不少消費(fèi)者在出售物業(yè)時(shí)都面臨著怎樣給自己的物業(yè)開(kāi)價(jià)的難題，漫天要價(jià)可能得不償失，售價(jià)太低明顯吃虧，根據(jù)市場(chǎng)行情定價(jià)，又發(fā)現(xiàn)其實(shí)不同物業(yè)差價(jià)很大。據(jù)合富置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，市場(chǎng)環(huán)境是比較復(fù)雜多變的，很多業(yè)主在無(wú)法準(zhǔn)確把握市場(chǎng)價(jià)格的情況下，可能都會(huì)存在別人賣多少錢，我也叫價(jià)多少錢，甚至是賣得越高越好。因此專家建議，廣大業(yè)主日?？赏ㄟ^(guò)一些報(bào)紙、刊物的樓市分析認(rèn)知一些物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)，加上通過(guò)向大型中介公司進(jìn)行定期咨詢，令自己心中有數(shù)。

據(jù)了解，近期合富置業(yè)推出的為業(yè)主免費(fèi)上門的物業(yè)評(píng)估服務(wù)，不但是由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員先實(shí)地考察評(píng)估，同時(shí)會(huì)將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)情況和背景等記錄在案，結(jié)合市場(chǎng)狀況來(lái)綜合評(píng)定出適合的物業(yè)價(jià)格，如實(shí)反映該套物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，其評(píng)估過(guò)程有不少要點(diǎn)可為業(yè)主參考。

靈活把握板塊的均價(jià)水平

小劉在幾年前購(gòu)置了海珠區(qū)寶崗大道某商品房一套低層單位自住，該套95平方米的西向單位，小劉當(dāng)時(shí)花了很多心思和搞了豪華裝修。小劉近期在天河購(gòu)了一套新房，在朋友的慫恿下他到中介行開(kāi)出了53萬(wàn)元的實(shí)價(jià)出售。按照實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格，該樓盤單位的均價(jià)約在4500~5000元/m2的水平，曾經(jīng)有幾位購(gòu)家也看中了該套單位，但一聽(tīng)到53萬(wàn)元的開(kāi)價(jià)就放棄了。放盤一個(gè)多月杳無(wú)音信，小劉向中介人員提出了疑問(wèn)。而中介人員分析認(rèn)為，該樓盤的地理位置較佳，交通便利，樓層適中且三個(gè)房都方正實(shí)用，并且是標(biāo)準(zhǔn)的廳出陽(yáng)臺(tái)。不足的地方是由于物業(yè)正西向，雖光線充足但室內(nèi)溫度很高，正對(duì)馬路噪音較大等等。同時(shí)，中介人員對(duì)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估后，也建議業(yè)主把售價(jià)定在45~48萬(wàn)元左右比較合適，結(jié)果很快便順利成交了。

廣州幾大區(qū)域樓市的發(fā)展歷程不盡相同，各區(qū)內(nèi)每一個(gè)板塊的二手樓市場(chǎng)發(fā)展情況都有較大的差別，但它們都有一個(gè)共同點(diǎn)，就是大至區(qū)域，小到板塊都各自有一個(gè)大概的均價(jià)水平，如天河區(qū)今年以來(lái)的成交均價(jià)是5400元/m2左右，而荔灣區(qū)芳村地段的成交均價(jià)目前在3654元/m2。另外，同一區(qū)內(nèi)不同的板塊可能均價(jià)水平也會(huì)有較大的落差，如海珠區(qū)江景豪宅集中的濱江東板塊，二手均價(jià)6230元/m2,而新興居住板塊南洲路的二手均價(jià)僅在3000元/m2左右。專家建議可以通過(guò)咨詢專業(yè)中介人士，了解市場(chǎng)價(jià)格作為參考，進(jìn)行物業(yè)的自我評(píng)估。

地段相同細(xì)節(jié)不同價(jià)格迥異

李女士近日請(qǐng)中介公司對(duì)自己在東山的一套物業(yè)作價(jià)值評(píng)估，評(píng)估均價(jià)為5100元/m2。李女士表示，朋友在附近的一套25平方米房子也能以5500元/m2出售，為何她的物業(yè)會(huì)低了400元/m2。

據(jù)介紹，無(wú)論是商用物業(yè)還是住宅物業(yè)，都非常講究具體的地理位置，這不單單是宏觀地指出天河北、濱江東是熱門路段，而是把細(xì)節(jié)延伸。如住宅位處馬路面還是在內(nèi)街小巷里，還有該路段超市、菜市場(chǎng)、銀行、醫(yī)院和名校等配套是否齊全。所以，物業(yè)所處的具體位置不同，價(jià)格就有很大變化。

樓層與朝向

據(jù)介紹，在目前廣州眾多二手物業(yè)中，其實(shí)不同樓層和朝向的房子都存在一定的價(jià)格差別。像許多電梯樓都上了十多甚至二三十層，一般而言，價(jià)格的差異會(huì)在每隔8~10層左右才有一個(gè)較為明顯的分水嶺，如二樓和三樓都屬于低樓層，同類單位的價(jià)格差不會(huì)太明顯，而一些江景樓盤，高層單位擁有的美景則足以使它和二、三樓的單位每平方米可拉開(kāi)近幾百元的價(jià)格差。如果是8層以下的樓梯樓，三至五樓一般被視為較佳的樓層，部分樓層好的單位甚至可比其他單位每平方米高出幾百元。如海珠區(qū)眾多江景樓盤都是西北望江或東北望江的，而價(jià)格仍然比南向單位高出一大截。

結(jié)構(gòu)間隔

物業(yè)內(nèi)部的間隔會(huì)直接影響實(shí)用性和縮窄可改造的范圍。一般物業(yè)的實(shí)用率在八成左右是屬于比較理想的范圍，物業(yè)內(nèi)部的廳、房只要方正開(kāi)陽(yáng)，而且光線、通風(fēng)兩方面都較理想，則會(huì)贏得不少分?jǐn)?shù)。

樓齡

相同樓齡的房屋一般價(jià)格水平相若。而相同樓齡，但物業(yè)有結(jié)構(gòu)或外觀上的差異(如房屋存在外墻滲漏或保養(yǎng)不好等問(wèn)題)，或者不同樓齡的物業(yè)之間，須通過(guò)專業(yè)人士進(jìn)行一個(gè)詳細(xì)的評(píng)估，才能確定物業(yè)的折舊率，并定出物業(yè)的實(shí)際價(jià)值。較后，還會(huì)出現(xiàn)石米或馬賽克外墻的商品房，其價(jià)格比石米的房改房?jī)r(jià)格要高得多的例子，這反映了不同類型的物業(yè)，其二手售價(jià)方面仍然存在一定的影響因素。

市政利好

近年，市政規(guī)劃和環(huán)境整治已經(jīng)和樓市的發(fā)展緊密不可分，像**的貫通、會(huì)展商圈的崛起、綠墻工程的美化等等，使市容市貌發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，同時(shí)受惠的地區(qū)樓價(jià)也明顯見(jiàn)漲。市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前眾多開(kāi)始顯現(xiàn)潛力的板塊在近兩年都并不明顯，像今年赤崗地區(qū)的二手樓價(jià)普遍上漲三成，這是前幾年未曾出現(xiàn)過(guò)的情形，這也反映出市政規(guī)劃并不是一步到位的，整個(gè)大環(huán)境還是需要1~3年的時(shí)間成熟起來(lái)，結(jié)合商業(yè)氛圍、消費(fèi)水平、配套狀況和人氣聚集等多方面因素同步發(fā)展，樓價(jià)才能有很明顯的漲幅。