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民企接手央企退地受限 專(zhuān)家稱(chēng)可能導(dǎo)致土地壟斷

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 585 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院較新報(bào)告顯示,截至目前,涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的78家央企中在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的僅有7家,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓還沒(méi)有形成態(tài)勢(shì),體量較小,退出進(jìn)程緩慢。

僅7央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)

據(jù)統(tǒng)計(jì),截至目前,涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的78家央企中在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的僅有7家,分別是中國(guó)航天科工集團(tuán)的北京金中都置業(yè)公司、中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)的北京新潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中石化集團(tuán)的珠海市華瑞物業(yè)建設(shè)有限公司、中國(guó)輕工集團(tuán)的中輕聯(lián)合公司、招商局集團(tuán)的北京恒世華融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、哈電集團(tuán)的哈爾濱哈電地產(chǎn)置業(yè)股份有限公司以及哈爾濱東力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、中石油集團(tuán)的北京都市圣景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

該報(bào)告指出,按照以往經(jīng)驗(yàn),央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓有3種形式,包括:通過(guò)內(nèi)部協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)裳肫笞孕刑幹茫谎肫笾g進(jìn)行股權(quán)調(diào)整,但需國(guó)資委批準(zhǔn);凡是要進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)處置的,產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)將承擔(dān)主要責(zé)任。其中,前兩種方式均為央企內(nèi)部交易,對(duì)多數(shù)企業(yè)參考意義不大,而公開(kāi)市場(chǎng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓進(jìn)展緩慢。

報(bào)告分析指出,上述央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)€沒(méi)有形成態(tài)勢(shì),體量較小,退出進(jìn)程緩慢。報(bào)告稱(chēng),要使非主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企真正退出房地產(chǎn)領(lǐng)域,除了國(guó)資委的表態(tài)之外,還應(yīng)有更高層次的政策出臺(tái)。

遭遇新政購(gòu)家不肯接手

“單從產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)來(lái)看,公司股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜,個(gè)別項(xiàng)目資不抵債,在建工程的轉(zhuǎn)讓方式、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的界定及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格過(guò)高等因素將成為阻礙轉(zhuǎn)讓的多重因素,也是造成央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)程緩慢的重要原因?!眻?bào)告說(shuō)。

為什么78家央企“退出門(mén)”一直“猶豫不決”?房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家謝逸楓認(rèn)為,78家央企手中,除了已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外,還握有大量的土地儲(chǔ)備和高地價(jià)高樓面價(jià)的“地王”。如果全部退出,究竟誰(shuí)來(lái)接手將成問(wèn)題。此外,政府收回是再拿到市場(chǎng)上拍賣(mài),還是由具有開(kāi)發(fā)資格的央企和國(guó)企開(kāi)發(fā),都需要細(xì)則來(lái)支持。

據(jù)悉,在央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的3種形式中,基本上對(duì)退出限制比較多。例如通過(guò)內(nèi)部協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)裳肫笞孕刑幹茫捎谏婕暗嚼鎲?wèn)題,一般是很難達(dá)成協(xié)議,誰(shuí)都不愿意把到手的土地和既得利益放棄。又如央企之間進(jìn)行股權(quán)調(diào)整,但需要國(guó)資委批準(zhǔn)。這個(gè)就更加的復(fù)雜,因?yàn)樯婕暗降睦娣接衷黾右粋€(gè)國(guó)資委。而凡是要進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)處置的,產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)將承擔(dān)主要責(zé)任。這就是接手拿地的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不同或者隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。前兩種方式均為央企內(nèi)部交易,對(duì)多數(shù)企業(yè)參考意義不大,而公開(kāi)市場(chǎng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓進(jìn)展緩慢,主要是存在不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)因素。

滿堂紅研究部高端主任肖文曉也認(rèn)為,央企退出之前要理清很多的利益關(guān)系,這個(gè)過(guò)程需要時(shí)間。而目前樓市恰逢調(diào)控,開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)兼并、收購(gòu)等擴(kuò)張行為非常謹(jǐn)慎,也給央企的退出帶來(lái)了接盤(pán)的麻煩。

民企或只能“望地興嘆”

報(bào)告還表示,從總體看,地產(chǎn)央企整合限制部分資金流入地產(chǎn)行業(yè),短期內(nèi)有利于促使樓市,特別是土地市場(chǎng)的適當(dāng)降溫。但長(zhǎng)期來(lái)看,央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合還有很長(zhǎng)的路要走。對(duì)于以地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企而言,恰恰是進(jìn)一步做強(qiáng)做大的機(jī)遇。對(duì)一些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)而言,也是較好的投資機(jī)會(huì)。

但地產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為,如果78家央企全部退出地產(chǎn)業(yè)務(wù),會(huì)是中國(guó)樓市一大地震。而由于條件的限制,民企或許只能“望地興嘆”。謝逸楓認(rèn)為,對(duì)民企和其他國(guó)企來(lái)說(shuō),78家央企退出可以有機(jī)會(huì)獲得更多的土地儲(chǔ)備,但是,國(guó)資委對(duì)央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的形式,完全限制了有的民企和國(guó)企,先進(jìn)有希望的就是剩余具有開(kāi)發(fā)資格的央企,其他房企根本就無(wú)接地的條件,唯有“望地興嘆”。如果土地再次集中在少部分央企手中,還會(huì)形成土地壟斷的局面,導(dǎo)致地價(jià)繼續(xù)上漲,較后推高房?jī)r(jià)。而受到宏觀政策的調(diào)控,還極有可能導(dǎo)致土地空置的現(xiàn)象發(fā)生。

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