購房可以說是近幾年京城百姓生活中的關鍵詞?；ǘ嗌馘X購房，上哪兒購房，購什么樣的房，貸款多少錢，怎么個還貸法，一連串的問題接踵而至。俗話說，不當家不知柴米貴，更何況是這么一大筆購房的錢呢，還是精打細算一些的好。北京偉嘉安捷投資擔保有限公司總經(jīng)理康勝先生，教你用理財?shù)难酃膺x擇較適合自己的房貸。

根據(jù)經(jīng)濟狀況確定房貸

　　很多人在申請貸款的時候會出現(xiàn)兩個極端，一個是能貸多少就貸多少，一個是盡可能少貸，因為老百姓都不愿意借錢過日子。這兩種極端都不是理性的。

　　從理財?shù)慕嵌日f應該根據(jù)自己的家庭狀況和經(jīng)濟狀況來確定房貸。如果你有一筆閑錢只存在銀行，沒有投資更高回報率的渠道，就要盡可能少貸，這樣付出的利息會少一些。假如你有一筆閑錢投資在股市、信托、基金甚至其他實業(yè)上，率高于銀行利率，那么就盡可能多貸。這可能不是一個很全面的建議，因為理財涉及很多方面，要考慮到資金的流動性、安全性、保險及備用金等等，但對一般老百姓來說，這是一個樸素而又簡單的思考方式。

對銀行門檻的認識

　　國內(nèi)16家銀行中有13家是商業(yè)銀行，這13家中有11家可以提供房貸。但這11家銀行的條件不盡相同，在貸款前了解這些銀行非常關鍵。

　　銀行的門檻主要體現(xiàn)在：，一般銀行是對18周歲以上、60周歲以下的人才提供貸款，有的銀行規(guī)定到期的時候不能超過60周歲。，對戶籍的限制，自去年11月份宏觀調控加強以后，北京的銀行對京城外地人提供貸款的要求已經(jīng)提高，如果不是北京戶口，在申請貸款之前應該了解哪家銀行對外地人是差別對待的，雖然每家銀行都說外地人可以申請貸款，但通過率不一樣。第三，對收入狀況的審核，即銀行常說的資信狀況，收入的多少和穩(wěn)定性是銀行審核的。收入越好，成功申請貸款的可能性越大。

如何選擇銀行

　　銀行對貸后服務的不同可能會給家庭的資金安排帶來很多麻煩，因此在貸款的時候要了解各家銀行的貸款政策，總的可以從以下幾方面考慮：

　　，銀行能不能提前還貸？提前還貸的復雜程度是多少？會不會收違約金？這是必須要了解的。

　　，銀行是否允許延長貸款年限或做加按？如果在申請的時候不考慮這個，想變更的時候就比較麻煩。

　　第三，房子能否轉按揭？房子是按揭購的，但是還沒有還完，能否賣掉？如果銀行不提供轉按揭服務，你要賣房子也是非常麻煩的，那么貸款的時候就要關注這個問題。

　　第四，各家銀行的利率是不一樣的，你要選擇哪家銀行的利率需要費一番工夫研究。浮動利率的好處是你不要考慮利率的上升和下降，對于沒有很好的投資經(jīng)驗、投資意識和時間、能力的客戶，選擇這種方式比較好。固定利率各家也不一樣，在選擇的過程中可能有一些區(qū)別。這是選擇不同的銀行和不同的貸款產(chǎn)品，會影響到你未來的貸后經(jīng)濟狀況。

　　此外，要注意自己的資信記錄。從2003年下半年開始，北京的各家銀行已經(jīng)開始聯(lián)盟，你只要在某一家銀行出現(xiàn)了資信不好的記錄，在中國人民銀行的資信網(wǎng)就可以查出。如果你再想申請貸款，那是難于上青天。如果大家對細節(jié)沒有注意，將來會造成很大的麻煩。

國內(nèi)房貸種類

　　種是購房貸款，即通常說的按揭貸款，這解決了很多中國人購房資金不足的困惑和難題。住房按揭又分為兩類，一類是商業(yè)貸款，由銀行提供；類是公積金貸款，只要連續(xù)繳存了12個月，就可以申請公積金貸款。

　　種是同名轉按揭，已經(jīng)有了貸款，在銀行之間跳槽，完成更好的對貸款的管理，或者出于各種原因，對自己的貸款進行變更。

　　第三種是純粹出于融資的需求，比如把房產(chǎn)抵押給銀行，獲得一筆貸款，即我們經(jīng)常說的抵押經(jīng)營性貸款或者抵押消費貸款，資金可以用于各種合理的需求，比如經(jīng)營、消費、繼續(xù)購房、購車、出國、留學、裝修，甚至旅游。

　　第四種是轉按揭，當房子還處在按揭期間，想轉賣給另外一個人，有些銀行可以提供此類服務。

　　此外，還有一種方式是典當，把房子抵押給典當行，當天就可以拿到錢，但的不好就是利率太高，年利率會達到47%-50%，一般人受不了。如果借了100萬元，年利率可能要達到50萬元。

銀行還款方式

　　等額本息：即大家平常所說的月供，每個月本金和利息加起來相等，比如貸20年，每個月還2000或3000元。這個還款法較適合于剛剛步入社會，工作了三到五年，購套房子的年輕人。

　　等額本金：即通俗講的遞減還款法，每個月還的錢逐步遞減，個月是較高的，較后一個月是較少的，每個月本金相等，但利息下降。這種還款方式適合30多歲到45周歲的人群。

　　雙周供：每半個月還一次，比如你采用等額本息的方式，每個月還3000元，如果換成雙周供的話，每半個月還1500元。優(yōu)勢是在同樣的額度、相同的貸款年限基礎上，雙周供比等額本息還的利息要少得多。這種方式比較適合有很好的現(xiàn)金流的中高端人群。

　　自由還款：這種方式只存在公積金貸款中，商業(yè)銀行目前還不提供，即每個月還款金額不低于較低還款額，如果貸40萬元、20年公積金，每個月只要不低于800元，隨便怎么還都可以。這是較自由的一種還款方式，可以完全根據(jù)自己家庭經(jīng)濟狀況的變化隨時調整。

怎樣申請房貸

　　種是直接和金融機構打交道，國內(nèi)目前只有銀行可以放貸，這種方式銀行稱直客式，直接面對客人的方式。好處是可以直接了解所選定的這家銀行的產(chǎn)品，不好之處在于你必須是個專業(yè)人士，或者要自己花上很多工夫去選擇某家銀行。如果你不是專業(yè)人士，對產(chǎn)品不了解就很有可能是個弱者。比如你面對銀行的時候，它可能會極力推薦自己產(chǎn)品的好處，但是它很少會把自己不好的地方主動告訴你。另外一個弊端是，你申請一筆貸款，從準備資料到較后拿到貸款的全過程，要經(jīng)過很多程序，準備很多資料，對于一個非專業(yè)人士是很費勁的。

　　是間客式，一個銀行會和專業(yè)機構合作，客戶可以找到這些合作機構去做。這種方式的不足之處是，客戶面對銀行認可的合作機構時，要花出直客式多一點的錢，因為畢竟它會幫你做一些事情。好處在于，你可以了解多家銀行的產(chǎn)品，它會幫你選擇可能更適合你的產(chǎn)品。從整個提交資料到較后拿到貸款，這家機構都會介入，對于一個非專業(yè)客戶或者是沒有時間的客戶來說很便捷。

怎樣管理房貸

　　如果你已經(jīng)申請了貸款，但又想換一個還款方式，怎么辦呢？現(xiàn)在有個方式叫同名轉按揭，允許貸款人的貸款在不同的銀行間跳來跳去，可以跳到不同的銀行去。比如你原來是等額本金，你覺得這種方式不太好，想換成雙周供，原來的銀行又沒有這種方式，你就可以換一家有雙周供方式的銀行，從而換成此種還款方式。無論你是想管理自己的貸款方案，使其更合適，還是出于融資目的，都可以用轉按揭的方式，實現(xiàn)較好的組合。

　　還有一種情況，現(xiàn)在夫妻之間的財產(chǎn)分得越來越清楚了，不像傳統(tǒng)上夫妻財產(chǎn)共有。原來的房產(chǎn)可能寫丈夫的名字，妻子也無所謂，但是現(xiàn)在不行了，妻子要求房產(chǎn)寫自己的名字。怎么辦呢？可以通過同名轉按揭的方式，把丈夫的房產(chǎn)證拿到房管局花5塊錢更換成妻子的名字，同時把丈夫的貸款變更到妻子的名下，不要過戶，過戶要交1.5%的契稅和營業(yè)稅，作個同名轉按揭，換個銀行，通過這種方式就可以實現(xiàn)夫妻之間對財產(chǎn)公證的目的。

責任編輯：小平

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