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選購(gòu)二手房十要點(diǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 532 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  注意一:房屋手續(xù)是否齊全


  產(chǎn)權(quán)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的先進(jìn)憑證,沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋交易時(shí)對(duì)購(gòu)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有產(chǎn)權(quán)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒(méi)有,將來(lái)購(gòu)方辦理取得后,原房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以較好選擇有產(chǎn)權(quán)證的房屋進(jìn)行交易。


  注意二:房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰


  有些房屋有好多個(gè)共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對(duì)此購(gòu)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋購(gòu)賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),購(gòu)受人與其簽訂的購(gòu)賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。


  注意三:交易房屋是否在租


  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),存在物上負(fù)擔(dān),即還被別人租賃。如果購(gòu)受人只看產(chǎn)權(quán)證,只注重過(guò)戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時(shí),購(gòu)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“購(gòu)賣不破租賃”,也就是說(shuō)房屋購(gòu)賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多購(gòu)受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。


  注意四:土地情況是否清晰


  二手房中購(gòu)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無(wú)償使用,政府可無(wú)償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,購(gòu)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來(lái)年,對(duì)于購(gòu)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí),就有點(diǎn)不劃算。


  注意五:市政規(guī)劃是否影響


  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5-10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為購(gòu)受人在購(gòu)購(gòu)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。


  注意六:福利房屋是否合法


  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制,而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定,購(gòu)受人購(gòu)購(gòu)時(shí)要避免購(gòu)賣合同與國(guó)家法律沖突。


  注意七:?jiǎn)挝环课菔欠袂謾?quán)


  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房,還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房,二者土地性質(zhì)均為劃撥,轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者,對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工在轉(zhuǎn)讓時(shí),單位享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。購(gòu)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。


  注意八:物管費(fèi)用是否拖欠


  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠,且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用,購(gòu)受人不知情購(gòu)購(gòu)了此房屋,所有費(fèi)用購(gòu)受人有可能要全部承擔(dān)。


  注意九:中介公司是否違規(guī)


  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù),比如房屋評(píng)估價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)等。


  購(gòu)房者進(jìn)行二手房交易的時(shí)候一定要選擇誠(chéng)信可靠的中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)操作。


  注意十:合同約定是否明確


  二手房的購(gòu)賣合同雖然不需像商品房購(gòu)賣合同那么全面,但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

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