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淺談集體土地農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 925 次
一、無(wú)產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題
集體土地上的農(nóng)村房屋大部分都未發(fā)房屋所有權(quán)證,這會(huì)出現(xiàn)以下幾個(gè)問(wèn)題:1、建成年份問(wèn)題,由于缺少房產(chǎn)證也無(wú)建房資料,在評(píng)估時(shí)被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報(bào)建成年份,極少會(huì)如實(shí)相告,在評(píng)估房屋成新時(shí)會(huì)出現(xiàn)偏差(城市房屋評(píng)估一般10年為一個(gè)成色,再根據(jù)使用人對(duì)房屋的保養(yǎng)狀況適當(dāng)修正);2、用途問(wèn)題,評(píng)估時(shí)會(huì)碰到有些被拆遷人是半工半農(nóng)產(chǎn),一些農(nóng)產(chǎn)利用道地或院子搭建一些簡(jiǎn)易丁棚,用材各異,有些是鋼管,成型鋼鐵皮;有些是鋼管角鐵石棉瓦,有些更差,面積從十幾個(gè)平方米至一、二百平方米不等,內(nèi)置一些加下機(jī)械,被拆遷人往往要求按非住宅評(píng)估,這也會(huì)使評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏差;3、結(jié)構(gòu)問(wèn)題,一種是主體結(jié)構(gòu)為磚混而非承重部位的地面、墻面、屋面為木結(jié)構(gòu);另一種下部為混合結(jié)構(gòu)上部為木結(jié)構(gòu),評(píng)估時(shí)簡(jiǎn)單地用磚混或磚木結(jié)構(gòu)來(lái)評(píng)都會(huì)使結(jié)果發(fā)生偏差4、其他問(wèn)題,在評(píng)估時(shí)還會(huì)碰到諸如層高不同,有無(wú)圈梁、底層有無(wú)架空等等,如果不把下作做細(xì),評(píng)估結(jié)果都會(huì)發(fā)生偏差。
二、突擊建房問(wèn)題
在評(píng)估過(guò)程中還會(huì)碰到被拆遷人突擊建房問(wèn)題,一種是用新料,另一種是部分為舊料部分為新料建造的房屋,如簡(jiǎn)單地按建造時(shí)的年份進(jìn)行評(píng)估也會(huì)發(fā)生偏差。
三、突擊裝修、搶種補(bǔ)種問(wèn)題
筆者在寧波大榭調(diào)研時(shí)看到被拆遷人的房屋90%以上用馬賽克對(duì)外墻貼飾,也有用5CM×l5CM條磚對(duì)外墻貼飾,室內(nèi)用涂料進(jìn)行粉刷,這樣做內(nèi)、外裝修其主要目的是給評(píng)估人員一種“良好的印象”,給房屋評(píng)個(gè)高分;有些被拆遷人為了限度地得到補(bǔ)償,在耕地里搶種、補(bǔ)種一些賠償值較高的花木、果樹(shù)等植物,你今天評(píng)他明天移,防不勝防。
解決方法:
1、建成年份問(wèn)題,由于被拆遷人對(duì)房屋內(nèi)外墻進(jìn)行貼飾和粉刷,又沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證或相關(guān)資料記載,在評(píng)估時(shí)評(píng)估人員除詢問(wèn)相關(guān)人員外還需爬上屋頂看瓦片、平臺(tái)天溝的新舊程度,以排除內(nèi)外裝飾給房屋評(píng)估成新帶來(lái)的偏差,另外在正式出報(bào)告前打印一份被拆遷人名單,上列被拆遷人的房屋結(jié)構(gòu)、重置價(jià)、成新率內(nèi)容,召集村長(zhǎng)、書(shū)記及群眾代表進(jìn)行預(yù)審,排除評(píng)估中偏高偏低現(xiàn)象,以求對(duì)房屋有一個(gè)正確的估價(jià)。
2、用途問(wèn)題,對(duì)那些利用房屋、鋼棚、瓦棚做車間、加工場(chǎng)地的問(wèn)題,在現(xiàn)場(chǎng)先記錄在案,向有關(guān)部門(mén)反映并協(xié)助有關(guān)部門(mén)制定行政規(guī)章,以求在本地區(qū)的拆遷評(píng)估有據(jù)可依。
3、結(jié)構(gòu)問(wèn)題,在評(píng)估時(shí)碰到主體結(jié)構(gòu)而非承重部位為木結(jié)構(gòu)或簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)時(shí),可采取房屋重置價(jià)分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估,或套用重置價(jià),然后減去某一項(xiàng)的價(jià)(高或低),減去的這項(xiàng)重新套人重置價(jià)中分項(xiàng)價(jià)。在估價(jià)中一般看主體結(jié)構(gòu)所占比例,相應(yīng)套入該檔結(jié)構(gòu)價(jià),然后按上述操作。對(duì)橫豎各半的兩種結(jié)構(gòu)可采取分開(kāi)估價(jià),再合二為一作為該房屋評(píng)估價(jià)。
4、其他問(wèn)題,在估價(jià)中會(huì)遇到被拆遷房屋層高不一樣,如相差不大(一般在10CM以內(nèi))或許拆遷戶會(huì)默認(rèn)評(píng)估值,如果層高相差30—80CM,那情況就不一樣了。從理論上講層高不一樣造價(jià)就不一樣,筆者在寧波大榭評(píng)估時(shí),按當(dāng)?shù)匚募?,層高每增?OCM就按該結(jié)構(gòu)價(jià)增加1%,(具體計(jì)算公式為:結(jié)構(gòu)價(jià)×(1± 0.00%)×成新×建筑面積。說(shuō)明:1為文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)層高,±0.00%為超過(guò)或低于標(biāo)準(zhǔn))。大梁、圈梁及底層架空層問(wèn)題套用重置價(jià)分項(xiàng)結(jié)構(gòu)價(jià),如平套結(jié)構(gòu)價(jià),那么高出結(jié)構(gòu)價(jià)部分的操作按“3、結(jié)構(gòu)問(wèn)題”中所列進(jìn)行操作。
5、突擊建房問(wèn)題,該問(wèn)題在城市房屋拆遷中只要憑產(chǎn)權(quán)證就很簡(jiǎn)單,而在農(nóng)村就不能簡(jiǎn)單理解為違章建筑或臨時(shí)建筑。解決此類問(wèn)題要依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)對(duì)村民居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)和超標(biāo)準(zhǔn)后怎樣處理的文件,估價(jià)人員按實(shí)情記錄評(píng)估,對(duì)超標(biāo)應(yīng)由有關(guān)行政部門(mén)處理。
6、搶種、補(bǔ)種問(wèn)題,在寧波大榭的評(píng)估,花木不由評(píng)估人員估價(jià);而在上虞是要求估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)估價(jià),解決此類問(wèn)題較好的辦法是出一些勞務(wù)費(fèi),請(qǐng)村里的有關(guān)人員一起現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn),在清單上請(qǐng)村有關(guān)人簽字,這樣做會(huì)收到事半功倍的效果?! ?作者:陳樹(shù)福)
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