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趙卓文:限價(jià)房推動(dòng)價(jià)跌量縮 發(fā)展需三思
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 493 次
2008年,限價(jià)房的推出,改變了廣州、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。廣州市年初連續(xù)發(fā)售保利•西子灣、萬(wàn)科•新里程等項(xiàng)目,給市場(chǎng)帶來(lái)了顯著的影響。
(1)給市場(chǎng)帶來(lái)了降價(jià)的預(yù)期。北京2008年的限價(jià)房,比普通商品房?jī)r(jià)格低35%,廣州限價(jià)房比商品房?jī)r(jià)格低20-30%。在廣州的金沙洲,剛有限價(jià)房推出,另外的發(fā)展商馬上推出更廉價(jià)的商品房。2008年廣州樓價(jià)的回調(diào),很大程度上是限價(jià)房作出的貢獻(xiàn)。
(2)給普通缺房戶減少了購(gòu)房的緊迫感和壓力。2008年1月廣州商品房銷售僅35萬(wàn)平方米(為正常時(shí)候的1/3)。本來(lái)已滯銷的房地產(chǎn)市場(chǎng),在限價(jià)房的沖擊下,銷售量進(jìn)一步萎縮。
(3)招來(lái)了“不公平”的爭(zhēng)議聲。限價(jià)房的本質(zhì),在于政府少收了地價(jià),讓較終的購(gòu)購(gòu)者享受到“低于正常成本”的房子。廣州限定家庭年收入20萬(wàn)以下者可購(gòu)購(gòu),門檻不高。似失公平。另外,限價(jià)房的推出,讓廣大購(gòu)購(gòu)了商品房的人利益受損(價(jià)格回落)。限價(jià)房已經(jīng)不僅是政府的事情,也不僅是那部分有購(gòu)房資格人士的事情,限價(jià)房已經(jīng)是全廣州人的事情。
限價(jià)房從推出的那開始,業(yè)內(nèi)業(yè)外的爭(zhēng)議聲就沒(méi)有停止過(guò)。
筆者認(rèn)為,限價(jià)房的發(fā)展應(yīng)慎重,三思而行,而且十分需要加強(qiáng)計(jì)劃管理。任何草率的計(jì)劃都會(huì)給住宅業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的負(fù)面影響。
1、發(fā)展“限價(jià)房”的目的需要明確。
發(fā)展限價(jià)房,政府需要付出高昂的代價(jià)(至少減少了很多土地出讓收入,以廣州金沙洲項(xiàng)目為例,每平方米建筑面積少收地價(jià)2000-2500元。)。
發(fā)展限價(jià)房,目的是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,還是為了解決夾心層的住宅問(wèn)題,需要進(jìn)一步明確。廣州的住房困難戶已通過(guò)廉租房和新社區(qū)的建設(shè),在2007年基本解決居住問(wèn)題。家庭年收入20萬(wàn)的無(wú)房戶,是通過(guò)商品房解決合理,還是限價(jià)房這種“復(fù)合物”來(lái)調(diào)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士存在極大爭(zhēng)議。
2、“限價(jià)房”的發(fā)展需要明確策略。
“限價(jià)房”是短期、臨時(shí)性的措施,還是長(zhǎng)期要堅(jiān)持的計(jì)劃?政府需要有周詳?shù)臏?zhǔn)備。如果是策略性、短期的,政府大可探索著干,如果是長(zhǎng)效性的,則必須有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠?jì)劃。
3、“限價(jià)房”的發(fā)展需要定量研究和論證。
2008年,廣州房地產(chǎn)價(jià)跌量縮。主要原因在于限價(jià)房推出的數(shù)量過(guò)大。按政府部門公布的計(jì)劃,2008年計(jì)劃推出的限價(jià)房達(dá)1.5萬(wàn)套(占商品房銷售量的20%),未來(lái)5年推出的土地超40%為“限價(jià)房”。
2006-2007年廣州樓價(jià)急升,但限價(jià)房大量推出,樓價(jià)又可能急跌。急升急跌,大起大落是政府部門和金融機(jī)構(gòu)都不愿意看到的。
4、“限價(jià)房”的游戲規(guī)則需進(jìn)一步細(xì)化。
限銷售對(duì)象、限房型、限銷售價(jià)格的“三限房”在2008年發(fā)售后,并未出現(xiàn)“潮”,說(shuō)明市場(chǎng)絕不會(huì)像大家想象的那樣去發(fā)展。市場(chǎng)在變化,游戲規(guī)則也應(yīng)該有所調(diào)整,盡快成熟。否則,如果出現(xiàn)了大量“限價(jià)房”空置,會(huì)讓政府部門倍感尷尬,社會(huì)資源也會(huì)遭到浪費(fèi)。
“限價(jià)房”在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi),是屬于新鮮事物?!跋迌r(jià)房”作為政府調(diào)控市場(chǎng)的手段,在一定的階段,會(huì)呈現(xiàn)雙刃劍的特點(diǎn)。
2008年,價(jià)格急速上揚(yáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)冷靜下來(lái)了?!跋迌r(jià)房”的發(fā)展也該冷靜冷靜了。
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