作為一個真正的想購房自用的人，到底應(yīng)該怎樣去把握自己的購購行為呢？結(jié)合專業(yè)研究和香港金融風(fēng)暴的市場表現(xiàn)，我們認為，置業(yè)是有一些常識和基本規(guī)律的，而且挺管用。

　　【定律一】淡市是用家置業(yè)的好時機

　　這里有一個常識性認識，那就是無論何時，在市場上購到自己滿意的房子總是一件困難的事，而購到價格便宜的房子總是一件容易的事。為什么這么說？因為每套房子的特點、屬性、品質(zhì)各異，而每個人對房子的品位和愛好也是獨特的——比如說孩子要上學(xué)、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定價格標準的房子(如3000元/平方米)，機會很多，但同時又能滿足自住需求和喜好的房子，就沒那么容易。當(dāng)然價格走低的時候購房會比較占便宜，但價格走高的時候該購可能還是要購。淡市時，投資者、炒房者大量退出市場，這不僅意味著有更多的選擇機會，而且價格也趨于理性。

　　【定律二】利率總是會變的

　　從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，有銀行做到過14%、15%，甚至18%。接著我們是經(jīng)歷了9次降息，又從低谷往上調(diào)，目前基本利率是5.51%，比較來講，還是低的。那么加息之后，對我們的日常生活能帶來多少變化呢？加息主要是心理影響作用大，而實際影響作用小。其實在經(jīng)濟社會中，加息是個常態(tài)，美聯(lián)儲加息都已是家常便飯了。因此，對利息的變化更應(yīng)該調(diào)整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要動態(tài)看，有高也有低。置業(yè)的關(guān)鍵是考慮機會成本、資金流動性以及支付能力。

　　【定律三】房產(chǎn)稅可以通過購賣交易補償

　　眼下對于購家，還有一個心理負擔(dān)，就是覺得稅少時沒購，稅多時再購，豈不虧了？

　　頭先需要對房產(chǎn)涉及的稅做區(qū)分，目前是分為流轉(zhuǎn)稅和持有稅。流轉(zhuǎn)稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉(zhuǎn)稅是只有當(dāng)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時才會納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征?，F(xiàn)在的稅收調(diào)整是打擊投機炒樓，對于自用者來說影響不大。此外，即便是上市流轉(zhuǎn)，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方尋價，將這點稅費找回來的。

　　【定律四】一手樓供應(yīng)多的區(qū)域，購一手樓較好；反之，購二手樓較好

　　一手樓供應(yīng)多的區(qū)域，購一手樓較好；反之，購二手樓較好。市場處上升態(tài)勢時，一手樓的價格高于二手樓；反之，二手樓價格高于一手樓。

　　這個定律的主要依據(jù)是市場供應(yīng)者總是既包括，也包括小業(yè)主。在同一個區(qū)域中，房價往往受這兩者推盤量的影響。比如，當(dāng)一手樓供應(yīng)量較多的時候，開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價格相對合理；而當(dāng)一手樓供應(yīng)量減少的時候，就可能會出現(xiàn)賣家囤貨居奇，價格非理性上漲。

　　同時，香港金融風(fēng)暴以及其他世界主要城市還驗證了指標性物業(yè)的抗跌保值性能很高。據(jù)分析，一般在房價上漲時，這些物業(yè)會多漲10%；而在房價下降時，跌幅又會減少10%。

　　【定律五】淡市時將多余房子賣出總是明智的

　　這又是一個常識問題，即與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有都是要付出代價的。持有成本包括物業(yè)管理費、銀行利息、裝修費、維修費等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費用成本。而淡市時，這些成本往往打不住，所以賣出是明智的。

　　【定律六】空置的房子要馬上出租

　　經(jīng)常聽人這么說，“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著”。乍一聽覺得有些不可思議，實際情況還真是這樣，有些人認為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣之間徘徊。事實上，無論房子的租金回報是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。

　　此外，租房較好不要選擇豪裝，因為這與租金價格不成正比，尤其是在淡市時。選擇一個好的租客比僅是出價高的租客更重要。

　　【定律七】換房不受淡旺市的影響

　　在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場預(yù)期不會變化太大的情況下，應(yīng)該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這意味著更多的機會。

　　【定律八】珍惜淡市中的每個機會

　　在房屋交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)購家和賣家因價格談不攏而相互僵持。其實選擇出手時機要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機會，因為這時賣家比購家多，成交量萎縮。如果購家叫價不是很離譜，千萬不要吊起來不賣。錯過機會，損失更大。

來源：南方日報　

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