據(jù)朝陽(yáng)區(qū)垡頭文化休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)管委會(huì)介紹，政府規(guī)劃中，垡頭區(qū)域要用10年左右的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)功能區(qū)整體高端轉(zhuǎn)型，成為京津冀環(huán)渤海地區(qū)的商務(wù)空間載體，并打造成為北京的東南門戶形象區(qū)。在對(duì)垡頭這片漸熱土地的發(fā)展模式探討中，專家認(rèn)為，與北京衛(wèi)星城的飛地式發(fā)展不同的是，連接在東南四環(huán)的垡頭片區(qū)將以蔓延式方式發(fā)展，東南起舞。

十年實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能變身

今年的6月23日，朝陽(yáng)區(qū)對(duì)外征集環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，包括華僑城、萬(wàn)科、國(guó)奧投資、戴德梁行、清華規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等在內(nèi)的7個(gè)由規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位共同組成的聯(lián)合體參加方案征集。7月30日，環(huán)渤?？偛可虅?wù)區(qū)論壇在京舉行，垡頭這片一直偏安東南一隅的土地因環(huán)渤?？偛可虅?wù)區(qū)的定位引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注。

“北京周邊區(qū)域應(yīng)遵循蔓延式發(fā)展模式而不是飛地式發(fā)展模式，因?yàn)槲覀內(nèi)狈︼w地式發(fā)展的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和驅(qū)動(dòng)，我想垡頭區(qū)地處整個(gè)北京市東南方向這個(gè)重要發(fā)展方向，形成新的城市的優(yōu)勢(shì)是非常大的”。城市規(guī)劃專家、克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)公司華北區(qū)咨詢總經(jīng)理殷冬明如此闡述垡頭區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景和發(fā)展模式。在他看來(lái)，北京規(guī)劃的衛(wèi)星城發(fā)展，目前還都并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正的衛(wèi)星城功能，并沒(méi)有吸引更多的配套和產(chǎn)業(yè)聚集，而依舊是個(gè)睡城，但以東南四環(huán)無(wú)縫銜接在北京城的垡頭區(qū)域?qū)?shí)踐蔓延式發(fā)展，有望成為城市副。

目前，提到垡頭，大多數(shù)人都只會(huì)想到盤踞這里的“歡樂(lè)谷”。據(jù)記者了解，根據(jù)朝陽(yáng)區(qū)政府的規(guī)劃，目前的垡頭區(qū)域有了明晰的區(qū)域劃分和定位。據(jù)垡頭文化休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)管委會(huì)介紹，這片區(qū)域?qū)⒈淮蛟斐伞碍h(huán)渤?？偛可虅?wù)區(qū)”。

從地理位置上來(lái)看，垡頭區(qū)域位置優(yōu)越，**7號(hào)線通過(guò)垡頭。它是北京城與天津、河北等環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)距離較近的區(qū)域，緊鄰東南四環(huán)和京津塘高速，北接京沈高速，東接京津通道。扼守京津咽喉要道，使得這個(gè)地區(qū)有天然成為東南門戶的地理優(yōu)勢(shì)。

從區(qū)域上看，東、西、南至朝陽(yáng)區(qū)界，北至豆各莊、王四營(yíng)、十八里店鄉(xiāng)北邊界以及南磨房四環(huán)路以東部分(紫南家園和歡樂(lè)谷社區(qū))，區(qū)域面積達(dá)96.4平方公里，涉及垡頭、十八里店、小紅門、王四營(yíng)、豆各莊、黑莊戶、南磨房1街6鄉(xiāng)，45個(gè)行政村。

根據(jù)規(guī)劃，這里將以功能區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，與服務(wù)CBD功能相對(duì)接，打造“總部辦公”、“研發(fā)孵化”、“商務(wù)服務(wù)”、“文化休閑”四大功能。

產(chǎn)業(yè)整體高端轉(zhuǎn)型

走過(guò)目前我們熟悉的垡頭地區(qū)，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)配套設(shè)施多層次。目前垡頭區(qū)域主要以第三產(chǎn)業(yè)為主。北京歡樂(lè)谷幾乎人盡皆知，觀音堂文化大道2006年開(kāi)街，是中國(guó)條畫(huà)廊街。盛華汽車產(chǎn)業(yè)園為汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)，此外，區(qū)域內(nèi)的其他商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要有大洋路商業(yè)街、小紅門地區(qū)的城外誠(chéng)家居廣場(chǎng)以及可以輻射京津冀地區(qū)的燕莎奧特萊斯，而十八里店、黑莊戶集聚著物流產(chǎn)業(yè)。

對(duì)于多層次產(chǎn)業(yè)分布的現(xiàn)狀，專注垡頭功能區(qū)研究的均衡博弈研究院副研究員王昭表示，目前這一區(qū)域存在部分產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)低端的情況，但是這是環(huán)渤?？偛可虅?wù)區(qū)未來(lái)10年發(fā)展歷程中要解決的向高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。且該區(qū)域的不同地區(qū)的具體功能定位不同，如小紅門地區(qū)未來(lái)會(huì)隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)發(fā)展，大的高端商業(yè)設(shè)施主要集中在朝陽(yáng)港、十八里店地區(qū)。這一長(zhǎng)期定位會(huì)隨著基礎(chǔ)設(shè)施改造，城市化進(jìn)程逐步落實(shí)。

據(jù)規(guī)劃，“總部辦公”以建設(shè)總部辦公樓群，打造區(qū)域標(biāo)志性建筑為主，聚集環(huán)渤海區(qū)域及我國(guó)其他地區(qū)總部型企業(yè)及相關(guān)部門；“研發(fā)孵化”，規(guī)劃建設(shè)研發(fā)大廈、孵化大樓、科研綜合服務(wù)等項(xiàng)目，并吸引重大項(xiàng)目落戶，如“中國(guó)國(guó)際碳交易”等；“商務(wù)服務(wù)”，在已有的十八里店京泰物流港基礎(chǔ)上，建設(shè)“城市綜合體”，打造北京新的國(guó)際商務(wù)會(huì)展區(qū)與商務(wù)休閑區(qū)；“文化休閑”，集生態(tài)休閑、體育休閑、文化創(chuàng)意、歷史文化旅游等于一體，滿足區(qū)域高端CEO、商務(wù)人士、研發(fā)人員的娛樂(lè)、健身、休閑等消費(fèi)需求，樹(shù)立“環(huán)渤?？偛可虅?wù)區(qū)”綠色、生態(tài)、休閑、文化、環(huán)保新形象。

垡頭功能區(qū)“各有分工”

如上所述，在目前垡頭區(qū)域存在著城鄉(xiāng)接合部亟待城市化以及現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)層次不均的問(wèn)題。不過(guò)在這個(gè)面積達(dá)96.4平方公里的環(huán)渤?？偛可虅?wù)區(qū)內(nèi)，各個(gè)片區(qū)根據(jù)地區(qū)資源“各有分工”，將因地制宜發(fā)展。

垡頭文化休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，垡頭功能區(qū)包括城區(qū)、邊緣集團(tuán)、一道綠隔和二道綠隔地區(qū)四個(gè)規(guī)劃層次。根據(jù)規(guī)劃層次，垡頭形成了環(huán)渤?？偛可虅?wù)區(qū)中“一核、一帶、兩片區(qū)”的產(chǎn)業(yè)空間布局。

“一核”位于垡頭環(huán)渤海總部商務(wù)區(qū)域的部位，指總部商務(wù)辦公區(qū)，包括總部辦公及研發(fā)孵化區(qū)與高端商務(wù)服務(wù)區(qū)；環(huán)繞“一核”的是“一帶”，指文化生態(tài)休閑帶，旨在建設(shè)高品質(zhì)綠色生態(tài)休閑項(xiàng)目，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、文化、休閑、產(chǎn)業(yè)等元素互動(dòng)發(fā)展，包括南部鎮(zhèn)海寺、海棠等等公園以及蕭太后河在內(nèi)的區(qū)域，位于京沈路以北、雙橋西路以西，并沿著垡頭西路向南、向東延伸；而“兩片區(qū)”則指環(huán)渤?？偛可虅?wù)區(qū)中兩側(cè)兩個(gè)功能片區(qū)，位于“一帶”西側(cè)的是高端商貿(mào)配套區(qū)，集餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等功能于一體，東部的是生態(tài)化總部辦公拓展區(qū)，近期計(jì)劃建設(shè)成農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光旅游區(qū)，中遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)成低密度、生態(tài)化總部辦公區(qū)。

■ 規(guī)劃亮點(diǎn)

較高樓不超過(guò)200米

根據(jù)規(guī)劃部門對(duì)該功能區(qū)核心區(qū)的設(shè)計(jì)要求，未來(lái)這塊15.6平方公里的土地將會(huì)主要用于發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公、建設(shè)總部商務(wù)區(qū)以及滿足居住功能等，目前已經(jīng)確定的項(xiàng)目包括中關(guān)村(8.20,0.02,0.24%)國(guó)家資助創(chuàng)新示范區(qū)垡頭基地和北京朝陽(yáng)港。僅占25%的住宅面積，除了用作朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)、豆各莊等地農(nóng)民的安置房項(xiàng)目之外，還將為東城、原崇文兩個(gè)城區(qū)居民興建定向安置房項(xiàng)目。朝陽(yáng)區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，未來(lái)該區(qū)域的較高樓宇高度將不會(huì)超過(guò)200米，商務(wù)區(qū)的建筑將體現(xiàn)低碳理念與實(shí)用性，不會(huì)一味追求樓宇高度。

綠化面積不低于140萬(wàn)平方米

環(huán)渤?？偛可虅?wù)區(qū)的綠化面積將不低于140萬(wàn)平方米，并充分利用區(qū)域內(nèi)的蕭太后河、大柳樹(shù)溝、東南郊灌渠和通惠灌渠等4條河流，在河道兩岸設(shè)計(jì)開(kāi)敞空間，讓人們可以享受親水景觀。

M7線焦化廠附近設(shè)站

與現(xiàn)有的交通狀況相比，垡頭地區(qū)除了建有大型公交場(chǎng)站之外，規(guī)劃中的**M7線也將在焦化廠附近設(shè)立站點(diǎn)，從西客站開(kāi)始貫穿東西達(dá)到焦化廠站。同步開(kāi)發(fā)**站點(diǎn)的地面、地下建筑，增添大型商業(yè)設(shè)施。 將建工業(yè)遺址園

位于垡頭功能區(qū)的工業(yè)老廠區(qū)———北京焦化廠也將啟動(dòng)230萬(wàn)平米建筑面積的規(guī)劃建設(shè)，將保留廠區(qū)周圍50年前的煙囪等各類巨型化工設(shè)備，屆時(shí)，這座擁有50年歷史的老廠區(qū)將“變身”成為工業(yè)遺址公園。

區(qū)域平均容積率約0.4

■ 區(qū)域報(bào)告

人口狀況

目前區(qū)域人口48.2萬(wàn)人，其中，戶籍人口14.7萬(wàn)人(居民8.9萬(wàn)人，農(nóng)民5.8萬(wàn)人)，外來(lái)人口33.5萬(wàn)人。

經(jīng)濟(jì)狀況

該區(qū)域主要以第三產(chǎn)業(yè)為主，培育形成了以北京歡樂(lè)谷、觀音堂文化大道為標(biāo)志的文化休閑產(chǎn)業(yè)，以盛華汽車產(chǎn)業(yè)園為代表的汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以大洋路商業(yè)街、小紅門城外誠(chéng)、燕莎奧特萊斯為代表的商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)和十八里店、黑莊戶的物流產(chǎn)業(yè)。根據(jù)次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，垡頭功能區(qū)共有法人單位7446個(gè)，占全區(qū)的11.8%。2008年區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)總收入266.6億元，利潤(rùn)12.7億元，上交稅金7.15億元。

城市規(guī)劃情況

該區(qū)域規(guī)劃面積96.4平方公里，其中：國(guó)有土地44161畝，集體土地103051畝。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，垡頭功能區(qū)包括城區(qū)、邊緣集團(tuán)、一道綠隔和二道綠隔地區(qū)四個(gè)規(guī)劃層次。依據(jù)2006版控規(guī)，該區(qū)域規(guī)劃建設(shè)規(guī)模約4118萬(wàn)平方米，區(qū)域平均容積率約0.4。

基礎(chǔ)設(shè)施情況

區(qū)域內(nèi)有京津塘高速路、京沈高速路、京津通道、京津城際鐵路、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)等穿過(guò)，是京津冀和北京東南部重要的交通要道和樞紐。除上述高速路外，主要以城市次干路、支路和農(nóng)村道路為主，城市主干路較為缺乏。水、電、氣、熱等其它市政基礎(chǔ)設(shè)施還不齊全。

公共服務(wù)設(shè)施情況

區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有幼兒園47所，小學(xué)27所，中學(xué)7所，職高2所，大學(xué)1所。醫(yī)院主要以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)和衛(wèi)生服務(wù)站為主，現(xiàn)有三級(jí)醫(yī)院2所，二級(jí)醫(yī)院2所，一級(jí)醫(yī)院2所，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)8個(gè)，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站34個(gè)。文化、體育設(shè)施主要以鄉(xiāng)村和街道社區(qū)文體、文化廣場(chǎng)、健身園等為主。公園12個(gè)。

垡頭未來(lái)可與CBD形成聯(lián)動(dòng)

■ 專家解讀

●均衡博弈研究院副研究員 王昭

做任何一個(gè)區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，不僅要考慮這個(gè)區(qū)域自身的情況，還要考慮和它相關(guān)的它能夠輻射的任何區(qū)域的關(guān)系。我們?cè)诃h(huán)渤海區(qū)域的研究過(guò)程中是這樣考慮的，城市群的概念不是一個(gè)扁平的，應(yīng)該是一個(gè)立體的，這個(gè)城市群中不同的城市有不同的層級(jí)，尤其在建設(shè)朝陽(yáng)區(qū)的城市群過(guò)程中，它就是作為一個(gè)京津冀資源配置的區(qū)域，我們?nèi)グl(fā)展環(huán)渤海總部經(jīng)濟(jì)是這樣的考慮。從京津冀都市圈的考慮來(lái)說(shuō)，它又和環(huán)渤海、長(zhǎng)三角不同，長(zhǎng)三角、珠三角更多是輕工產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系，但是在環(huán)渤海可能是重化工產(chǎn)業(yè)，在國(guó)家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中，這個(gè)第三級(jí)更多是推動(dòng)中國(guó)自主創(chuàng)新、中國(guó)自主發(fā)展以及中國(guó)內(nèi)需型的發(fā)展以及中國(guó)走出去的發(fā)展，這是我認(rèn)為的環(huán)渤海和珠三角、長(zhǎng)三角很不同的地方。

現(xiàn)在對(duì)國(guó)際化的解讀，我們認(rèn)為應(yīng)該是一種雙向的國(guó)際化，在這種雙向的國(guó)際化過(guò)程中，國(guó)有自主創(chuàng)新的企業(yè)走出去，環(huán)渤海走出去，他們要進(jìn)入北京這樣一個(gè)區(qū)域，更多是希望借助這樣一個(gè)區(qū)域能夠打開(kāi)走出去的窗口、平臺(tái)。從這樣的角度來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為垡頭這個(gè)區(qū)域相比于CBD來(lái)說(shuō)，更接近于CBD，能夠承接一些CBD的國(guó)際化資源，給它一個(gè)平臺(tái)去發(fā)展。相對(duì)于CBD很高的成本，這塊的區(qū)域又是環(huán)渤?？偛科髽I(yè)能夠承受的地方，而且能夠給它一個(gè)較適宜的發(fā)展環(huán)境。

八年見(jiàn)證：農(nóng)田變成“后花園”

■ 企業(yè)見(jiàn)證

●北京華僑城地產(chǎn)副總余櫻：

北京華僑城是華僑城集團(tuán)在深圳總部成片開(kāi)發(fā)里邊第

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