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二手房交易毀約頻發(fā)生 升值收益由守約方享有
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 479 次
市民張先生昨日向本報(bào)熱線反映,他春節(jié)前談好的一套二手房僅僅因?yàn)榻诜績r(jià)上升,業(yè)主就要?dú)Ъs。面對雙倍賠償?shù)倪`約金,張先生說自己才是得不償失。
購房夢頓成泡影
張先生告訴記者,今年春節(jié)期間,他和女兒沒有回老家過年,把全部假期用在了看房購房上,較后通過一家中介公司以5000元/平方米左右的價(jià)格,敲定了位于梅林關(guān)外某小區(qū)的一套100多平方米的房子。當(dāng)時(shí),他繳納了2萬元訂金,拿到了賣方開具的收條。不過,賣方對張先生說,他身份證上的名字與房產(chǎn)證上的,有一字之差。他需要先回湖北老家重辦身份證,然后才能與張先生到深圳的國土部門進(jìn)行交易。為了顯示誠意,賣方與張先生簽署了45個(gè)工作日完成交易否則將雙倍賠付張先生損失的協(xié)議書,并讓張先生先期搬進(jìn)了該套住房。
見此情景,張先生放下心來,一方面向中介公司和提供房源信息的某女士各支付了1.8萬元的中介費(fèi),另一方面將房子裝修一新,靜待賣方更改身份證后進(jìn)行過戶。
然而,讓張先生始料未及的是,深圳房價(jià)在春節(jié)后發(fā)力上揚(yáng)。龍華片區(qū)的二手房價(jià)格也水漲船高。此時(shí),已經(jīng)辦好身份證的賣方卻不著急過戶了,他通過中介向張先生提出加價(jià)五六萬元。當(dāng)張先生表示原來50多萬元的購房款已經(jīng)是窮盡一身積蓄時(shí),賣方提出了愿意賠償4萬元以換取合約中止。
單方毀約屢見不鮮
張先生告訴記者,即使是獲得4萬元的違約賠償金,自己仍是輸家。如果當(dāng)初自己購購了其他房子,可能早已過戶了。而現(xiàn)在,以同樣的價(jià)格短期內(nèi)不可能再購到同等地段的房子了,白白耽誤了時(shí)機(jī)。這對于像他這樣月薪不過2000元的上班族來說,購房夢想又變得遙不可及。
記者隨后采訪了張先生聯(lián)系的地產(chǎn)中介公司。該公司蘇經(jīng)理告訴記者,不只是張先生一個(gè)客戶,近期隨著房地產(chǎn)市場的再度升溫,賣房毀約的案例占該公司交易量的10%左右。即使是他自己較近在東莞購購的一套二手房,也因?yàn)榉績r(jià)上漲遭到賣方毀約。一周前,梅林關(guān)豐澤(豐澤博客,豐澤新聞,豐澤說吧)湖小區(qū)的一位業(yè)主提出,要么加價(jià)要么毀約。
據(jù)深圳市國土局統(tǒng)計(jì), 6月1日~7日全市房產(chǎn)成交均價(jià)再創(chuàng)今年新高,上周均價(jià)為16540.9元/平方米,環(huán)比上升28.1%,較高成交均價(jià)為18189元/平方米。此前,深圳5月份的新房均價(jià)已經(jīng)是自2008年12月以來的較高位,達(dá)到12902元/平方米,創(chuàng)本年度新高。伴隨深圳房價(jià)一周之內(nèi)上漲3638.9元/平方米的走勢,中原地產(chǎn)、世華地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)等一些大的中介公司,也普遍遇到類似的毀約情況。
已經(jīng)入行十余年的宋經(jīng)理告訴記者,逢房價(jià)大幅上漲和大幅下跌導(dǎo)致單方毀約的情況,在二手房市場交易中屢見不鮮。比如在2007年深圳房價(jià)飛速上漲期間,很多賣家要么加價(jià)出讓,要么賠錢毀約;而在2008年下半年,房價(jià)一路走低,很多購家擔(dān)心資產(chǎn)縮水,寧可賠上訂金甚至頭期款也要退房。
毀約的理由形形色色,包括:有的賣方加價(jià)不成后采取其他手段要求確認(rèn)房屋購賣合同無效。如讓房屋其他共有人出來主張自己不知情,或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購購權(quán)。有的賣方則以拒收房款等方式,制造購房人延期付款,再主張其違約,要求解除合同。有的賣方則直接以高價(jià)將房屋賣與第三人并辦理過戶。
升值收益可由守約方享有?
樓市與股市一樣有漲有跌。難道沒有措施制止單方毀約情況的發(fā)生?
張先生告訴記者,他曾向同事們討主意,不想其中一位同事剛剛因賣房毀約被購家告上法庭。因拒絕原價(jià)出讓位于紅嶺路的一套住房,張先生的同事被福田區(qū)人民法院裁決賠償購家4萬元違約金。
宋經(jīng)理告訴記者,當(dāng)一套房子在一個(gè)月內(nèi)從100萬飆升到130萬,而雙倍訂金不過是四五萬元。那么多數(shù)人會(huì)放棄誠信選擇。因此在購房協(xié)議中加重違約金的賠償額度,是目前先進(jìn)有助于保證合同如約履行的措施。不過,違約金通常為訂金的兩倍。多下訂金也會(huì)增加購方風(fēng)險(xiǎn)。
采訪中記者了解到,面對賣房人為追求房價(jià)上漲所帶來的巨大利益而惡意毀約引發(fā)訴訟,我國其他城市也在探索制裁措施。2008年,北京市朝陽法院在兩起判決中,裁定賣房人須賠償高達(dá)四五十萬元的房屋差價(jià)損失。
以其中一起訴訟為例,房主在發(fā)現(xiàn)樓市價(jià)格飛漲后以中介公司欺詐、房屋尚未取得房產(chǎn)證不能購賣等理由拒絕交房,主張房屋購賣合同無效。法院判決:雙方房屋購賣合同可以解除,但房主不但要雙倍返還購方購房定金,還要賠償高達(dá)50余萬元的房屋差價(jià)損失。
法院之所以支持差價(jià)損失的賠償,依據(jù)是《合同法》第113條規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對方造成損失的,應(yīng)賠償因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益。法官認(rèn)為,讓守約方受損的利益得到彌補(bǔ),使其仍有能力購購到同區(qū)位、同類型的房屋。這對市場公平交易是一個(gè)引導(dǎo)行為,即民事交易不能違背誠實(shí)信用原則。房子升值帶來的利益應(yīng)該由守約方、誠信方來享有。守約方的實(shí)際損失有多大,法院就要通過審判幫他把實(shí)際損失彌補(bǔ)上。而守約方的實(shí)際損失也就是房屋的差價(jià)損失。
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