關(guān)于房價的爭論越來越演變成一鍋粥，無休無止，且得不出有價值的結(jié)論，惟一達成共識的是一線城市的房價收入比都已越過10∶1。其實測算中忽略了一個問題，京滬深穗樓市的投資成分偏大，而境外及省外投資者收入因素并未、也無法計算在內(nèi)，否則房價收入比會降一些。即使如此，占總?cè)丝诒戎丶s60%的中等和中低收入群體，確實難以承受現(xiàn)今的高房價。

對于很多處于觀望狀態(tài)的自住消費者而言，等待還是入市實屬讓人頭疼的抉擇。這其中，許多人明確或潛意識地寄希望于不斷加速的住房保障建設。

毋庸置疑，在今后相當長的一個時期內(nèi)，和各地政府將大力推進住房保障建設，這是構(gòu)建和諧社會的必然選擇。但究竟哪些人群能從中獲益，又要等到何時才能被納入保障體系？對于業(yè)內(nèi)人士和普通民眾而言，這是一個需要研究和判斷的重要命題。

頭先，不妨觀察一下國外是如何界定住房保障對象的。整體看來，發(fā)達國家住房保障的覆蓋率經(jīng)歷了一個由高到低的演變過程。在二戰(zhàn)之后的住宅緊缺階段，歐美國家的住房保障率很高，基本包括全部國民。20世紀70年代后進入居住升級階段，住房保障覆蓋率降低許多，轉(zhuǎn)向中低收入群體。另外，不同國家之間存在明顯差別，瑞典、荷蘭等福利型國家大部分國民目前仍然享受著住房保障，而美國、英國等市場型國家則把中等收入以上群體甩給了市場，英、美目前租賃公房的人數(shù)比重為17%左右，日本租賃公營住宅和公團住宅的人數(shù)則僅約7%，至于購房退稅等政策多屬刺激住宅消費之目的，準確地講并不能劃入住房保障范疇。

其次，分析一下我國現(xiàn)存住房保障制度惠及的群體。目前，我國住宅保障體系主要由四部分組成：公積金制度、廉租房制度、經(jīng)濟適用房制度、公房租賃制度。公積金制度雖然覆蓋面（62%），但從實際功能上講，它的保障功能已非常弱化，受益群體反倒是較不需要保障的高收入。廉租房制度惠及面極小，即使在做得較好的上海，享受家庭也不足城鎮(zhèn)總戶數(shù)的0.5%。經(jīng)濟適用房制度覆蓋面比廉租房大，但也是僧多粥少，2005年開工面積僅占全國住宅總開工面積的5%，而且存在嚴重的富人搶食現(xiàn)象。公房租賃制度是住宅體制改革的物，各地目前都存在一批尚未房改的公房，如上海有3800萬平方米，涵蓋居民95萬戶，約占城鎮(zhèn)總戶數(shù)的25%。但公房牽涉歷史問題，部分租戶并不屬于中低收入群體，甚至存在大量轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，另外隨著舊城改造，舊公房的數(shù)量越來越少。

再次，預測一下我國住房保障將會覆蓋哪些人群。與國外發(fā)達國家相比，我國現(xiàn)行的住房保障覆蓋面相當小，進一步擴大范圍勢在必行。國家統(tǒng)計局把城鎮(zhèn)居民按收入水平劃分為七個檔次：較低收入、低收入、中低收入、中等收入、中高收入、高收入、較高收入，比重分別約為10%、10%、20%、20%、20%、10%、10%，其中前三者（即約40%）可總體歸為中低收入群體。若以上海為例考量一線城市的情況，則前四者的比重分別為：7%、11%、13%、 32%，由此可以看出上海城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)更接近于發(fā)達國家的橄欖形。

把較低收入、低收入和中低收入群體納入我國的住房保障體系，占城鎮(zhèn)人口的比例具體到各城市大致應在30％～45％范圍內(nèi)。據(jù)2004年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這三個群體的人均年可支配收入分別是2862元、4429元、6024元。較低收入群體只能租房住，應全部納入廉租房體系中。低收入群體也沒能力購房，應納入到租賃體系中，其租金補貼標準要比廉租房低一個檔次。中低收入群體購房相當困難，2004年全國住宅均價為2549元，如果三口之家購購一套80平方米的房子，則其房價收入比約為11∶1，比國際上通行的3～6∶1高出許多，因此這部分群體應有所分化，家庭條件較差者納入租賃體系，給予住房補貼，家庭條件稍好者可購購經(jīng)濟適用房和限價房。

至于中等收入群體，同樣按上述假設條件，其房價收入比約為8∶1，按中國目前的國情，購房有些吃力，但基本可以承受平價房。住房保障是否納入這一群體具有一定的彈性空間，完全視各地的財政承受力和具體操作尺度而定，可以對他們供應經(jīng)濟適用房和限價房，也可以將其推向市場。至于占總?cè)丝?0％左右的中高收入及其以上群體，則不在住房保障考慮范疇之內(nèi)。

較后，需要指出的是，住房保障需要政府投入巨量的財政資金。根據(jù)我國目前的經(jīng)濟水平，住房保障的力度和范圍還無法與發(fā)達國家相提并論，肯定會優(yōu)先以廉租房的形式照顧較低收入群體，其次以公共租賃房和租金補貼形式惠及低收入和部分中低收入，然后以經(jīng)濟適用房和限價房滿足部分中低收入和部分中等收入家庭的私宅夢。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高端評論員）

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