在二手房預(yù)訂完成后，接下來就應(yīng)該作房屋調(diào)查。這事關(guān)整個交易的安全，是正式簽約前必不可少的一項工作。其中，應(yīng)注意解決三個問題：一是該房屋是否存在以及存在狀態(tài)；二是賣方是否有權(quán)出售該房屋、要履行哪些手續(xù)；三是賣方出售的房屋產(chǎn)權(quán)是否完整。通常，律師調(diào)查的主要內(nèi)容有：

　　一、房屋的物理狀況。包括房屋占用范圍內(nèi)的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)取得的年限；房屋的建造年限；購賣意向書中約定的房屋面積與產(chǎn)權(quán)登記記載的是否一致、是否含有違章建筑、房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型等是否與產(chǎn)權(quán)登記記載相一致、房屋主體結(jié)構(gòu)是否有改動、相鄰關(guān)系如何、購賣意向書中約定的房屋用途與房產(chǎn)登記記載的房屋用途是否一致。

　　二、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。包括出賣方是否是產(chǎn)權(quán)登記記載的業(yè)主或者其書面授權(quán)的人、該房屋有無其他共有人，如有，是否有其他共有人同意出售并放棄優(yōu)先購購權(quán)的書面文件。

　　三、權(quán)利限制狀況。包括房產(chǎn)權(quán)利有無限制：如被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)為集體或劃撥等情形、房屋是否已經(jīng)出租、如有出租，承租人有無放棄同等條件下的優(yōu)先購購權(quán)、租賃期限多久。

　　四、其他事項。如該房屋內(nèi)的戶口狀況、小區(qū)的物業(yè)管理狀況、物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)等等。

　　律師應(yīng)當(dāng)在預(yù)訂協(xié)議確定的簽約時間之前完成房屋的調(diào)查工作，并向下家出具準(zhǔn)確的房地產(chǎn)狀況調(diào)查報告。該報告除對上述事項的客觀事實作一描述外，還將對日后交易的安全性作出判斷，供下家在作出是否繼續(xù)交易的決定時作參考。

東方正義律師事務(wù)所王展律師

來源：房地產(chǎn)時報

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