小金來(lái)北京十多年了，一直住在醫(yī)院宿舍。去年，單位提出要取消集體宿舍之后，購(gòu)房子成為小金工作之余的主要任務(wù)。很快，小金就在南面購(gòu)了套二手房，價(jià)格優(yōu)惠是吸引她的主要原因。但是，搬家不到一個(gè)月，小金又搬回宿舍。原來(lái)，房子位置比較偏僻，小金每天去單位要花一個(gè)多公里。令小金更為頭疼的是，房子招租時(shí)發(fā)現(xiàn)，該地段兩居室的租金僅1000元/月左右。

有了次失敗的購(gòu)房經(jīng)歷，小金希望能找一套適合自己的、將來(lái)租間較好的房子。在給記者的郵件中，小金詢(xún)問(wèn)自己該如何進(jìn)行二手房評(píng)估。為此，記者采訪了我愛(ài)我家、鏈家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、信等多家經(jīng)紀(jì)公司的分析人士，聯(lián)手教小金自行評(píng)定房產(chǎn)，判斷房子的真實(shí)身價(jià)。

第1步　了解區(qū)域的較新規(guī)劃

專(zhuān)家認(rèn)為，小金在考慮房子增值空間時(shí)，先要考察區(qū)域未來(lái)的規(guī)劃。交通改造與商業(yè)配套建設(shè)對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)的影響較為突出。例如，馬家堡區(qū)域在建**4號(hào)線及規(guī)劃的十幾萬(wàn)平米商業(yè)用地，將區(qū)域人氣帶動(dòng)到近幾年來(lái)的一個(gè)峰值；“亦莊新城”規(guī)劃幾乎讓亦莊周邊區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)起死回生；東鐵匠營(yíng)將建雙限價(jià)房的消息傳出后，區(qū)域關(guān)注度驟然提高。因此，區(qū)域規(guī)劃及區(qū)域房產(chǎn)較新動(dòng)向都是影響區(qū)域二手房?jī)r(jià)值的因素，需要購(gòu)房者細(xì)心關(guān)注。

第2步　關(guān)注近期的土地拍賣(mài)

選定大致的區(qū)域空間后，專(zhuān)家建議小金留心該區(qū)域內(nèi)較近的土地成交信息。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“房”與“地”是直接關(guān)聯(lián)的，土地拍賣(mài)價(jià)格的多少，將直接決定房屋未來(lái)價(jià)值走向。土地拍賣(mài)中有一個(gè)重要指標(biāo)：樓面地價(jià)(單位建筑面積地價(jià))，它直接反映將來(lái)房?jī)r(jià)升值空間。

2006年北京正江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司京城一拍，較終以3.41億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)成壽寺路甲1號(hào)印鐵制罐廠住宅小區(qū)用地，該地塊規(guī)劃建筑面積并不大，僅為10.71萬(wàn)平方米，但出讓土地價(jià)格高達(dá)3376元/平方米。按照這個(gè)拍賣(mài)價(jià)格計(jì)算，加入建筑、稅收等成本，該項(xiàng)目至少要賣(mài)8000元/平方米，比當(dāng)時(shí)該地區(qū)二手房?jī)r(jià)格高出近2000元。地塊成交后不到一年，目前成壽寺地區(qū)商品房?jī)r(jià)格均價(jià)8500-10000元/平方米，二手房均價(jià)達(dá)到7500-8000元/平方米，房?jī)r(jià)上漲的速度飛快。

第3步　對(duì)比新入市商品房的價(jià)格

新盤(pán)是影響周邊二手房?jī)r(jià)的一大重要因素。專(zhuān)家建議小金在打探二手房?jī)r(jià)之前，頭先對(duì)區(qū)域內(nèi)新房?jī)r(jià)格有個(gè)初步的了解，這樣在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，有比較明確的預(yù)期參考。西南三環(huán)是值得小金關(guān)注的區(qū)域，這個(gè)地塊周邊新盤(pán)放量較大，如萬(wàn)年花城、順馳藍(lán)調(diào)等項(xiàng)目陸續(xù)放量，加上不少老盤(pán)推出后期產(chǎn)品，價(jià)格上有繼續(xù)攀升的勢(shì)頭。目前西南三環(huán)周邊一手項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)達(dá)到10000-15000元/平方米。在一手房市場(chǎng)的帶動(dòng)下，今年該區(qū)域二手房?jī)r(jià)普遍上漲，從2007年3月之后，每月每平米上漲200元左右，目前已達(dá)到8500-10000元/平方米。

第4步　房齡選擇5至10年之間

專(zhuān)家認(rèn)為，從房齡角度講，5至10年的房屋價(jià)值較高，因?yàn)檎麄€(gè)小區(qū)配套設(shè)施、綠化及居住氛圍逐漸成熟。而10年之后，房屋價(jià)值就會(huì)大為降低。國(guó)家規(guī)定住宅用地的土地使用年限則為70年，隨著房齡的不斷增長(zhǎng)，其土地使用年限也隨之縮短，同時(shí)房齡太長(zhǎng)的房子面臨拆遷的風(fēng)險(xiǎn)就越大，為此切莫購(gòu)購(gòu)房齡過(guò)長(zhǎng)的房子。

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