2008年、2009年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了巨大變化和震蕩，讓大家始料不及。當(dāng)前，一邊是高漲的成交量，一邊是收緊二套房貸的"風(fēng)聲"，房地產(chǎn)業(yè)又一次站在了十字路口。接下來(lái)的5個(gè)月，樓市是向左走、還是向右走？房地產(chǎn)政策是否將出現(xiàn)轉(zhuǎn)變？……種種問(wèn)題擺在大家面前。

昨天，參加2009博鰲論壇的多位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)界專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)紛紛表示，今年后續(xù)的5個(gè)月，樓市政策可能會(huì)有局部微調(diào)。部分專家還認(rèn)為，由于局部供給相對(duì)不足，部分地區(qū)房?jī)r(jià)可能還存在上漲壓力。

專家企業(yè)希望政策穩(wěn)定

昨天，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱指出："全國(guó)的政策，一定要穩(wěn)定。因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)基礎(chǔ)不穩(wěn)固，這跟國(guó)際、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定因素有關(guān)系。我們不希望在目前的情況下，在政策上有大的調(diào)整。"

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一也表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，正如我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一樣，正處于平穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期。但是，當(dāng)前樓市回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，發(fā)展還不平衡。

北京頭都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)劉曉光在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，整體而言，預(yù)計(jì)下半年樓市政策不會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整，部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，可能會(huì)出現(xiàn)微調(diào)。

為此，朱中一建議，希望通過(guò)穩(wěn)定政策、穩(wěn)定供應(yīng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)穩(wěn)定樓市。其中，頭先要穩(wěn)定國(guó)辦發(fā)131號(hào)文件有關(guān)鼓勵(lì)自住型消費(fèi)和改善型消費(fèi)的政策；也要穩(wěn)定信貸政策，支持企業(yè)投融資的政策，對(duì)信譽(yù)好、有實(shí)力的大企業(yè)要繼續(xù)給予信貸支持。

對(duì)中小企業(yè)，朱中一表示，只要符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的，也要給予支持，同時(shí)希望信托基金試點(diǎn)方案盡快出臺(tái)；對(duì)個(gè)人信貸要實(shí)行區(qū)別對(duì)待，二套房貸政策要由各地政府按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況予以調(diào)整。對(duì)于投機(jī)性的購(gòu)房，在信貸上應(yīng)不予支持。

對(duì)于局部地區(qū)房?jī)r(jià)偏高，樊綱建議，可以通過(guò)從制度上提高土地利用率、提高土地容積率來(lái)解決。

樊綱同時(shí)認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，有巨大的市場(chǎng)空間。房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，不僅能夠創(chuàng)造巨大的財(cái)富，而且也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要基礎(chǔ)。

朱中一同時(shí)提醒，截至7月份，全國(guó)新增貸款已達(dá)7.73萬(wàn)億元，今后一段時(shí)間，信貸發(fā)放是否能夠繼續(xù)保持對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人住房消費(fèi)者的支持，將對(duì)樓市產(chǎn)生重大的影響。

部分城市供給不足

由于上半年去庫(kù)存，一些城市正面臨或即將面臨著商品房供應(yīng)不足的問(wèn)題。

今年以來(lái)，商品房銷售面積增長(zhǎng)顯著，但1~7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額僅同比增長(zhǎng)11.6%，住宅開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.2%。土地購(gòu)置面積、土地開(kāi)發(fā)面積和房屋新開(kāi)工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。

而這些先行性指標(biāo)的下降，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步的供給將產(chǎn)生較大影響。朱中一指出，特別是北京等幾個(gè)銷售量比較大的省市，1~7月住宅投資仍同比下降。比如北京下降10.5%，上海下降6.2%，江蘇下降2.4%，福建下降26.1%，廣東下降了13.8%。

朱中一說(shuō)，據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的測(cè)算，上海、杭州、深圳等幾個(gè)城市，如果以今年上半年平均銷售速度來(lái)看，上海、杭州的可售面積僅夠2~4個(gè)月的銷售，深圳能夠提供的也不到半年，供給明顯不足。

中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司副董事長(zhǎng)、總裁吳振綿在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，在去年的樓市低谷，不少開(kāi)發(fā)商紛紛下調(diào)了新開(kāi)工量，而今年上半年遇上樓市小陽(yáng)春，開(kāi)發(fā)商們銷售了較多房源，從而導(dǎo)致部分地區(qū)的房源可售量相對(duì)不多。

朱中一指出，房地產(chǎn)既有消費(fèi)屬性、又有投資屬性，而投資屬性在流動(dòng)性比較充裕的情況下，可以短期釋放。但是，土地的供應(yīng)、商品房的開(kāi)發(fā)，有周期性、有時(shí)間段，所以供求很難平衡。另外，土地具有壟斷性、計(jì)劃性，而房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度比較強(qiáng)。穩(wěn)定供應(yīng)頭先就是要穩(wěn)定土地的供應(yīng)，而已經(jīng)取得土地的房地產(chǎn)企業(yè)，一定要按照合同加大開(kāi)發(fā)力度，增加市場(chǎng)有效供給。

部分地區(qū)房?jī)r(jià)仍看漲

朱中一認(rèn)為，一些城市房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然比較大，但漲幅會(huì)趨緩。一些城市房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲，已經(jīng)接近或超過(guò)2007年八九月份的水平。

陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司總裁易小迪在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，隨著上半年樓市的整體性回暖，局部區(qū)域開(kāi)始呈現(xiàn)出供給量相對(duì)不足的態(tài)勢(shì)，再加上部分投資者存在通貨膨脹的預(yù)期，因此，部分地區(qū)房?jī)r(jià)還存在上漲空間。

8月4日，萬(wàn)科在半年報(bào)中稱，隨著成交量的放大，整體房?jī)r(jià)止跌回升，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)較快上漲。與2007年因市場(chǎng)情緒過(guò)于樂(lè)觀所致的房?jī)r(jià)普遍快速上漲不同，當(dāng)前部分地區(qū)的價(jià)格上漲，主要源于市場(chǎng)存貨消化過(guò)快和短期新增供應(yīng)不足。

摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄也表示，土地價(jià)格是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上升的根本性原因。從趨勢(shì)性角度來(lái)講，在中國(guó)城市化進(jìn)程推動(dòng)下，中國(guó)土地價(jià)格存在長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)。

龔方雄同時(shí)表示，他不認(rèn)為中國(guó)目前已經(jīng)出現(xiàn)了資產(chǎn)泡沫。但是，在產(chǎn)能過(guò)剩的情況下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)通脹幾乎不可能，先進(jìn)有可能出現(xiàn)通脹的領(lǐng)域就是資產(chǎn)通脹，其中就包括房地產(chǎn)。

企業(yè)下半年投資加大

易小迪在接受記者采訪時(shí)表示，上半年，樓市銷售量的回升去化了開(kāi)發(fā)商不少庫(kù)存。在上半年回籠了相當(dāng)充裕的資金后，開(kāi)發(fā)商們會(huì)在土地、開(kāi)工量等方面增加投資。

北京中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波在接受記者采訪時(shí)也表示，由于很多地產(chǎn)商在過(guò)去12個(gè)月削減項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模，與去年相比，住宅庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有所下降，很多未售出項(xiàng)目已經(jīng)在今年上半年售出。因此，很多地產(chǎn)商加快開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)，以確保住宅銷售不會(huì)出現(xiàn)短缺。

以龍頭大哥萬(wàn)科為例，萬(wàn)科在今年的半年報(bào)中說(shuō)，鑒于市場(chǎng)形勢(shì)的快速好轉(zhuǎn)，公司對(duì)本年度的新開(kāi)工計(jì)劃進(jìn)行了調(diào)整，新開(kāi)工面積由年初計(jì)劃的403萬(wàn)平方米增加到585萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)45.2%。

朱中一認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的逐漸好轉(zhuǎn)，企業(yè)的信心有所恢復(fù)，5月當(dāng)月的新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積出現(xiàn)了環(huán)比的上漲，六七月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資又有了較快增長(zhǎng)，可以預(yù)計(jì)，今年下半年企業(yè)的投資仍然會(huì)加大力度。

(作者：李麗)