在購購二手房的過程中，許多市民懂得審核房產證真?zhèn)蔚闹匾浴２贿^，對于那些真實的房產證，人們是否就可以放松警惕？真實的房產證，當真不會蒙蔽購房者的眼睛，不會給他們帶來意想不到的損失嗎？或許，問題的答案并不像人們想象的那樣簡單。

　　案件回放

　　前不久，劉小姐看中了浦東新區(qū)一套價格適中的公寓房。通過“手拉手”交易方式，劉小姐直接與賣房人達成了購房意向，并很快支付了2萬元定金。支付定金前，行事謹慎的劉小姐特意檢查了該套房屋的房產證原件，并仔細核對了賣房人的身份證。看到兩者均內容真實，劉小姐這才定了心。

　　然而，在這套房屋的交易過程中，令劉小姐想不到的事還是發(fā)生了：房地產交易告知劉小姐，因這套房屋已于1年前被法院查封，故該物業(yè)不能辦理交易手續(xù)。“這一情況并沒有反映在房產證上?。康降资窃趺椿厥?？”又急又氣的劉小姐連忙給賣房的業(yè)主打電話，但他的手機卻已停機。因無法提供合法證明，劉小姐在短時間內無法取得該套房屋的所有權，將來她想要取得該所有權也還需經過復雜、繁瑣的程序。較終，劉小姐只好自認倒霉，交付的2萬元定金也就此泡湯。

　　無獨有偶。今年1月份，來上海工作不久的趙女士有意購一套市區(qū)的小房子，給自己安個家。通過一家中介公司，趙女士很快找到了中意的房源，并與出賣人周某簽下一份房屋購賣合同。為表示賣房誠意，周某將自己的房產證原件交給了中介公司保管。合同簽訂后，趙女士支付了房屋頭付款并辦妥了銀行按揭貸款，可此時周某卻以種種理由，一再拖延辦理房屋過戶的手續(xù)。想到周某的房產證還押在中介公司，趙女士倒也不太擔心：“較多晚幾天辦手續(xù)，問題不大。”

　　一晃兩個月過去，趙女士有點坐不住了。打電話和周某約辦理過戶手續(xù)的時間，周某卻總是含含糊糊的，后來索性關了手機不接電話。無奈之下，趙女士向一位當律師的朋友咨詢。朋友連忙帶她趕到房地產交易，對這套房屋作了產權調查。這下，趙女士傻眼了：這套房屋居然已在半個月前換了“主人”，周某已經不是這套房屋的產權人。

　　購房不是一件小事。而上述案例中的劉小姐、趙女士也都對此慎之又慎，維權意識并不差。購房前核對房產證的真?zhèn)?、交易中要求賣房人把房產證交付給中介公司保管等等，這都是必要的維權手段?？墒牵筋^來她們?yōu)楹芜€是吃了虧，上了當？難道，真實的房產證也不能保證房產交易的安全嗎？

　　蔣先桂（上海某律師事務所律師）：房產證是房屋產權登記機關頒發(fā)給權利人的法定憑證，也是權利人依法擁有房屋合法權利并對房屋行使占有、使用、受益和處分的先進合法憑證。應該說，房產證對于保障房屋權利人的合法權益、維護房地產市場秩序等，都起著十分重要的作用。但是，在房屋購賣的過程中，購房人的確不能過于倚重房產證來判斷房屋的有關情況。因為，盡管我國有關法律規(guī)定，房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載應當保持一致。但在目前的二手房交易過程中，所售房屋實際情況與產權證上注明的不符的現象仍時有發(fā)生。所以，購購二手房，輕信房產證的心態(tài)是不可取的。

　　事實上，從劉小姐、周女士的遭遇不難看到，二手房購賣中，房產證原件未必可靠。諸如房屋已被法院查封，房屋已列入紅線拆遷范圍、部分房改房可能存在不具備上市交易條件等等問題，都可能未在房產證上如實地反映出來。解放周末：這樣說來，購購二手房光看房產證是不夠的。那么，有關房屋的完整、真實的資料究竟記載于何處呢？

　　購購房屋時，僅僅檢查或者核對房產證的確不夠。如果不能事先了解有關房屋的真實狀況，購房者難免會上當受騙，陷入無休止的糾紛之中。從近來發(fā)生的實例看，售房人利用真實的房產證騙取購房定金或者房屋頭付款的糾紛，為數不少。

　　那么，什么地方才有房屋完整、真實的資料呢？根據《上海市房地產登記條例》的有關規(guī)定，房地產登記機構應當依照當事人申請或者依照職權，對土地使用權、房屋所有權、房地產他項權利，和其他依法應當登記的房地產權利，以及與此相關的事項進行記載、公示。房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載，應當保持一致。房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載不一致的，以房地產登記冊為準。由此可見，房地產登記冊中，某一特定房地產的坐落，房地產權利人姓名或者名稱，房屋和土地的面積，土地使用權取得的方式、期限和用途，房地產抵押權、典權、租賃權等其他權利的設定范圍、設定日期、存續(xù)期限以及抵押權所擔保債權的范圍，房地產權利的限制等資料，均有著完整、真實的記載。通過房地產登記冊，購房人完全可以了解到有關房屋的真實狀況。

　　購房前，人們怎樣才能查閱到這些房地產登記資料？

　　依照有關法律法規(guī)的規(guī)定，房地產登記冊可以公開查閱、抄錄和復印；申請登記文件可以供有關當事人查閱、抄錄和復印。在實踐中，有關房地產的登記資料則可通過產權調查的方式，在房屋所在區(qū)縣的房地產交易調取和查閱。單位或者個人查閱登記冊，應當向登記機構，也就是房地產交易填寫查閱申請表，明確房地產的坐落和需要查閱的登記事項，并提交查閱人的身份證件。至于具體的查閱方式，也有明確規(guī)定：登記資料的查閱人可以自行抄錄登記信息，也可以委托登記機構復制有關的登記資料。對復制的登記資料，登記機構應當加蓋印鑒；對無原始憑證或者登記冊中無信息記載的，登記機構應當出具無登記記錄的書面證明。

　　看來，購購二手房，不能只信房產證。市民們還需多個心眼，多花點功夫。對自己已經看中的房屋，較好在簽訂合同和進行交易前，到有關房地產交易進行產權調查，以便及時、準確地掌握有關房屋的真實狀況，真正做到心中有數。

　　蔣先桂在此也給廣大購房者一個建議：辦理二手房交易時，一不要輕信房產證的有關記載；二不要隨便交定金；三不可匆忙簽合同。事先到交易對有關房屋作產權調查，明晰房屋產權狀況、權利限制等內容后再作定奪，自己的權益才能真正得到有效的保護。


來源：解放日報

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