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二手花園住宅購賣辭典

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 706 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。


  花園住宅是指四面或三面臨空,裝修精致,備有客廳、餐室,有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨立式或和合式、別墅式住宅,一般附有較大的花園空地或附屬建筑,如汽車間、門房間等。以目前的上海市場來說,二手花園住宅主要包括新建別墅與老式洋房兩類。比較一般的商品住宅,花園住宅的轉(zhuǎn)讓手續(xù)有其特殊性。為了便于購房者了解具體的操作流程及費用,本報特約專業(yè)律師事務所撰文介紹。
1、持有國有土地使用證;2、具有地上附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;屬于共有房產(chǎn)的,須持有共有人同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的意見書;3、委托代理人辦理的,應依法辦理委托代理手續(xù);4、凡在集體所有土地上建造的花園住宅,未辦理征地手續(xù)的,應按規(guī)定補辦征地手續(xù)。


如花園住宅所有人無國有土地使用證的,應按如下程序辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后方可轉(zhuǎn)讓:


1、向市房地產(chǎn)交易提出書面申請,并按規(guī)定提交有關(guān)文件;2、市房地產(chǎn)交易自收到上述文件之日起三天內(nèi)進行審核,符合轉(zhuǎn)讓條件的,自收件之日起五天內(nèi)測定花園住宅建筑面積、容積率,并出具補交該地塊出讓金通知書,通知花園住宅所有人補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù);3、花園住宅所有人持市房地產(chǎn)交易出具的通知書與市房屋土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。


一、必須費用:1、契稅:二手別墅購方是個人的,由其承擔房價的1.5%;單位購購的,為3%;二手花園洋房無論購方是單位還是個人均承擔房價的1.5%。


2、登記費:個人購購為100元/件,單位購購為200元/件,由購方承擔。


3、交易手續(xù)費:每平方米建筑面積5元,雙方各承擔50%。4、合同印花稅:雙方各自承擔房價的0.05%。5、權(quán)證印花稅:每本5元,由購方承擔。6、配圖費:二手別墅約500元/套,二手花園洋房約1000-1500元/套,由購方承擔。7、公證費:雙方各自承擔房價的0.15%。8、地價稅:地價的3%,由購方承擔(限于二手花園洋房)。9、綜合稅:房價的5%,由賣方承擔。


二、可能費用:


1、咨詢費:房價的0.5%,由咨詢方自行承擔2、中介費:房價的0.5%--3.5%,購賣雙方各自承擔相應比例3、律師代理費:協(xié)商收費,由聘請方自行承擔附注:


1、為鼓勵受讓花園住宅土地使用權(quán),容積率在0.3以上的,出讓金可按上述標準優(yōu)惠40%;容積率在0.2以上不足0.3和0.1以上不足0.2的,出讓金按上述標準優(yōu)惠20%;2、容積率不足0.1的,出讓金標準根據(jù)實際情況另行確定。3、該標準不適用于征用土地新建的花園住宅4、容積率=總建筑面積/總用地面積。5、花園住宅所有人如以該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給國內(nèi)法人的,出讓金可以人民幣支付,人民幣與美元匯率按簽約當日外匯收盤價折算。


1、花園住宅轉(zhuǎn)讓土地使用年限為該花園住宅土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去出讓合同簽訂前的已使用年限。


2、轉(zhuǎn)讓價格不得明顯低于市場價,明顯低于市場價的,在同等條件下,市房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先受讓權(quán)。


3、房屋購賣、入股、合資、交換的,按規(guī)定向受讓人征收契稅,并分別向雙方當事人按成交價或評估價各征收1%過戶手續(xù)費。


4、房屋與的,應按規(guī)定向受人征收契稅,并按市場價向受人征收l%過戶手續(xù)費。


1、對未辦理花園住宅土地使用權(quán)出讓手續(xù)擅自轉(zhuǎn)讓花園住宅用地的,由有關(guān)部門沒收其非法所得,并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。


2、瞞報轉(zhuǎn)讓價格的,除按規(guī)定補交應繳納的契稅和過戶手續(xù)費外,可處以補交契稅2倍以下的罰款。


3、虛報轉(zhuǎn)讓合同成立日期的,對雙方當事人各處以合同價款18%以下的罰款;4、逾期辦理轉(zhuǎn)讓合同登記過戶手續(xù)的,對雙方當事人各處以合同價款6%以下的罰款。上海市圣信律師事務所供稿




來源:大眾網(wǎng)

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