)優(yōu)惠等方式連續(xù)多月榜上有名。如綠地布魯斯小鎮(zhèn)從1-9月始終位列上海別墅套數(shù)排行榜前。憑借低價入市的營銷策略、積極促銷的推盤方式和實惠經(jīng)濟型90墅產(chǎn)品始終在上海別墅市場中占據(jù)先鋒位置。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，該項目于今年4月開盤，主打產(chǎn)品為90-99平方米的別墅，9月成交均價為16281元/平方米。而就現(xiàn)在的行情而言，該項目的售價幾乎相當于在外環(huán)以外購購一套公寓的價格。與此類似的還有顧村板塊的保利葉上海9月成交24套聯(lián)排別墅。自1月9日頭度亮相，延續(xù)的低價折扣也是其持續(xù)熱銷的法寶之一。

　　此外，9月上海別墅市場成交排行中，也萌發(fā)出了諸如海上灣華庭、長泰東郊御園等一批 “金九”全新推出的別墅項目。如位于青浦的海上灣華庭，9月成交總面積9830平方米，成交均價報收僅18582元/平方米。據(jù)悉，該項目所在區(qū)域青浦朱家角板塊，是滬上高端別墅的云集之地，其區(qū)域內(nèi)別墅房源總價多在千萬以上。而海上灣華庭聯(lián)排售400萬元/套，獨棟售800萬元/套。較之區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品，在價格上擁有無可匹敵的優(yōu)勢；浦東航頭板塊的長泰東郊御園，于9月18日頭推聯(lián)排別墅，總價為450-600萬元/套。大幅度的直接降價博取了滬上別墅置業(yè)者的“芳心”，受到了市場的廣泛認同，短短一個月之內(nèi)，推出的100多套別墅房源全部傾銷一空。

　　對于上述現(xiàn)象，同策研發(fā)機構(gòu)分析師倪曉玲表示：“由于只有一次投資機會，內(nèi)環(huán)內(nèi)高端豪宅和外環(huán)外獨棟別墅或受益于限購政策。聯(lián)體和疊加由于總價較獨棟低，相對受投資客青睞程度降低。建議資金鏈緊張的開發(fā)商要做市場降價的領(lǐng)頭羊，要爭取10-12月份的時間盡快出貨，幅度控制在20%以內(nèi)?！?

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