作為中國(guó)房地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬科，000002）始終是房地產(chǎn)調(diào)控聲中輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（“新國(guó)十條”）之后的百日間，萬科的銷售均價(jià)經(jīng)歷了從“降價(jià)”到“上漲”的“過山車”。

與此同時(shí)，萬科的房子繼續(xù)熱賣。兩相對(duì)比，投資者備感困惑。

早報(bào)記者從接近萬科董事會(huì)的內(nèi)部人士處獲悉，“4·17”樓市新政發(fā)布后萬科在房?jī)r(jià)并無明顯下調(diào)情況下得以持續(xù)熱銷，原因主要有三點(diǎn)：其一，在數(shù)量上，房地產(chǎn)市場(chǎng)在二季度仍處于供給不足，而萬科的庫存水平偏低。其二，在結(jié)構(gòu)上，受頭次置業(yè)購房者青睞的小戶型在市場(chǎng)上供應(yīng)比例較低，而萬科的小戶型供應(yīng)比例在60%左右，具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第三，在資金鏈上，萬科年內(nèi)銷售回款能滿足資金流需要，資金面較為寬裕。

被夸大的萬科“降價(jià)”

從萬科公布的5、6月已售房屋均價(jià)來看，萬科似乎在“降價(jià)”促銷。

公告顯示，萬科5月銷售均價(jià)10900元/平方米，環(huán)比（比上月）下降11.7%；6月銷售均價(jià)10233元/平方米，環(huán)比跌5.9%，較1月份下跌了15%。

這些數(shù)據(jù)讓分析師和媒體連篇累牘喊出“萬科已全國(guó)性降價(jià)”，但萬科從未公開承認(rèn)。

時(shí)點(diǎn)來到7月。公告顯示，當(dāng)月萬科銷售均價(jià)11135元/平方米，環(huán)比漲8.8%。面對(duì)“漲價(jià)”，卻鮮有分析人士批評(píng)萬科在調(diào)控之際“逆勢(shì)而動(dòng)”。

萬科人士稱，5、6月銷售均價(jià)的下降，直接原因是可售資源中低價(jià)格的房源銷售速度更快，但從可比房源來說，并沒有一個(gè)明顯的價(jià)格下調(diào)。間接原因則是，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨供給不足的情況，萬科在5、6月份同樣面臨庫存偏低的局面。

一方面，雖然5、6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交下降，購房需求受政策影響大幅降低，但是市場(chǎng)仍沒有變成供過于求的局面，因此房?jī)r(jià)沒有明顯下降。

另一方面，在“4·17”政策出臺(tái)后，萬科從5月開始處于一個(gè)存貨偏低的局面，按照其1月至4月的銷售速度，只有不到2個(gè)月的銷售庫存。

早報(bào)記者從另一家房地產(chǎn)巨頭金地集團(tuán)的一位高層人士處了解到了開發(fā)商對(duì)庫存水平的態(tài)度。該人士介紹，作為開發(fā)商，不希望存貨所剩無幾，出現(xiàn)無房可賣的情況，這將無法保證公司經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性以及團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性；反過來，也不希望存貨過多，導(dǎo)致銷售時(shí)面對(duì)存貨壓力而在銷售上采取更為激進(jìn)的做法。

“小戶型較多能占比60%”

7月下旬，近7000名購房者參加了萬科北京一郊區(qū)項(xiàng)目的搖號(hào)活動(dòng)，該項(xiàng)目可售房源不足900套，開盤兩日，便告售罄。

有分析人士指出，這不僅受益于萬科“被降價(jià)”報(bào)道帶來的促銷效果，關(guān)鍵還是該項(xiàng)目主力戶型為80-90平方米的小兩居、小三居。

萬科人士稱，萬科以小戶型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受政策調(diào)控影響較小，同時(shí)也符合目前頭次購房人群的主流需要，在市場(chǎng)上占有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

一方面，數(shù)據(jù)顯示，自“4·17”調(diào)控政策以來，萬科4、5、6月份三個(gè)月的銷售房源中，小戶型占比均高于調(diào)控前水平，穩(wěn)定在59%以上。

由于頭次購房者不受調(diào)控政策的影響，在4、5、6月的萬科購房客戶中，頭次購房者的比例均超過30%，投資性客戶明顯下降。

據(jù)了解，萬科對(duì)所有的客戶都進(jìn)行過資料備案，并進(jìn)行購房性質(zhì)的分類，其中對(duì)于次購房的人群定義為改善需求。

另一方面，萬科人士透露，目前市場(chǎng)上小戶型比例仍偏少，截至6月，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售套數(shù)中，小戶型占比大概略高于30%。

萬科人士分析，盡管萬科的小戶型銷售比例很高，但進(jìn)一步大幅上升的可能性不大。從套數(shù)上來講，較多60%的比例是小戶型。未來小戶型銷售套數(shù)進(jìn)一步明顯增加的比例不會(huì)很大。

“銷售回款能保證現(xiàn)金流”

萬科人士稱，今年銷售回款將能支持現(xiàn)金流的需要，資金面較為寬裕。

其中，在支出方面，全年工程支出約300億元；去年年末有160億元土地款項(xiàng)需要支付，今年上半年約有120億元新增土地款項(xiàng)。

收入方面，萬科希望今年超過2009年的銷售規(guī)模，再加上年初230億元的現(xiàn)金，預(yù)計(jì)全年凈負(fù)債率還會(huì)進(jìn)一步降低。

萬科人士稱，今年855萬平方米的開工面積目標(biāo)目前不會(huì)調(diào)整。該目標(biāo)雖然較2009年增加了50%，但仍是一個(gè)較為審慎的目標(biāo)。

經(jīng)歷了2009年的市場(chǎng)環(huán)境，今年年初萬科內(nèi)部曾考慮將新開工面積定位為1000萬平方米，但考慮到即使沒有嚴(yán)厲的調(diào)控政策，2010年整個(gè)市場(chǎng)銷售的規(guī)模會(huì)較2009年下降，萬科較終將今年新開工計(jì)劃定為855萬平方米。

萬科人士稱，今年竣工資源基本上均可提供預(yù)售，達(dá)到預(yù)售條件的，盡快推出銷售；并將依據(jù)不同城市不同銷售情況，靈活定價(jià)。

萬科人士稱，“相信在未來環(huán)境的調(diào)整中，萬科的市場(chǎng)表現(xiàn)能夠更好，因?yàn)槿f科產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受政策調(diào)控的影響較小。未來根據(jù)不同城市、不同項(xiàng)目的情況，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上還將進(jìn)一步增加小戶型比例?！?p>

“下半年必然調(diào)價(jià)”

萬科人士指出，2010年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)供過于求的情況。從未來市場(chǎng)環(huán)境來看，價(jià)格調(diào)整是必然的結(jié)果。同時(shí)，萬科不會(huì)有一個(gè)統(tǒng)一的銷售和定價(jià)策略，但是在不同城市、不同項(xiàng)目上會(huì)采取更加靈活的定價(jià)。

銀河證券分析師丁文認(rèn)為，2008年的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，導(dǎo)致商品房單月新開工面積連續(xù)11個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，直至2009年6月才轉(zhuǎn)負(fù)為正。而商品房累計(jì)的新開工面積到2009年10月才實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)?？紤]到需要9到12個(gè)月的建設(shè)期，因此，在2010年的三季度，商品房的供應(yīng)將會(huì)增長(zhǎng)。

萬科人士表示，去年四季度新開工面積增加明顯，這些資源需要經(jīng)過一段時(shí)間的建設(shè)才能變成可售資源。

王石在8月初的一次公開演講中也表示，今年房地產(chǎn)企業(yè)推盤時(shí)間大多集中在9、10、11月份。隨著房源大量增加，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)還一直堅(jiān)挺下去是不現(xiàn)實(shí)的，“熱點(diǎn)城市肯定有回調(diào)空間”，“開發(fā)商死守房?jī)r(jià)是在與政策對(duì)賭?！?p>(作者：羅晟)