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誰能從住房保障中分杯羹?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 588 次
關(guān)于房價的爭論越來越演變成一鍋粥,無休無止,且得不出有價值的結(jié)論,惟一達成共識的是一線城市的房價收入比都已越過10∶1。其實測算中忽略了一個問題,京滬深穗樓市的投資成分偏大,而境外及省外投資者收入因素并未、也無法計算在內(nèi),否則房價收入比會降一些。即使如此,占總?cè)丝诒戎丶s60%的中等和中低收入群體,確實難以承受現(xiàn)今的高房價。
對于很多處于觀望狀態(tài)的自住消費者而言,等待還是入市實屬讓人頭疼的抉擇。這其中,許多人明確或潛意識地寄希望于不斷加速的住房保障建設。
毋庸置疑,在今后相當長的一個時期內(nèi),和各地政府將大力推進住房保障建設,這是構(gòu)建和諧社會的必然選擇。但究竟哪些人群能從中獲益,又要等到何時才能被納入保障體系?對于業(yè)內(nèi)人士和普通民眾而言,這是一個需要研究和判斷的重要命題。
頭先,不妨觀察一下國外是如何界定住房保障對象的。整體看來,發(fā)達國家住房保障的覆蓋率經(jīng)歷了一個由高到低的演變過程。在二戰(zhàn)之后的住宅緊缺階段,歐美國家的住房保障率很高,基本包括全部國民。20世紀70年代后進入居住升級階段,住房保障覆蓋率降低許多,轉(zhuǎn)向中低收入群體。另外,不同國家之間存在明顯差別,瑞典、荷蘭等福利型國家大部分國民目前仍然享受著住房保障,而美國、英國等市場型國家則把中等收入以上群體甩給了市場,英、美目前租賃公房的人數(shù)比重為17%左右,日本租賃公營住宅和公團住宅的人數(shù)則僅約7%,至于購房退稅等政策多屬刺激住宅消費之目的,準確地講并不能劃入住房保障范疇。
其次,分析一下我國現(xiàn)存住房保障制度惠及的群體。目前,我國住宅保障體系主要由四部分組成:公積金制度、廉租房制度、經(jīng)濟適用房制度、公房租賃制度。公積金制度雖然覆蓋面(62%),但從實際功能上講,它的保障功能已非常弱化,受益群體反倒是較不需要保障的高收入。廉租房制度惠及面極小,即使在做得較好的上海,享受家庭也不足城鎮(zhèn)總戶數(shù)的0.5%。經(jīng)濟適用房制度覆蓋面比廉租房大,但也是僧多粥少,2005年開工面積僅占全國住宅總開工面積的5%,而且存在嚴重的富人搶食現(xiàn)象。公房租賃制度是住宅體制改革的物,各地目前都存在一批尚未房改的公房,如上海有3800萬平方米,涵蓋居民95萬戶,約占城鎮(zhèn)總戶數(shù)的25%。但公房牽涉歷史問題,部分租戶并不屬于中低收入群體,甚至存在大量轉(zhuǎn)租現(xiàn)象,另外隨著舊城改造,舊公房的數(shù)量越來越少。
再次,預測一下我國住房保障將會覆蓋哪些人群。與國外發(fā)達國家相比,我國現(xiàn)行的住房保障覆蓋面相當小,進一步擴大范圍勢在必行。國家統(tǒng)計局把城鎮(zhèn)居民按收入水平劃分為七個檔次:較低收入、低收入、中低收入、中等收入、中高收入、高收入、較高收入,比重分別約為10%、10%、20%、20%、20%、10%、10%,其中前三者(即約40%)可總體歸為中低收入群體。若以上海為例考量一線城市的情況,則前四者的比重分別為:7%、11%、13%、 32%,由此可以看出上海城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)更接近于發(fā)達國家的橄欖形。
把較低收入、低收入和中低收入群體納入我國的住房保障體系,占城鎮(zhèn)人口的比例具體到各城市大致應在30%~45%范圍內(nèi)。據(jù)2004年統(tǒng)計數(shù)據(jù),這三個群體的人均年可支配收入分別是2862元、4429元、6024元。較低收入群體只能租房住,應全部納入廉租房體系中。低收入群體也沒能力購房,應納入到租賃體系中,其租金補貼標準要比廉租房低一個檔次。中低收入群體購房相當困難,2004年全國住宅均價為2549元,如果三口之家購購一套80平方米的房子,則其房價收入比約為11∶1,比國際上通行的3~6∶1高出許多,因此這部分群體應有所分化,家庭條件較差者納入租賃體系,給予住房補貼,家庭條件稍好者可購購經(jīng)濟適用房和限價房。
至于中等收入群體,同樣按上述假設條件,其房價收入比約為8∶1,按中國目前的國情,購房有些吃力,但基本可以承受平價房。住房保障是否納入這一群體具有一定的彈性空間,完全視各地的財政承受力和具體操作尺度而定,可以對他們供應經(jīng)濟適用房和限價房,也可以將其推向市場。至于占總?cè)丝?0%左右的中高收入及其以上群體,則不在住房保障考慮范疇之內(nèi)。
較后,需要指出的是,住房保障需要政府投入巨量的財政資金。根據(jù)我國目前的經(jīng)濟水平,住房保障的力度和范圍還無法與發(fā)達國家相提并論,肯定會優(yōu)先以廉租房的形式照顧較低收入群體,其次以公共租賃房和租金補貼形式惠及低收入和部分中低收入,然后以經(jīng)濟適用房和限價房滿足部分中低收入和部分中等收入家庭的私宅夢。
(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高端評論員)
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