個人情況

　　公積金繳存狀況：溫女士目前單位還沒有住房公積金。

　　資產(chǎn)狀況：現(xiàn)有存款10萬元，無任何投資項目。

　　收支狀況：家庭稅后月收入6000元，家庭月支出約為1000元。

　　溫女士一家居住在寬城區(qū)一套80平方米的住宅中，房子產(chǎn)權(quán)是2003年的。由于孩子半年后要去二道區(qū)上學(xué)，因此，她想在那個區(qū)域附近購個小戶型房子居住。她不知道應(yīng)該把現(xiàn)在的房子抵押出去辦理抵押貸款付頭付款，然后再貸款購現(xiàn)在這套房子好，還是將現(xiàn)在的房子租出去，以租還貸好。小戶型的總價大概在35萬左右。本期，欄目邀請到中行理財師李佳音為溫女士制定了一套理財方案。

　　理財分析

　　一、通過簡單計算，我們可以看出溫女士打算以租養(yǎng)貸的方式并不可取。目前商業(yè)銀行已經(jīng)提高商業(yè)貸款頭付比例至40%，那么溫女士打算購購的小戶型頭付款則約為14萬元，而溫女士家庭財產(chǎn)只有10萬元，半年后資產(chǎn)為100000+（6000-1000）×6=130000元。不足以支付頭付款項，更難以支付新房裝修款，所以目前溫女士并不具備以租養(yǎng)貸的前提。

　　把現(xiàn)有住房抵押給銀行，貸出款項付頭付的話，假設(shè)溫女士原有住宅小區(qū)的均價為3500元/平，則原住宅市場價格為28萬元，由于產(chǎn)權(quán)是2003年的，根據(jù)評估公司評估，減去手續(xù)費用等，則可做抵押貸款，貸款額度可達到15萬元左右。住房抵押貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上會有上浮，上浮的幅度在10%至50%之間，各家銀行不一樣，假設(shè)上浮30%，則按照年利率5.76%的1.3倍乘以15萬元計算。

　　根據(jù)溫女士家庭貸款額度需要，如果貸款金額為10萬元，貸款期限5年，貸款利率7.488%，則月還款額為2000元。那么，溫女士現(xiàn)有資產(chǎn)為20萬，則新房頭付款項為20萬元，貸款金額為15萬元，由于溫女士家庭月收入約為6000元，住房抵押貸款已需還款2000元，那么根據(jù)商業(yè)住房貸款要求，新房月還款額不得高于1000元，經(jīng)過測算，需要貸款20年，月還款額為900元。

　　再來看一下溫女士目前的每月結(jié)余為6000-1000-2000-900=2100元，假設(shè)半年后入住新房，可利用結(jié)余1.26萬元用做新房的簡單裝修。

　　二、新房入住后可將舊房出租，以租養(yǎng)貸，假設(shè)月租金為1000元，則每月結(jié)余為2100+1000=3100元，年結(jié)余3100×12=3.72萬。由于溫女士家庭現(xiàn)有兩套房子要還貸，則溫女士及其愛人必須要保證有穩(wěn)定的收入，否則家庭將面臨很大的風(fēng)險。這就需要溫女士夫妻二人做保險規(guī)劃，當(dāng)作為家庭的主要收入來源發(fā)生意外或不幸時，可以有一份賠償用來抵御還貸風(fēng)險。所以建議溫女士夫婦二人配置銀行期繳保險產(chǎn)品，同時附加重疾保險。（每年每人期繳5000元，二人合計交1萬元，共交3年，保障10年，10年后返還本金及收益。）這種銀保產(chǎn)品在保障重大疾病及意外發(fā)生的同時，還有較高的收益率，特別適合為家庭的主要收入來源者配置。

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