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淺談集體土地農(nóng)村房屋的拆遷評估

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 911 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》“拆遷房屋的補償方式,可實行貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,并根據(jù)被拆遷房屋的地段、區(qū)域、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定”的規(guī)定,各省市制定了相應的法規(guī)、文件和具體實施細則,這對城市房屋拆遷來說有了評估依據(jù)和規(guī)范,而相對于集體土地的農(nóng)村房屋拆遷,可依據(jù)的有關(guān)法規(guī)及行政文件就相對較少。筆者在浙江上虞的曹娥江江堤公路拆遷和寧波大榭島杭州鋼鐵聯(lián)合企業(yè)搬遷工程評估中碰到以下問題:

一、無產(chǎn)權(quán)證問題

集體土地上的農(nóng)村房屋大部分都未發(fā)房屋所有權(quán)證,這會出現(xiàn)以下幾個問題:1、建成年份問題,由于缺少房產(chǎn)證也無建房資料,在評估時被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報建成年份,極少會如實相告,在評估房屋成新時會出現(xiàn)偏差(城市房屋評估一般10年為一個成色,再根據(jù)使用人對房屋的保養(yǎng)狀況適當修正);2、用途問題,評估時會碰到有些被拆遷人是半工半農(nóng)產(chǎn),一些農(nóng)產(chǎn)利用道地或院子搭建一些簡易丁棚,用材各異,有些是鋼管,成型鋼鐵皮;有些是鋼管角鐵石棉瓦,有些更差,面積從十幾個平方米至一、二百平方米不等,內(nèi)置一些加下機械,被拆遷人往往要求按非住宅評估,這也會使評估結(jié)果發(fā)生偏差;3、結(jié)構(gòu)問題,一種是主體結(jié)構(gòu)為磚混而非承重部位的地面、墻面、屋面為木結(jié)構(gòu);另一種下部為混合結(jié)構(gòu)上部為木結(jié)構(gòu),評估時簡單地用磚混或磚木結(jié)構(gòu)來評都會使結(jié)果發(fā)生偏差4、其他問題,在評估時還會碰到諸如層高不同,有無圈梁、底層有無架空等等,如果不把下作做細,評估結(jié)果都會發(fā)生偏差。

二、突擊建房問題

在評估過程中還會碰到被拆遷人突擊建房問題,一種是用新料,另一種是部分為舊料部分為新料建造的房屋,如簡單地按建造時的年份進行評估也會發(fā)生偏差。

三、突擊裝修、搶種補種問題

筆者在寧波大榭調(diào)研時看到被拆遷人的房屋90%以上用馬賽克對外墻貼飾,也有用5CM×l5CM條磚對外墻貼飾,室內(nèi)用涂料進行粉刷,這樣做內(nèi)、外裝修其主要目的是給評估人員一種“良好的印象”,給房屋評個高分;有些被拆遷人為了限度地得到補償,在耕地里搶種、補種一些賠償值較高的花木、果樹等植物,你今天評他明天移,防不勝防。

解決方法:

1、建成年份問題,由于被拆遷人對房屋內(nèi)外墻進行貼飾和粉刷,又沒有產(chǎn)權(quán)證或相關(guān)資料記載,在評估時評估人員除詢問相關(guān)人員外還需爬上屋頂看瓦片、平臺天溝的新舊程度,以排除內(nèi)外裝飾給房屋評估成新帶來的偏差,另外在正式出報告前打印一份被拆遷人名單,上列被拆遷人的房屋結(jié)構(gòu)、重置價、成新率內(nèi)容,召集村長、書記及群眾代表進行預審,排除評估中偏高偏低現(xiàn)象,以求對房屋有一個正確的估價。

2、用途問題,對那些利用房屋、鋼棚、瓦棚做車間、加工場地的問題,在現(xiàn)場先記錄在案,向有關(guān)部門反映并協(xié)助有關(guān)部門制定行政規(guī)章,以求在本地區(qū)的拆遷評估有據(jù)可依。

3、結(jié)構(gòu)問題,在評估時碰到主體結(jié)構(gòu)而非承重部位為木結(jié)構(gòu)或簡易結(jié)構(gòu)時,可采取房屋重置價分項進行評估,或套用重置價,然后減去某一項的價(高或低),減去的這項重新套人重置價中分項價。在估價中一般看主體結(jié)構(gòu)所占比例,相應套入該檔結(jié)構(gòu)價,然后按上述操作。對橫豎各半的兩種結(jié)構(gòu)可采取分開估價,再合二為一作為該房屋評估價。

4、其他問題,在估價中會遇到被拆遷房屋層高不一樣,如相差不大(一般在10CM以內(nèi))或許拆遷戶會默認評估值,如果層高相差30—80CM,那情況就不一樣了。從理論上講層高不一樣造價就不一樣,筆者在寧波大榭評估時,按當?shù)匚募?,層高每增?OCM就按該結(jié)構(gòu)價增加1%,(具體計算公式為:結(jié)構(gòu)價×(1± 0.00%)×成新×建筑面積。說明:1為文件規(guī)定標準層高,±0.00%為超過或低于標準)。大梁、圈梁及底層架空層問題套用重置價分項結(jié)構(gòu)價,如平套結(jié)構(gòu)價,那么高出結(jié)構(gòu)價部分的操作按“3、結(jié)構(gòu)問題”中所列進行操作。

5、突擊建房問題,該問題在城市房屋拆遷中只要憑產(chǎn)權(quán)證就很簡單,而在農(nóng)村就不能簡單理解為違章建筑或臨時建筑。解決此類問題要依據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)部門對村民居住房屋的標準和超標準后怎樣處理的文件,估價人員按實情記錄評估,對超標應由有關(guān)行政部門處理。

6、搶種、補種問題,在寧波大榭的評估,花木不由評估人員估價;而在上虞是要求估價人員現(xiàn)場清點估價,解決此類問題較好的辦法是出一些勞務費,請村里的有關(guān)人員一起現(xiàn)場清點,在清單上請村有關(guān)人簽字,這樣做會收到事半功倍的效果?!    ?作者:陳樹福)


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