市民置業(yè)觀念悄然轉變，二手房正在成為市民購房置業(yè)的重要選擇。不少人稱2001年是二手房的“黃金年”，從二手房成交速度，到它的消費主體、操作機構、從業(yè)人員、交易價格、操作模式都開始向“黃金期”邁進。二手房交易的大幅度增長，也產(chǎn)生了很多問題。由于中介市場魚龍混雜，從業(yè)人員整體水準有待提高，因此在實際交易過程中也形成了很多隱患。如何才能規(guī)范安全地完成一筆二手房交易，不僅成為老百姓關注的焦點，也成為中介機構競爭的主要內(nèi)容。青房安居為方便市民購購到放心的二手房，防范購房手續(xù)風險，保障購賣雙方的合法權益，針對我市二手房市場的現(xiàn)狀和有關的政策法規(guī)進行了認真的調研分析，先后推出了房屋銀行、住房安居寶、交易一條龍、購房小軍師、陽光操作等特色業(yè)務，得到了市民的歡迎。記者日前采訪了青房安居的有關人員，請他們?yōu)橘彿渴忻窠馄识址拷灰椎娜^程。

1、選房、看房 如今的二手房市場，成交大多是通過中介公司來完成的。中介公司房源充足，可供購房者選擇的余地較大；同時還可提供全程的服務，省時省力。 特別提示： ①選房時一定要分清購房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應考慮：交通、生活是否便利，配套、物業(yè)管理是否齊全，戶型布局是否合理等條件。 ②在選擇房介公司時，一定要找具有合法資質、規(guī)模大、信譽良好、有特色服務的房介公司。

2、驗明產(chǎn)權 決定購房之前，一定要驗明所購房屋的產(chǎn)權現(xiàn)狀。產(chǎn)權不明確，有糾紛的一定不能購購，這往往是市民在購房時較容易忽視的一個環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購房風險的根源。 特別提示： ①驗明產(chǎn)權房屋時，可到青島市房地產(chǎn)交易查檔（持所購房產(chǎn)權證、產(chǎn)權人身份證復印件） ②驗明使用權房屋證時，直管公房應到各區(qū)房產(chǎn)管理處或房管所調查；單位自管房到所屬單位房產(chǎn)科或物業(yè)公司調查。

3、簽訂合同 這里提到的合同有兩種，一種是同中介公司簽署的《房產(chǎn)中介合同》，另一種是直接同房地產(chǎn)權所有人簽署的《購賣契約》。 特別提示： ①房產(chǎn)中介合同，在法律上叫做居間合同，是指居間人、中介公司、向委托人報告訂立的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。 ②通常簽訂《房產(chǎn)中介合同》或《購賣契約》時，購方需交納購房頭付款或訂金，切記此款應親自交給賣主，并由賣主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對方的委托授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。

4、辦理手續(xù) 經(jīng)過以上三部程序后，將進入購房的實質性階段。具體是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權過戶、取得回執(zhí)。 特別提示： ①2001年9月起，我市實行“兩證合一”政策后，交易房屋如有土地使用證，應注意同時申請測量房屋與土地面積，辦理房地產(chǎn)證。 ②購房者購房后應盡快辦理房產(chǎn)證，并督促購方盡快遷出戶口。 ③這里特別提一下二手房貸款，在整個二手房交易中，賣方急于拿到全部房款，購方希望盡快拿到房子，中介公司則希望盡快完成交易，拿到傭金。但因整個交易過戶和抵押貸款涉及交易和商業(yè)銀行，需要時間較長，同時，申請購房貸款，手續(xù)繁瑣、環(huán)節(jié)較多。青房安居房貸部是我市頭家專門 各類按揭貸款業(yè)務的部門，可提高辦貸效率，加快房款速度，承擔交易風險。 購購二手房時可選用三種貸款：個人住房純公積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款、個人住房組合貸款。

5、交驗房屋 辦理完以上手續(xù)后，購賣雙方按合同條款交接房屋，驗收房內(nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設施，驗收合格后購方付款。 特別提示：購方在未取得房地產(chǎn)證前，不應付清全部房款。因《收件回執(zhí)》只是房地產(chǎn)交易產(chǎn)權登記處工作人員，在對購賣雙方手續(xù)初審合格后開具的收件憑證，但之后還要經(jīng)過審批，在這期間，如手續(xù)有問題，就辦不了房地產(chǎn)證。

6、費用結清 關于稅費的交納應在《購賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔。

7、房地產(chǎn)證的領取 按照房地產(chǎn)交易規(guī)定，領取房地產(chǎn)證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領證，應提前辦理委托領證公證手續(xù)。青房安居的工作人員特別提醒廣大購房者，以上步驟只是基本程序，在實際交易過程中可能會有很多特殊情況發(fā)生，因此廣大購房者應該在購房時及時請教律師，或者撥打青房安居小軍師購房設計室的免費咨詢電話2661349,工作人員將解答您的疑問。

來源：青島日報

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